Вторичный рынок: на что обратить внимание при покупке квартиры в 2025 году

Как подойти к выбору обдуманно и избежать юридических неожиданностей

Вторичный рынок в Украине в 2025 году остаётся активным и разнообразным. Он предлагает реальные варианты «заехать и жить», часто — с ремонтом, развитой инфраструктурой и адекватным торгом. Но в то же время такие сделки требуют внимательности, понимания юридических нюансов и готовности копнуть чуть глубже, чем просто посмотреть квартиру и согласовать цену.

Ниже — список моментов, на которые действительно стоит обратить внимание, особенно если вы покупаете жильё впервые или давно не сталкивались с рынком недвижимости.

Документы: проверьте спокойствие заранее

Первое, что стоит сделать, — уточнить, на каком основании продавец владеет квартирой. Это может быть купля-продажа, дарение, наследство или приватизация. Документ должен быть подлинным и оформленным по всем правилам.

Также стоит попросить:

• выписку из Государственного реестра имущественных прав — в ней будет видно, есть ли какие-либо ограничения (залог, арест, судебный спор);
• технический паспорт на квартиру — особенно если проводились перепланировки (например, объединяли кухню с лоджией или переносили санузел);
• справку о составе семьи или информацию о зарегистрированных жильцах — это особенно важно, если кто-то из них не достиг совершеннолетия;
• нотариальное согласие супруга/супруги — если квартира была приобретена в браке, а владелец только один.

К сведению: если квартира находится в малоэтажной застройке и в сделку включён земельный участок (например, при покупке таунхауса), тогда будет актуален кадастровый номер участка, зарегистрированный в госреестре.

Планировка: красиво — не всегда законно

Некоторые квартиры могут выглядеть привлекательно благодаря перепланировке: объединённой кухне и балкону, расширенному санузлу или гардеробной. Но важно понимать, что не все изменения допустимы без согласования.

Если перепланировка значительная и не оформлена официально, это может:

• создать сложности при регистрации права собственности;
• стать причиной отказа банка в ипотеке;
• повлечь необходимость узаконивания после покупки (а это — время, расходы и бумажная волокита).

Совет: попросите показать актуальный техпаспорт или уточните, какие изменения были внесены и оформлены ли они официально.

Общее состояние дома: ваш комфорт — не только внутри квартиры

При покупке важно оценивать не только стены квартиры, но и всё, что её окружает:

• состояние подъезда и лифта;
• год постройки и материал дома;
• наличие ремонтов на крыше и в коммуникациях;
• управление домом (ЖЭК, ОСМД, управляющая компания);
• ситуация с отоплением — центральное, индивидуальное, наличие счётчиков.

Если в доме давно не проводился капитальный ремонт, есть проблемы с подачей воды или отоплением, это неизбежно скажется на вашем будущем комфорте и расходах. Иногда разумнее заплатить чуть дороже — но за уверенность в базовых вещах.

Цена: дёшево — не всегда хорошо, а торг уместен

Если квартира заметно дешевле аналогов в том же районе — это повод не радоваться, а разобраться. Возможно, у неё:

• сложная юридическая история (наследство, суды, доли);
• зарегистрированные жильцы, которые не хотят выписываться;
• скрытые долги по коммунальным платежам;
• проблемы с документами или неоформленная перепланировка.

Это не означает, что сделка будет невозможной — но вам потребуется больше времени и, возможно, помощь юриста. А вот торг — это нормальная практика, особенно если у продавца есть мотивация (например, срочный переезд). Главное — чтобы цена соответствовала состоянию квартиры и не вызывала подозрений.

Юридическая и техническая проверка: перестраховаться — не стыдно

Если есть сомнения — лучше спросить, уточнить или проконсультироваться. Хороший риелтор, юрист или нотариус с опытом сделок на вторичке поможет вам разобраться в нюансах.

Также стоит:

• запросить выписку из реестра прав на недвижимость — её можно заказать онлайн;
• проверить отсутствие долгов по квартплате (особенно важно, если в доме централизованное отопление);
• пригласить специалиста для оценки технического состояния квартиры (особенно в старом жилом фонде).

Это небольшие вложения по сравнению с ценой ошибки при покупке.

Вторичный рынок — не страшный, но требующий вдумчивого подхода

Покупка квартиры на вторичке — это не катастрофа и не мина замедленного действия. Это просто более многослойный процесс, чем покупка новостройки. Он требует внимания, терпения и последовательности, но при правильном подходе вполне может стать вашей удачной сделкой.

В 2025 году у рынка вторичной недвижимости есть всё: предложения, готовность к торгу, удобные локации. Главное — подходить к выбору с холодной головой и внимательным отношением к деталям.