Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК Rybalsky от 31'040 грн/м2
Квартиры в Турции от застройщика

Последние новости: Недвижимость

Изучаем свои шансы на кредит

25.03.2010 | 12:30

Найти кредитующие банки на просто, но не так просто оценить свои шансы на получение кредита. Что для банков важно, а что нет? Как повысить свои шансы на получение кредита? К чему быть готовым в ходе проверки банком ваших данных?

Шаг первый. Подсчитываем шансы на получение кредита

Как правило, на банковский кредит может претендовать всякий трудоустроенный украинец возрастом от 21-25 лет – до 60 лет для мужчин и 55 для женщин. Некоторые банки рассчитывают срок кредита с учетом того, чтобы до момента погашения заемщику еще не исполнилось 65 лет. Следующий показатель, который определяет возможность взять кредит – ваш официальный доход. Его размер влияет на сумму, которую вы можете получить от банка в кредит. Для расчета более конкретных показателей вашей платежеспособности существуют два способа.

Способ первый. Банк анализирует доходы и расходы кандидата в заемщики. При этом учреждение использует не только ваши индивидуальные данные, но и другие параметры – например, прожиточный минимум, среднюю зарплату в регионе или по отрасли. Если у банка большая клиентская база, то он может сопоставить ваши социально-демографические характеристики и данные о трудоустройстве с другими своими клиентами, и таким образом довольно точно определить не только ваш доход, но и ваши возможные расходы.

Способ второй. Банк анализирует подтвержденный доход кандидата в заемщики, определяя в процентном отношении, какую часть дохода потенциальный клиент в состоянии ежемесячно отчислять на погашение кредитной задолженности.

Если говорить о конкретных цифрах, то у каждого банка – свой подход. Некоторые учреждения используют два вышеупомянутых способа одновременно. «Мы оперируем двумя понятиями: «среднемесячный чистый доход заемщика» (за вычетом всех обязательных налоговых платежей на основании справки о заработной плате) и «среднемесячный рассчитанный чистый доход заемщика» (с учетом расходов на проживание семьи - 1000 грн на каждого) за последние 6 месяцев. Платежеспособность заемщика-физлица считается достаточной, если максимальный месячный платеж по кредиту не превышает 60% от первого и 80% от второго», - рассказывает Анна Макаренко, начальник управления развития продуктов, Банк Кипра.

По правилам других банков, после погашения ежемесячного платежа по кредиту и процентам на каждого члена семьи должно оставаться минимум 500-600 гривен в месяц. Могут быть и другие схемы расчета. «Для определения кредитоспособности по краткосрочным кредитам используется также мультипликатор дохода, который определяет возможную сумму кредита как n-ое увеличение ежемесячного дохода. В этом случае нормальной долговой нагрузкой считается до 50%, и сумма кредита равна 4-6 кратному чистому ежемесячному доходу», - поясняет Наталья Мациевская, заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank.

Рассчитывая сумму, которую сможете занять у банка, не забудьте и о сроке кредита. По словам экспертов, между этими двумя показателями существует прямо-пропорциональная зависимость.

«В краткосрочный период заемщик более склонен к тому, чтобы сократить свои дополнительные расходы. При «длинных» сделках существует также повышенный инфляционный риск. Таким образом, чем больше срок кредита, тем жестче банки подходят к расчету кредитного лимита. Все зависит от стратегии управления кредитным риском, которую используют те либо иные финансовые учреждения», - объясняет Клим Тимко, заместитель начальника управления рисков розничного бизнеса департамента управления рисками VAB Банка.

Еще один важный заслуживающий отдельного упоминания пункт – это то, какие доходы помимо официальной зарплаты учитывает банк. К сожалению, здесь нет единого правила. Некоторые учреждения учитывают доходы членов семьи, другие не учитывают, даже если они выступают поручителями. Некоторые банки учитывают доход гражданского супруга (супруги), другие – нет. Правда, и среди последних могут быть исключения: например, в случае с ипотекой банк может учесть неоформленные отношения, если оба супруга подписывают кредитный договор и выступают совладельцами приобретаемого имущества.

Точную информацию о таких тонкостях и индивидуальностях похода вам может дать лишь сотрудник учреждения, в который вы собираетесь обратиться за кредитом. Есть смысл поинтересоваться, учитывает ли банк: доходы членов семьи, наличие в собственности автомобиля и недвижимости, доход от сдачи недвижимости в аренду, наличие депозитов; также, несмотря на кризис, многие банки готовы учитывать и «черную» зарплату.

Заключая тему общего расчета финансовой стороны шанса на кредит, упомянем главный совет банковских специалистов, с которыми общался Prostobank.ua: ни в коем случае не завышать свой реальный доход, указанный в справке с места работы. Тем более что существуют другие способы доказать банку свою финансовую состоятельность.

Шаг второй. Увеличиваем шансы на получение кредита.

Существует один способ показать банку «черную» часть зарплаты. Для этого ежемесячно и регулярно в течение полугода нужно класть на личную (или зарплатную) карточку неофициальную часть зарплаты. Вместо карты можно использовать депозит со свободным пользованием средствами.

«Если заемщик будет показывать свои доходы таким образом, ему необходимо предоставить банку-кредитору выписку по данной карте за последние шесть месяцев, в которой будут отображены все дебетовые и кредитовые операции, производимые по ней. Поступления на карту должны осуществляться регулярно и ежемесячно», - рекомендует Максим Кошевцов, руководитель индивидуального бизнеса Всеукраинского Банка Развития.

«Наличие депозита в другом банке может служить косвенным подтверждением платежеспособности заемщика. Договора с указанием срока действия депозита и выписки по счету, демонстрирующие движение средств, могут стать документальным подтверждением. Если сумма ежемесячных пополнений депозита и сумма будущих ежемесячных платежей по кредиту находятся в одном диапазоне, банку гораздо проще принять положительное решение о возможности выдачи кредита», - добавляет Инна Коломиец, директор кредитного департамента розничного бизнеса Universal Bank.

Впрочем, многие учреждения относятся к такому способу скептически – из-за необходимости подготавливать и предоставлять банку для анализа значительное количество документов. «В целом наличие вклада не является показателем стабильного дополнительного дохода, ведь если он размещен в другом банке, то источник формирования размещенной суммы, регулярность пополнения и условия размещения неизвестны потенциальному кредитору, что увеличивает его риски. Собственно, он не получает никаких гарантий того, что эти деньги заемщик готов использовать для погашения кредитных обязательств», - отмечает Клим Тимко, заместитель начальника управления рисков розничного бизнеса VAB Банка. А вот вышеупомянутый вариант депозита или карточного счета именно в том банке, где вы собираетесь брать кредит, может стать серьезным аргументом в вашу пользу.

Если вышеупомянутый способ по каким-то причинам не подходит вам или вашему банку, то есть и другие варианты для того, чтобы банк смог учесть ваш неофициальный доход. «Мы можем оценить финансовое состояние клиента через его затраты, - рассказывает Анна Макаренко, начальник управления развития продуктов, Банк Кипра. – Все знают о неподтвержденных доходах, которые, как правило, составляют от 50% общего дохода семьи, что позволяет клиенту ездить на неплохой машине, при этом заправлять ее, отдыхать заграницей, погашать досрочно кредиты, иметь депозиты, покупать квартиры и совершать другие дорогостоящие покупки. Соответственно, данные факты могут служить косвенными доказательствами финансового состояния заемщика и его семьи».

Для реализации такого способа сотрудник банка расспрашивает клиента о его кредитной истории, о последних покупках, об отдыхе, о недавно сделанном ремонте, и просит предоставить документы, подтверждающие эти затраты (договора на покупку квартиры, машины, дорогой техники, оборудования, справки и выписки из банка о досрочном погашении кредитов, договора аренды помещений с подтверждением проплат). «Такой порядок работы не работает как стандартный, а скорее как исключительный. И каждого такого клиента мы рассматриваем индивидуально, и процесс прохождения кредитной заявки, в данном случае длиннее. На практике, чаще всего, управление рисков все еще очень скептически и тщательно относится к таким заявкам, и процент отказов велик», - добавляет Анна Макаренко.

Еще один способ увеличить ваши шансы на получение кредита могут внесение значительного аванса, а также – оформление поручительства, если ваши близкие родственники или друзья готовы на это пойти. Но помните: как правило, банк проверяет поручителей не менее тщательно, чем самого заемщика.

Наконец, если вы владеете недвижимостью и сдаете ее в аренду, то это тоже может повлиять на решение банка выдать вам кредит. Только нужно все правильно оформить документально. «Банк учтет доход от ренты при оценке платежеспособности потенциального заемщика, если последний предоставит договор аренды и банковскую выписку по счету, демонстрирующую ежемесячное поступление средств в рамках договора. В таком случае доход от ренты можно считать официальным. Срок запрашиваемого кредита влияет на требования к сроку аренды квартиры», - рассказывает Инна Коломиец.

Шаг третий. Изучаем дополнительные параметры, влияющие на наши шансы

Несмотря на то, что рынок кредитования постепенно оживает, и в отдаленном будущем требования к заемщикам могут начать смягчаться, в ближайшие несколько лет еще будут действовать кризисные правила. Так многие банки при анализе потенциальных заемщиков обращают внимание на отрасль, в которой он работает.

«На сегодня, и особенно в отношении «длинных» кредитов, банки продолжают тщательно анализировать не только доход, стаж клиента, но и прогнозы развития отрасли, в которой трудоустроен клиент, - рассказывает заместитель начальника управления рисков розничного бизнеса департамента управления рисками VAB Банка. – Несмотря на некоторые позитивные сдвиги, строительство, консалтинг и другие отрасли, наиболее пострадавшие от кризиса, остаются в зоне повышенной группы риска». Заемщикам, работающим в таких «рисковых секторах» нет запретов в получении кредита, но их проверяют тщательнее.

«Черного списка отраслей у нас нет, но есть “watch list”, в него входит строительство, металлургия, горнодобывающая промышленность, - поясняет Анна Макаренко, начальник управления развития продуктов Банка Кипра. – По таким заявкам усложняется процесс прохождения кредитной заявки, запрашиваются дополнительные данные по работодателю, изучается его репутация на рынке (по внешним источникам), запрашиваются дополнительные поручительства. Такая заявка не проходит, как стандартная».

Впрочем, такой подход при проверке кредитоспособности заемщика используют отнюдь не все учреждения. Например, среди банков, не обращающих внимания на отрасль трудоустройства потенциального клиента – присутствуют активно кредитующие Плюс Банк и Форум.

Кроме отрасли, значение имеет и должность сотрудника. «При рассмотрении документов предпочтение отдается наиболее надежным заемщикам, а именно: топ-менеджерам, руководителям среднего звена и так далее», - рассказывает Максим Кошевцов, руководитель индивидуального бизнеса Всеукраинского Банка Развития.

Наконец, каждый банк, разрабатывая свой кредит, ориентируется на определенную категорию заемщиков. «Наиболее желаемым клиентом для банка является так называемый «целевой профиль», который определяется каждым банком индивидуально в зависимости от своих кредитных стандартов, кредитного продукта и опыта работы в этом сегменте кредитования. Например, для долгосрочных кредитов ипотека/авто на данном этапе целевой профиль – это «белые воротнички» иностранных компаний и стабильные бизнесмены, для кредитов на покупку бытовой техники такие клиенты попадут в категорию «автоотказ», так как здесь целевой профиль – это рабочие предприятий», - поясняет Наталья Мациевская, заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank.

Во время всех шагов - помним о проверке данных

Самое главное правило для желающих получить кредит – это не дезинформировать банк. «Часто заемщики ошибочно считают, что можно скрыть некоторую информацию, например, о наличии кредитов в других банках. При выявлении фактов предоставления недостоверной информации, банк сразу предоставляет запрет на выдачу кредита», - отмечает Роман Пила, заместитель руководителя службы продаж по направлению наличного кредитования Плюс Банка.

При оформлении кредита документы заемщика проходят особую проверку на достоверность предоставленной информации. Как правило, этим занимается служба безопасности и юридическая служба банка. Банки прозванивают ключевые телефоны, указанные вами, а также могут звонить и по номерам, полученным «из альтернативных источников» информации.

«Основная цель телефонной верификации – проверка корректности данных, предоставленных клиентом при заполнении анкеты. Тщательная проверка подразумевает телефонную верификацию всех номеров, указанных в заявке. При «прозвоне» банковские сотрудники пытаются получить характеристику клиента, а также подтверждение его трудоустройства от третьих лиц: родственников, коллег по работе, руководителей», - рассказывает Клим Тимко.

Помимо этого, представители финучреждения для проверки могут приехать на место трудоустройства кандидата в заемщики. И рассчитывать на кредит сможет лишь тот, кто пройдет такую многоуровневую проверку.

Мнение

Максим Жирко, начальник управления развития продуктов и систем индивидуального бизнеса АКБ "Форум"

При рассмотрении кредитоспособности заемщика банк, как правило, вычитает из дохода заемщика его затраты на проживание, питание и другие статьи расходов "на жизнь", затраты по существующим кредитам, другие постоянные затраты (например, на страховку, выплату алиментов и так далее), после чего полученный результат сравнивается с платежом по запрашиваемому кредиту.

Это наиболее приблизительный расчет, и его целесообразно провести потенциальному заемщику самостоятельно для того, чтобы определить свою реальную способность получения кредита. Впрочем, существуют и другие подходы, например, у некоторых банков погашение по кредитам (как существующим, так и новому) не должно превышать определенной части дохода заемщика.

Поэтому наиболее оптимальным вариантом для заемщика будет сначала выбрать банк с наиболее подходящими условиями кредитования, а потом обратиться за консультацией к банковским специалистам по кредитованию.

Увеличить шансы на получение кредита лучше всего увеличением собственного участия заемщика в проекте (собственного взноса), так как это уменьшает платежи клиента по обслуживанию кредита и риск банка в случае невозврата кредита и необходимости реализации залогового имущества.