Документы на квартиру : Необходимые документы : Продажа квартир : meget.kiev.ua

Правоустанавливающие документы на квартиру

Виды правоустанавливающих документов

Правоустанавливающий документ на жилье — это документ утвержденной формы, удостоверенный

нотариально,
или органом исполнительной власти,
или БТИ (для кооперативных квартир)

и зарегистрированный в БТИ, который определяет право частной собственности субъекта на жилье.

Виды правоустанавливающих документов

Всего их, по некоторым источникам, может быть 17! Мы Рассматриваем только самые распространенные, итак:

Для приватизированной жилплощади:

свидетельство о праве собственности на жилье, зарегистрированное в БТИ,
техпаспорт.

Для кооперативной (инвестиционной) квартиры:

свидетельство о праве собственности на квартиру, выданное Главным управлением жилищного обеспечения Киевской государственной администрации, зарегистрированное в БТИ
техпаспорт.

Для жилплощади, полученной по наследству:

свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, - заверенное у государственного нотариуса, и зарегистрированное в БТИ.

Для жилплощади, приобретенной в результате сделки:

договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания*, свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов или на аукционах), - заверенный у нотариуса, и зарегистрированный в БТИ.

*К договору пожизненного содержания дополнительно должно прилагаться свидетельство о смерти.

Для жилплощади, полученной по решению суда:

копия решения суда, вступившего в законную силу, и зарегистрированная в БТИ

Некоторые виды правоустанавливающих документов, которые мы не будем здесь рассматривать подробно:

договор лизинга, предметом которого является недвижимое имущество;
договор об удовлетворении требований ипотекодержателя;
договор о выделении в натуре доли недвижимого имущества;
договор о делении недвижимого имущества, которое находится в общей долевой или общей совместной собственности;
свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на аукционах из реализации заставленного имущества, выданные государственными и частными нотариусами;
свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины;
договоры отчуждения недвижимого имущества, которое находится в налоговой закладной, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства;
решения судов, третейских судов о признании права или установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозяйственного недвижимого имущества в коммунальную собственность;
акты о денационализации (демуниципализации) зданий;
мировое соглашение, утвержденное постановлением суда.

Подведем итог

Правоустанавливающие документы на жилье могут быть разными!
Они должны быть заверены соответствующим органом и зарегистрированы в БТИ.
Кроме того, некоторые из них требуют обязательного наличия техпаспорта.
За исключением копии решения суда (что встречается довольно редко), все остальные правоустанавливающие документы являются либо свидетельствами, либо договорами.
И совсем невероятное: документов на одну квартиру может быть несколько! Причем количество документов может быть как меньше числа собственников, так и больше их.
Не все собственники могут быть указаны в документах явно

Один документ - один собственник - самый простой и понятный случай. Хотя возможен вариант, когда собственник указан один, а в действительности их два. (Например, если квартира покупалась в браке, то кроме явно указанного в документе собственника, владельцем квартиры будет также его супруг).
Один документ - несколько собственников - также простой вариант. Все собственники (например, семья из 4 человек) явно указаны в документе. Однако, как и в предыдущем случае, каждого из них стоит проверить, не состоял ли он в браке на момент приобретения квартиры.
Пример: В документах указан отец и трое детей. Если на момент покупки квартиры все они состояли в браке, то фактически собственниками квартиры являются 8 человек!
Несколько документов - несколько собственников - такая ситуация возникает в тех случаях, когда проводились операции с Частями квартиры (дарение, наследование и т.п.).
Несколько документов - один собственник - частный случай Предыдущего варианта.
Пример: Собственники квартиры - родители и ребенок. После смерти родителей ребенок остается единственным собственником квартиры. При этом на часть квартиры у него будут первоначальные документы (это может быть свидетельство на право собственности или договор купли-продажи), а на другую часть - свидетельства о праве на наследство.

Теперь рассмотрим подробно каждый из документов в отдельности. Итак, это могут быть:

Свидетельства:

Свидетельство о праве собственности (приватизация).
Свидетельство о праве собственности на квартиру (кооператив) или "справка ЖСК о полной выплате пая" с "регистрационным свидетельством".
Свидетельство о праве собственности (инвестиционные квартиры - новостройки).
Свидетельство о праве на наследство по завещанию.
Свидетельство о праве на наследство по закону.
Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (разделение счетов).
Свидетельство о приобретении с публичных торгов.

Договора отчуждения:

Договор купли-продажи жилья.
Договор дарения.
Договор мены.
Договор пожизненного содержания.
Копия решения суда.

Необходимые документы для подписания предварительного договора

Правоустанавливающий документ на квартиру (+ техпаспорт при необходимости).
Документы, удостоверяющие личности Продавцов (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних + идентификационные коды, если есть).
Документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти, брачный договор) + Присутствие второго супруга, если требуется
Документы, подтверждающие наличие льгот при оплате государственной пошлины (Чернобыльское удостоверение, удостоверение инвалидов и т. п.).

Необходимые документы для отчуждения жилья

Документы, необходимые для нотариального удостоверения отчуждения имущества

Правоустанавливающий документ на квартиру (+ техпаспорт при необходимости).
Документы, удостоверяющие личности Продавцов (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних + идентификационные коды на всех обязательно).
Документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти, брачный договор).
Документы, необходимые для нотариального удостоверения отчуждаемого имущества:

справка-характеристика БТИ (с 01.06.2010г – этот документ называется выписка из реестра);
справки из ЖЭКа о том, что в квартире не прописаны и не проживают несовершеннолетние дети
- если дети или недееспособные граждане являются собственниками продаваемой квартиры, то берется справка Форма N3 (о том, кто прописан в квартире) и прилагается решение опекунского совета (разрешение на продажу);
- если дети или недееспособные граждане не собственники, но не выписаны из квартиры, то берется справка Форма N3 (о том, кто прописан в квартире) и прилагается решение опекунского совета (разрешение на выписку);
справка об отсутствии запрета и ареста на квартиру (берется нотариусом в момент сделки, Продавец лишь оплачивает его услуги);
справки об отсутствии налогового залога на каждого собственника (берутся нотариусом в момент сделки);
доверенность (при необходимости);
согласие супруга (при необходимости)
письменное уведомление собственников о намерении продать свою часть с указанием цены (в случае, если продается доля в праве частной собственности на недвижимое имущество).

Документы, необходимые для проверки платежей

Справка ФЗ (о том, кто прописан в квартире).
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, либо сумма задолженности.
Справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, либо сумма задолженности.
Справка из АТС об отсутствии задолженности по телефону за городские разговоры, либо сумма задолженности.
Справка из МТУ об отсутствии задолженности за Междугородние переговоры, либо сумма задолженности.

Документы, необходимые для выписки

Заявление ЖЭК (образец в ЖЭКе предоставят).
Договор отчуждения недвижимости (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.) + ксерокопия.
Паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних.
Выписка из военкомата для военнообязанных.
Справки об отсутствии задолженностей:

по коммунальным платежам,
по электроэнергии,
справка из АТС (по усмотрению ЖЭКа),
справка из Горгаза (не во всех ЖЭКах).

По каждому виду предоставляется справка об отсутствии задолженности или квитанция об оплате задолженности. В ЖЭКе предъявляете оригинал и оставляете им ксерокопию (оригинал должен остаться у вас, Вы его передадите новому жильцу вместе с ключами в момент освобождения квартиры).

Документы, необходимые для передачи квартиры и возврата залога

Паспорт (со штампом о выписке) или справка из ЖЭКа о том, что в квартире никто не прописан (если требуется проверить выписку несовершеннолетних).
Имущество согласно описи, которое необходимо передать Покупателю.
Комплект ключей от квартиры.
Расписка Покупателя или посредника о хранении залоговой суммы
Предварительный (задатковый) договор - экземпляр Продавца

Обязательные атрибуты правоустанавливающих документов на квартиру

Название.
Дата выдачи.
Определение сторон в сделке (кто участвует в сделке).
Определение вида сделки (купля-продажа, дарение, мена...).
Определения предмета сделки (квартира/дом, по какому адресу, метраж...).
Подписи сторон либо должностного лица(на договорах).
Номер реестра выдающего органа.
Печать органа, выдающего документ.
Штамп регистрации БТИ*.
Печать БТИ*.
Подпись начальника БТИ*.
Регистрационный номер БТИ*.

* Все "первичные документы" выдаются уже с печатью БТИ (т.е. Вам не нужно их там регистрировать).

Все "вторичные документы" после их получения необходимо зарегистрировать в БТИ, после чего на документе добавляются штамп регистрации в БТИ, печать БТИ, подпись начальника БТИ, регистрационный номер БТИ.

Право собственности наступает с момента регистрации в БТИ, а не с момента удостоверения нотариусом или другим органом! Без регистрации документ считается недействительным (по такому документу невозможно произвести отчуждение квартиры).

Первичные документы на квартиру

Документы, выданные первому хозяину квартиры. К первичным относятся:

свидетельство о праве собственности на жилье (приватизация);
свидетельство о праве собственности на квартиру (кооператив);
свидетельство о праве собственности на новостройки (инвестиционные квартиры).

Все остальные документы являются "вторичными".

Каким органом могут быть выданы документы на квартиру?

Государственные нотариальные конторы (ГНК):
- договора купли-продажи;
- договора купли-продажи с отлагательным условием;
- договора дарения;
- договора мены;
- договора пожизненного содержания (только гос. нотариусы);
- свидетельства о наследстве по завещанию (только гос. нотариусы);
- свидетельства о наследстве по закону (только гос. нотариусы);
- свидетельство о приобретении с публичных торгов.
Частные нотариусы:
- договора купли-продажи;
- договора купли-продажи с отлагательным условием;
- договора дарения;
- договора мены;
- свидетельство о приобретении с публичных торгов.
Приватизационный орган — Главное управление жилищного обеспечения:
- свид-ва о праве собственности на жилье (приватизация);
- свид-во о праве собственности на квартиру (кооператив).
Суды - решения суда.

Также читайте:

Следующие организации на сегодняшний день не действуют, но документы на квартиры, выданные ими ранее, абсолютно законны:

КУБ (Киевская Универсальная Биржа).
- только договора купли-продажи.
УБД (Украинская Биржа Десятинная).
- только договора купли-продажи.
Биржа малых предприятий "Кристина".
- только договора купли-продажи.
Редкий случай - ЖЭКи.
- Разновидность договора купли-продажи. ЖЭК выступает в качестве Продавца, имели место очень короткий промежуток времени перед началом приватизации.

Если есть сомнения по поводу подлинности документов - проконсультируйтесь у нотариуса.

Правоустанавливающий документ на квартиру должен обязательно быть зарегистрирован в БТИ. Это может быть штамп БТИ с соответствующими записями, который наносится прямо на правоустанавливающий документ, или "регистрационное свидетельство", которое выдается в виде отдельного документа и прикрепляется к правоустанавливающему.

Источник: Meget - Перепечатка статьи - только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua