Покупайте землю – ее больше не производят

Со времен Марка Твена мало что изменилось. Земельные участки так же считаются надежным вложением средств, их стоимость в долгосрочной перспективе только увеличивается, а число незанятых площадей уменьшается с каждым днем.

Земельные участки за рубежом – товар ходовой, даже для российских покупателей. Однако если причины покупки жилья или коммерческой недвижимости в другой стране вполне понятны, то при упоминании земли возникает вопрос: зачем?

Главная причина – потенциальный рост стоимости. Конечно, это во многом зависит от конкретного рынка, но, к примеру, в Финляндии, кризис кризисом, а за год участки подросли в цене на 5–10% в зависимости от региона. Во-вторых, если в дальнейшем на участке планируется строительство, то в сравнении с покупкой готового объекта можно значительно сэкономить. Так, в Португалии за счет относительно невысокой стоимости строительных работ экономия может составить до 50%. Кроме того, самостоятельное строительство позволяет возвести дом по практически индивидуальному проекту.

А если купить нельзя?

Не в каждой стране землю можно приобрести одинаково свободно. Во многих европейских странах затруднений не возникнет, но, к примеру, в Турции и Литве оформление такой покупки допускается только на местное юридическое лицо. Аналогичная ситуация и в Болгарии. Конечно, здесь существует возможность арендовать землю, но практика сдачи земли в аренду в этой стране не очень распространена, и зачастую иностранцы оформляют участок на болгарскую компанию которую сами и открывают.

В некоторых странах землю можно приобрести как в собственность, так и в аренду. Так, в Финляндии частное лицо может оформить аренду на определенный срок, обычно он составляет 30–50 лет. При этом недвижимость, как и в случае приобретения в неограниченную собственность, регистрируется в Государственном регистре недвижимости.

В Таиланде иностранным физическим лицам разрешено только арендовать землю. Аренда (leasehold) в этом случае оформляется на тридцать лет, причем арендатор получает неотъемлемое право дважды продлевать срок также на тридцать лет. В итоге период арендования составляет девяносто, а в некоторых случаях и сто двадцать лет. При желании землю можно оформить и на компанию. В этом случае участок переходит в свободное владение (freehold).

Особая ситуация с сельскохозяйственными землями. В некоторых странах, например Италии, действует запрет на покупку иностранцами таких участков. В Чехии сельхозземлю можно оформить только на компанию. А вот в Португалии приобретать такие земли не возбраняется. Главное – требуется использовать ее по прямому назначению. То есть необходимо будет возделывать землю, а возведенные строения использовать исключительно для личных нужд.

Конечно, земля может достаться в собственность и другими путями, например по наследству. Но и в этом случае в некоторых странах нерезиденты не становятся полноправными собственниками земли, точнее, становятся ими временно. Например, на Украине наследник обязан в течение года продать участок. В противном случае она будет конфискована в законном порядке.

Ликвидность участка

Если у вас есть желание вести жизнь отшельника, можно приобрести участок вдали от цивилизации. При этом даже получится существенно сэкономить. Но если целью покупки является возведение дома для постоянного проживания или инвестирование, к качеству участка следует предъявить достаточно высокие требования. В первую очередь это местоположение. Что будет располагаться рядом? Даже такой престижный «сосед», как морской берег в непосредственной близости, может стать существенным минусом, поскольку повышенная влажность потребует более тщательного ухода за жильем. Расположение участка на склоне возвышенности может усложнить работу ландшафтным дизайнерам, так как придется дополнительно укреплять почвенный слой. Лес может затемнять часть участка, и т. д.

Затем инфраструктура. Если объект расположен вдали от населенных пунктов, большие расстояния для доставки стройматериалов могут повысить стоимость строительства. Также обязательно встанет вопрос о коммуникациях. Решение вопросов об электро- и водоснабжении с нуля также потребует дополнительных затрат.

Можно, но осторожно

Даже если покупка земли разрешается, следует быть готовым к целому ряду ограничений. Во-первых, земли четко разграничиваются по назначению. То есть включенные и не включенные в план развития населенного пункта. Возведение объектов на них разрешается на разных условиях. В раных странах для обозначения типа земли существует местные обозначения: в Болгарии это земли, находящиеся и не находящиеся «в регуляции», в Греции – участки «икопедо» и «агротемахио» и т. д.

Следует заранее узнать, могут ли местные власти выкупать землю у частных собственников. Некоторые финские муниципалитеты обладают таким правом – в случаях если конкретный земельный участок необходим для общественно-полезной застройки, рекреационных или охранных целей. Правда, касается это только земель площадью более 5 тыс. кв. м (в столичном регионе – 3 тыс. кв. м).

Не исключено, что потребуется получать индивидуальное разрешение на покупку и строительство. Так, в Черногории процесс его получения может затянуться на срок от полугода до двух лет. В то же время нередко, например в Италии, участок продается уже с полученным разрешением, поэтому никакого длительного ожидания не будет. А в США, как уверяют местные риэлторы, земля вообще считается самой «простой» недвижимостью: для ее покупки не понадобится получать различных справок и страховок, как при сделках с жильем.

Существуют и ограничения по площади земельного участка. Например, иностранец – частное лицо может приобретать в собственность недвижимость в Турции общей площадью не более 2,5 га по всей стране.

Для прибрежных участков обычно устанавливается минимально допустимая удаленность от моря, то есть расстояние от строений до воды. В каждой стране свои правила. Если в Греции это всего 35 м от пляжа, в Доминиканской Республике – 60 м от линии прилива, то в Испании строительство запрещено менее чем в сотне метров от береговой линии.

Важно учесть и коэффициент застройки, а также этажность зданий. В Италии допустимая плотность застройки и этажность здания различаются в зависимости от региона страны. Не исключено, что владельцу позволят застроить не более 20% участка. Жесткие нормы установлены и в Испании. Для индивидуального строительства средняя норма застройки составляет 25%., а ограничения по высоте различаются в зависимости от местности. Немаловажно и то, что на бассейн придется получать отдельное разрешение.

Своими особенностями обладают участки с историческими постройками. Например, если на земле расположен замок, представляющий ценность для общества, вполне вероятно, что по личным владениям покупателя будут водить экскурсии. Вопрос частной собственности в таких случаях весьма спорный, возможные недоразумения решаются властями в частном порядке.

Как купить?

Главный совет, который можно дать покупателю земли за рубежом, как бы шаблонно это ни звучало, – обратиться к профессиональным риэлторам. Поскольку специалисты, даже если потребуется получать специальное разрешение на покупку, помогут совершить сделку максимально быстро.

В какое учреждение обращаться за разрешением и какие документы представить, зависит от страны. Например, в Черногории нужно получить так называемое Решение о местоположении. Для этого в местный муниципалитет подается заявление, копия Листа непокретности (свидетельства о праве собственности) продавца и копия плана из Кадастра недвижимости. Но если в объекте, который будет строиться на участке, число этажей предполагается больше пяти и площадь больше 1 тыс. кв. м, обращаться нужно будет уже в Министерство экономики. Высотный регламент связан с тем, что Черногория находится в сейсмоактивной зоне.

При самой сделке покупатель получает для ознакомления целый пакет документов. Например, в Финляндии, помимо стандартных документов о праве собственности и отсутствии обременений, этот перечень включает карту участка, копию градостроительного плана, который может касаться территории объекта, или копию генплана прибрежной полосы, строительные чертежи. Документы в зависимости от типа получаются в Управлении геодезии и землеустройства, муниципальном управлении по недвижимости, Кадастре недвижимости или у инспектора строительного технадзора.

После того как разрешение благополучно получено, можно приступать к строительству. Насколько дешевле обойдется самостоятельное возведение дома, рассмотрим на конкретных примерах. В Финляндии можно сэкономить примерно треть стоимости. Приобрести землю и самостоятельно построить на ней дом обойдется примерно в €50 тыс. и €75 тыс. соответственно. Получившиеся в сумме €125 тыс. в сравнении со средней стоимостью готовых домов €200 тыс. говорят сами за себя. В Риге в одном из самых востребованных районов Биерини готовый дом в 177 кв. м стоит €156 тыс., участок в 700 кв. м. – €57 тыс., всего €213 тыс. Если строить самому – в сумме получится €145 тыс. В Болгарии строительство у моря под ключ, иногда включая и мебель, обойдется от €350 до €500 за кв. м. За готовые дома просят €0,9–1 тыс. за «квадрат».

У компании-застройщика, помимо общей стоимости строительства, не лишним будет узнать, включены ли в цену дополнительные расходы: измерительные работы, предварительная подготовка участка к строительству, создание подъезда к дому и гаражу, дорожек и тротуара, установление забора и террасы, организация освещения, вывоз строительного мусора и т. д.

После покупки

Величина налога на землю зависит не только от страны, но и от того, пустует участок или застроен. Как правило, содержание незастроенной земли обходится дороже. Также нужно учесть, что долго пустовать участок не сможет. Например, в Финляндии налог на площади, строительство на которых еще не завершено, составляет 1–3% от кадастровой стоимости. Как только дом построен, земля будет облагаться налогом от 0,3% до 1% в зависимости от региона. Участки, продаваемые муниципалитетами, обычно содержат обязательство на застройку в течение двух лет.

В завершение следует отметить, что в плане получения визовых льгот для владельцев земельные участки ничем не отличаются от другой недвижимости.

Рецепты для инвестора

Диана Иванова, управляющий компании Омега (Болгария)

По нашим оценкам в 2010-2011 году произойдет резкий рост цен на землю, вернее, на небольшие участки до 50 соток, так как планируется отмена закона, ограничивающего право иностранцев оформить землю в Болгарии на физическое лицо. Также в 2010-2011 году Болгария должна вступить в Шенгенскую зону, и этот фактор, несомненно, положительно скажется на стоимости недвижимости.

Свободных участков на побережье остается с каждым днем все меньше, и одновременно земля в Болгарии становится самой популярной инвестицией со стороны иностранцев. Поэтому решение о покупке следует принимать уже сейчас. Цены будут повышаться и после кризиса, поэтому в выгоде таких инвестиций сомневаться не приходится.

Роман Хииску, коммерческий директор компании Nord Estate Oy (Финляндия)

Земля в черте города за последний год подорожала на 10%, интересные участки для дач на берегах озер – на 5–10%. А вот в Лапландии участки до сих пор можно получить почти даром (!). Правда, земля в лесной Лапландии вдали от горнолыжных курортов не котируется, поэтому со сдачей в аренду могут быть проблемы. С другой стороны, приобретая участок для самостоятельной застройки можно сэкономить до трети от стоимости дома. Если покупать землю исключительно для дальнейшей сдачи в аренду, лучше всего сдавать уже застроенный участок. Сейчас есть очень интересные земельные проекты под строительство гостиниц, торговых комплексов, магазинов и складов.

Улдис Сперга, председатель правления компании Rent in Riga (Латвия) Земля в Латвии в настоящее время имеет большой потенциал, и цены в будущем будут только расти. Следует также упомянуть, что сегмент земельных участков «пострадал» сильнее всего, поскольку из-за кризиса резко снизились объемы строительства, уменьшился спрос на земельные участки. Именно поэтому сложилась ситуация, когда земля доступна по очень привлекательным ценам. Если сдавать землю в аренду, это выгодно в основном в центре Риги или других стратегически важных местах, где можно оборудовать автостоянки или сдать землю оператору автостоянок или другим предпринимателям. Другим участкам сложно найти какое-либо применение.