ЖК Идея от 9'650 грн/м2
ЖК RiverStone от 33'645 грн/м2
Белый Шоколад. Center от 9'490 грн/м2
ЖК Twin House от 14'725 грн/м2
ЖК Кирилловский Гай от 18'000 грн/м2
ЖК Сонцтаун Скидка 15%

Оценка земли


Оценка земли, оценка земельного участкаС развитием рынка земельных отношений в Украине роль экспертной денежной оценки земли постоянно растет, так - как без информации о стоимости земли невозможно успешное проведение манипуляций с земельными участками.

Вы безусловно хотите принимать экономически обоснованные решения и желаете располагать объективной информацией о стоимости интересующего земельного участка. Поэтому оценка земли становится необходимостью.

Понятие оценки земли

Оценка земли подразумевает определение рыночной стоимости земли, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Оценка земли учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости.

Немаловажным фактором при оценки земли, определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.

Оценка земли является составной частью государственного земельного кадастра и на основании положений Земельного кодекса Украины можно сделать вывод, что она необходима, во-первых, для определения ценности земель в составе природных ресурсов и стоимости отдельных земельных участков, а во-вторых, для определения размера платы за землю.

Правовые принципы проведения оценки земель и профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земель на Украине определены в Законе Украины "Об оценке земель".

Согласно ст. 3 закона об оценке земли объектами оценки земель являются: территория административно-территориальных единиц или их частей, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части или совокупность земельных участков и прав на них, в том числе на земельные доли (паи), в пределах территории Украины.

Оценка земли: субъекты оценочной деятельности

Оценка земель осуществляется следующими субъектами оценочной деятельности:

  • физические лица - субъекты предпринимательской деятельности, получившие квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков и лицензию на выполнение землеоценочных работ в установленном законом порядке;
  • юридические лица - субъекты хозяйствования независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, получившие лицензии на проведение работ по землеустройству.
  • юридические лица - субъекты хозяйствования независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, имеющие оценщиков по экспертной денежной оценке земли и получившие лицензии на выполнение землеоценочных работ в установленном законом порядке;
  • органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие управление в сфере оценки земель, а также юридические и физические лица, заинтересованные в проведении оценки оценки земель

Оценка земли: виды оценки земельных участков

В соответствии со ст. 5 Закона об оценке земель в зависимости от цели и методов проведения оценка земель подразделяется на следующие виды:

  • денежная оценка земли, применяется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых соглашений (определения стоимости конкретного земельного участка) и при определении ставки земельного налога;
  • экономическая оценка земли, данные которой являются основой при проведении нормативной денежной оценки земельных участков, анализе эффективности использования земель по сравнению с другими природными ресурсами и определении экономической пригодности земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур;
  • бонитировка почв, данные которой являются составной частью государственного земельного кадастра и основой для проведения экономической оценки земли сельскохозяйственных угодий и учитываются при определении экологической пригодности почв для выращивания сельскохозяйственных культур, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства

Денежная оценка земли в соответствии со ст. 201 ЗКУ проводится на рентной основе. Для денежной оценки земли сельскохозяйственного назначения используют рентный доход, который можно получить от земли как фактора сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства в зависимости от ее качества и местоположения земельного участка, а для денежной оценки земель жилой и общественной застройки - рентный доход, возникающий в связи с местом расположения населенного пункта.

Методы оценки земли

Оценка земельного участка является непростой задачей. В соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Законом Украины «Об оценке земли» и Методике экспертной денежной оценки земельных участков, оценка земельных участков осуществляется следующими подходами: доходным (капитализации чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление стоимости продажи подобных земельных участков), метод остатка земли (учет затрат на земельные улучшения). Каждый из перечисленных подходов имеет свои особенности и специфику их использования.

При оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод оценки земли является наиболее привлекательным, поскольку максимально ориентирован на конъюнктуру рынка. Трудности использования этого метода оценки земли заключаются в отсутствии развитого рынка земли, а также в недостаточно разработанных (существующих) поправках, влияющих на стоимость, при сопоставлении существующих продаж и отсутствии количественных значений корректирующих коэффициентов.

Доходный подход оценки земли используется в том случае, если земельный участок приносит прибыль от хозяйственной деятельности или от сдачи ее в аренду отдельно от зданий и сооружений, т.е стоимость участка отображает его способность приносить прибыль в будущем.

Подход остатка земли используется при оценки земли улучшенного типа. Определение затрат на земельные участки, в этом случае, осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений при условии наиболее эффективного использования земельного участка.

Информация, необходимая для проведения работ по оценке земли:

  • правоустанавливающий документ на земельный участок (государственный акт на землю);
  • кадастровый план земельного участка;
  • площадь земельного участка;
  • категория земельного участка в соответствии с целевым назначением (земли населенного пункта, земли сельхозназначения и др.);
  • азрешенное использование;
  • cведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
  • cведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций.

Стоимость услуг по оценке земли оговаривается в каждом конкретном случае и зависит от следующих факторов:

  • типа и состава объекта оценки;
  • полноты и достоверности имеющейся у Заказчика необходимой информации об объекте оценки;
  • сроков выполнения заказа 

Базовые расценки на оценку земли имеют ориентировочный характер и, как правило, подлежат согласованию:

  • Квартиры - от 400 грн. за единицу
  • Земельные участки - от 600 грн. за единицу
  • Другие объекты недвижимости - от 650 грн. за отчет;
  • Целостный имущественный комплекс: от 6000 грн.

Сроки выполнения оценки земли:

  • Объекты недвижимости (в том числе земельные участки) от 1 до 3-х рабочих дней.
  • Целостный имущественный комплекс - от 5 до 22 дней (в зависимости от номенклатуры).

Для создания статьи об оценке земли использованы материалы из следующих источников:

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции