Ловушки для инвестора в зарубежную недвижимость

Какие существуют ловушки для инвестора в зарубежную недвижимостьи как в них не попасть. Способы введения в заблуждение инвесторов везде и всегда одинаковы. Они мигрируют по миру и проявляют себя то здесь, то там с завидной регулярностью и периодичностью раз в 5-10 лет.

При этом мошеннические схемы меняют свои названия, но не суть. Все они юридически верны и, в конце концов, придраться будет не к чему. Игорь Индриксонс, Директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills рассматривает 10 таких способов. Пять из них относятся к инвестиционной схеме, и пять – к оформлению сделки.

Пять опасных стратегий:

1. В январе этого года на российском рынке я увидел старую как мир и очень опасную схему– обратный выкуп. В чем суть? Инвестор покупает объект недвижимости с гарантией обратного выкупа его застройщиком через определенный срок, в случае если инвестор не смог реализовать его на вторичном рынке недвижимости. Причем застройщик обещает выкупить объект за полную стоимость, за 150% стоимости или даже в два раза дороже. На самом деле застройщику этот объект не нужен и у него есть миллион путей, чтобы потом легально выйти из этого бизнеса. Он не выкупит этот объект, и инвестор останется «счастливым» обладателем неликвида.

2. Схема номер два – гарантии на аренду от управляющей компании. В самой схеме гарантированной ренты нет ничего плохого, если вы доверяете свою инвестицию управляющей компании с именем и репутацией. В данном же случае рассматривается вариант, когда для сделки создается управляющая компания – однодневка, которая гарантирует вам доходность, к примеру, 10% годовых от аренды. У вас на руках два контракта – купли-продажи с застройщиком и договор с гарантиями на аренду с управляющей компанией.

По окончании строительства вы попадаете в ситуацию, когда с застройщиком все в порядке, и он свои обязательства выполнил, а управляющая компания к этому моменту прекращает свое существование и растворяется в пространстве. Даже если она не исчезает, вам от этого не легче. Управляющая компания – это всегда очень малобюджетная организация и взять с нее нечего. Гарантия всегда должна исходить только от застройщика, а он в свою очередь должен нанимать управляющую компанию.

3. Третья схема – доходность от аренды недвижимости Gross, а не Net. Предположим на определенном рынке доходность от аренды 5% годовых. Чтобы сделать продукт более привлекательным застройщик завышает цифру и объявляет доходность рынка 7-8% годовых Gross. Даже если это крупный известный застройщик, и он никуда не исчезнет и не обанкротится, вы можете потерять деньги. На чем? Дело в том, что застройщик обещает эти проценты чисто теоретически. Может быть, вы их и получите, при наилучшем раскладе дел. А, может быть, и нет - в контракте могут найтись пункты, что с этой суммы Gross вычитаются проценты за управление и ряд других услуг. Естественно, ваша доходность при этом снизится, например, до 3%.

4. Высокая гарантированная доходность чистыми на руки – в этой схеме застройщиком гарантируется доходность до 10 % в год. Здесь весь подвох в формулировке. Все видят только цифру 10, а слово «ДО» никто не видит. А ДО 10% – это любая цифра до 10 – и 2, и минус 3. Как это ни странно, но за вычетом накладных расходов именно минус и получится.

5. Пятая схема – стратегия SES (secure exit strategy). Ее пока нет на российском рынке, но рано или поздно она появится. Например, застройщик, работающий на очень стабильных рынках недвижимости, скажем, Англии или Швейцарии обращается к банку за открытием предварительной кредитной линии. Банк ставит условие застройщику из 100 построенных апартаментов продать 20, только тогда кредитная линия будет открыта и появится финансирование.

Застройщик чтобы ускорить процесс, обращается в круг инвесторов и предлагает им купить у него эти 20 апартаментов по 80 тысяч евро за единицу, чтобы затем, чтобы после получения кредита перепродать их за 100 тысяч евро на открытом рынке. При этом инвесторам дается обещание, что их апартаменты будут проданы в первую очередь, и лишь после этого застройщик будет заботиться о своей выгоде и продавать все остальные апартаменты.. На деле этого не происходит. Инвесторы ждут, а застройщик в это время продает другие апартаменты, чтобы получить максимальную прибыль в короткие сроки.

Пять ловушек в самом контракте:

1. В некоторых договорах о сдаче объекта в аренду управляющей компанией, нет пункта о возврате объекта в первоначальном состоянииили о ремонте объекта со стороны управляющей компании. Иногда он возвращается собственнику в плачевном виде и требует капитального ремонта, а значит и серьезных вложений.

2. Вторая ошибка следующая. Назовем ее Земля в залоге. На ней в последнее время «погорело» очень много русских инвесторов на рынке недвижимости Болгарии. В ходе сделки юрист всегда проверяет контракт с точки зрения легальности, соблюдения всех законов и пр., Но юрист ведь не является специалистом в области инвестиций в недвижимость.

А дело здесь в том, что земля может находится в залоге у банка. Таким способом застройщик иногда берет кредит на продвижение своих объектов. Если стройка остановится и застройщик обанкротится, то банк заберет абсолютно все и собственнику ровным счетом ничего не достанется. Если в самом начале к сделке привлечь банк, то он в первую очередь проверит статус земли, на которой расположен объект и сообщит Вам о проблемах, в случае их наличия.

3. Третий пункт – пул арендаторов с указанием предполагаемой доходности (rentalpool). Это сдача недвижимости в наем, когда управляющей компанией сдается в комплексе, например, 20 объектов. И если ваш объект действительно был сдан с доходностью 10% в год, а соседний не был сдан вообще, то доходность всего пула высчитывается по среднему арифметическому. Все инвесторы получают поровну. При этом получается, что простоявший объект никак не амортизирован, а ваш, заработавший деньги для всех остальных, требует восстановления.

4. Контракт на родном языке. Русские контракт на русском языке считают за благо, а на деле это масса возможностей для мошенничества. Допустим, в Болгарии или Черногории инвестору предлагают контракт на английском языке с переводом на русский. Но ни одна из этих версий не будет верна и безупречна, даже если это будет нотариальный перевод. Контракт должен быть составлен на государственном языке. Только такой будет признан в суде, если до него дойдет дело.

5. Налоги и расходы от аренды. Они выплачиваются на развитие инфраструктуры вокруг объекта и его страховку. Допустим, есть два идентичных объекта. В одном из дополнительных удовольствий предлагается только бассейн, в другом помимо него есть спа-салон, парикмахерская, джаз-клуб, сигарная комната и пр. Стоят объекты одинаково и инвестор, естественно, за те же деньги предпочитает приобрести объект с большим количеством инфраструктуры. Но инфраструктура в данном случае хороша, только если она сдана третьим лицам и компаниям и расходы по ее содержанию не ложатся на собственника. Собственник начинает задумываться об этом, только получив счета на 5-10 тысяч евро за обслуживание.