Як правильно оцінити квартиру під час продажу

Адекватна ціна на квартиру – запорука успішної та швидкої реалізації житла на вторинному ринку. Завищена ціна загрожує тим, що нерухомість довго експонуватиметься та зрештою так і не буде проданою. Ну а занижена оцінка приведе до недоотримання доходу власником майна.

Адекватна оцінка вартості квартири під час продажу — один із найбільш значущих етапів для успішного здійснення угоди. Краще відразу зважити всі важливі факти перед продажем, щоб здійснити угоду за короткий термін, а не розтягувати процес продажу житла на місяці, а то й на роки через завищену вартість. Разом з оцінювачами бюро «Реал Експерт» розбираємось, як адекватно оцінити житло, призначене для продажу.

З чого виходити в оцінці квартири

Оцінюючи квартири на вторинному ринку зазвичай користуються порівняльним методом, проте він має ряд особливостей. Часто власник об'єкта просто заходить на інтернет-майданчики і дивиться, за скільки виставлені схожі об'єкти в його будинку чи районі. А потім на підставі цих даних виставляє середню суму. Однак тут є низка нюансів.

Вартість квартири визначає ринок залежно від розташування, транспортної доступності, наявності соціальної та торгової інфраструктури в пішій доступності від будинку та багатьох інших факторів. Виходячи з офіційних планів розвитку міста, транспортно-дорожньої системи, реконструкції розташованих поряд екологічних зон, спортивних, культурних, історичних об'єктів можна зробити прогноз, як зміниться ціна в перспективі.

Чинники, що підвищують ціну квартири:

• середні поверхи;
• ліфт у п'ятиповерховому будинку;
• вантажний ліфт у багатоповерховому будинку;
• кухня понад 8 кв. м;
• ізольовані кімнати;
• вікна у квартирі виходять на різні боки;
• наявність лоджії чи балкона;
• упорядкована прибудинкова територія;
• гарний стан під'їзду та квартири;
• наявність консьєржа та відеоспостереження;
• паркування біля будинку;
• близькість парків чи зелених зон;
• панорамний вид з вікон.

Чинники, що знижують ціну квартири:

• розташування на першому чи останньому поверхах;
• наявність суміжних кімнат;
• суміщений санвузол;
• маленька кухня;
• поганий стан квартири;
• негарний вид із вікна;
• близькість промислового виробництва чи галасливих вулиць;
• погана екологія району;
• віддаленість від метро.

Під час продажу іноді доводиться робити коригування ціни — як у бік зменшення, якщо квартира не знаходить попиту, так і збільшення, коли зрозуміло, що квартира цікава покупцям і можна зробити «переоцінку». Вартість квартири в результаті призначає продавець, а брокер може рекомендувати оптимальну ціну.

Перед продажем потрібно зібрати повну інформацію про свій об'єкт, знайти всі документи про право власності, технічний паспорт тощо.

Підводні каміння порівняльного методу

Сьогодні на вторинному ринку досить багато переоцінених об'єктів, тому є ризик завищення ціни. А якщо ціна завищена, то відразу відсікається частина клієнтів із меншим бюджетом, менше дзвінків та переглядів, довша експозиція.

Власник не завжди може правильно оцінити вартість через емоційний фактор. Покупцеві не дуже цікаві емоції продавця, платити за них не буде. Адже мотивація буває такою — я тут прожив із сім'єю 25 років, це родове гніздо, тож додам до вартості мільйон гривень.

Є ризик неправильної оцінки всіх позитивних та негативних факторів ціноутворення. Наприклад, продавець може вважати, що його ремонт коштує дуже дорого, і закласти його у вартість. Ремонт перестав бути беззаперечним чинником, що підвищує ціну, питання його наявності в залежності від цільової аудиторії може бути як перевагою, так і недоліком. Наприклад, багато покупців хочуть купити квартиру без ремонту і оздоблювати її самостійно, на свій смак. Тому готовий ремонт буде швидше завадою. Або навпаки — інвестор шукає квартиру для подальшої здачі її в оренду, тому йому байдуже, який саме в ній ремонт, аби ж він був.

Основні кроки при оцінці квартири

Перший крок – пошукати по різних агрегаторах (інтернет-порталах з продажу нерухомості) аналогічні пропозиції (за площею, плануванням) у конкретній локації.

Другий крок — виділити найдорожчу та найдешевшу квартири, подивитися, скільки вони продаються за часом. Якщо найдорожча довго експонується, це явно завищена вартість. Якщо найдешевша квартира довго продається, значить ціна також не зовсім адекватна ринку.

Третій крок — зателефонувати продавцям конкурентних об'єктів, дізнатися, який стан квартир чи є якісь особливості та нюанси.

Четвертий крок – піти на перегляди в аналогічні об'єкти та особисто оцінити їхній стан.

П'ятий крок — скласти чек-лист по власній квартирі з факторами, які підвищують та знижують її вартість. Наприклад, до плюсів можна віднести готовність документів до угоди, гарний вигляд із вікна, з мінусів — шум від трамваїв, що проходять по вашій вулиці.

Шостий крок – на основі всіх факторів визначити ціну. Середня ціна ринку — непоганий шанс швидко знайти покупця.

Сьомий крок – зібрати всю інформацію про свій об'єкт, знайти документи про право власності та інші, необхідні для укладення угоди у нотаріуса.

Восьмий крок – подати оголошення про продаж квартири на основні інтернет-майданчики з купівлі-продажу нерухомості.

Неправильна оцінка квартири - великий клопіт

Завищена ціна квартири загрожує тим, що нерухомість довго експонуватиметься. Потенційні покупці приходитимуть на перегляд, але на угоду так і не наважаться. В результаті продавець втратить час і не зможе придбати щось краще. Наприклад, квартиру у новобудові. Непопадання «у ринок» загрожує тим, що квартира може зависнути і не бути проданою в період, коли покупці активні.

Занижена вартість також може загальмувати продаж. Низька ціна, напевно, викличе у покупця підозри щодо підводного каміння — наприклад, що з документами на квартиру не все чисто. Крім того, занижена ціна означає для продавця суттєву втрату прибутку.

Найкращий варіант – це середня ціна по ринку. І тут є непоганий шанс швидко знайти покупця… А більше подробиць про особливості проведення оцінки квартир та інших видів нерухомості можна знайти на сайті https://realexpert.ua