ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Жилая недвижимость не оттает до осени

09.03.2010 | 11:00

Есть небольшие колебания, но вряд ли стоит брать во внимание подорожание или удешевление на 1%, которые отмечали агентства на протяжении этого времени. Несмотря на окончание выборов и небольшое оживление покупательского интереса, в феврале оправдались прогнозы тех экспертов «Сегодня», которые говорили, что цены не сдвинутся с места.

По данным портала realt.ua, за этот месяц средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости упала на 0,09%.

Так что цены стоят. Вопрос — почему? Ведь по всей логике они должны падать. Ведь жить богаче и веселее мы не стали. А с помощью ипотеки совершаются единичные сделки.

«У меня было 2 сделки с привлечением кредитных средств за все это время, — рассказывает директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — И это был такой мучительный процесс: банк больше месяца принимал решение. В итоге люди потеряли задаток, потому что не уложились в оговоренные сроки».

Почему не падают

Итак, что же при низкой платежеспособности населения вот уже полгода не дает ценам сдвинуться с мертвой точки в сторону уменьшения? «Нехватка ликвидного жилья, — отвечает независимый риелтор Виктория Мизюк. — Сейчас львиная доля квартир в экономсегменте с изъянами: либо этаж первый или последний, либо окна выходят на шумную улицу и т. п. То есть хорошую квартиру подешевле сегодня нужно ловить, тогда как весной-летом прошлого года их было полно». Кроме того, сейчас на рынке недвижимости актуальны «цепочки», когда продают одну квартиру и покупают другую.

«Если раньше разница между «единичкой» и «двушкой» была $40—50 тыс., то сейчас $10—15 тыс., поэтому многие хотят расширяться, — объясняет Алексей Холмецкий. — Покупатель «единички» дает толчок. Ее продавец покупает «двушку». Продавец «двушки» покупает «трешку». Вот так и совершаются сделки». Не дает падать ценам и «устаканившийся» курс доллара: чем он выше, тем цены на «вторичку» ниже.

Война нервов

Но самая весомая причина — слухи о возобновлении осенью ипотеки, что может поднять цены на жилье. Поэтому сейчас на рынке много продавцов, которые выставляют квартиры на продажу по цене выше среднерыночной и стоят на ней намертво, и даже могут периодически повышать. К примеру, при мониторинге сайтов недвижимости я нашла квартиру, которую месяц назад выставили за $56 тыс., а сейчас продают за $65 тыс. То есть сейчас идет «война нервов»: если не горит, продавцы не хотят сбрасывать цену в ожидании грядущего подорожания, а покупатели не хотят и не могут покупать квартиры по завышенным ценам.

Перелом, похоже, наступит осенью. Все сейчас ожидают, что в сентябре—октябре возобновится активное кредитование банками населения под покупки квартир. Если это действительно случится, то цены на недвижимость пойдут вверх. Если же кредитование не возобновится, то у многих продавцов жилья просто не выдержат нервы и они начнут скидывать свои квартиры задешево, чтобы их купили как можно скорее.

И тогда цены на «вторичке» вновь обрушатся. Ну а до тех пор цены и весь рынок будут стоять на месте. Разве что летом возможно небольшое сезонное снижение. «Даже в более удачные годы существовало правило: начинается лето — продажи падают. На фоне уменьшения спроса, думаю, к лету цены упадут на 5—10%», — считает Виктория Мизюк.

Как меняется стоимость жилья в экономсегменте
  1-ком. гостинка 2-ком. хрущевка 3-ком. чешка
02.2009 45000 60000 90000
03.2009 43000 60000 85000
04.2009 45000 60000 80000
05.2009 47000 62000 83000
06.2009 50000 65000 87000
07.2009 52000 67000 90000
08.2009 50000 67000 90000
09.2009 50000 65000 90000
10.2009 50000 65000 85000
11.2009 50000 65000 85000
12.2009 50000 65000 85000
01.2010 50000 65000 85000
02.2010 50000 65000 85000
Прогноз на март 50000 65000 85000

Цены указаны в тыс. и в $. Это справедливые цены по которым квартира быстро продается.

Источник: ежемесячный мониторинг «Сегодня» цен на сайтах по продаже квартир, опрос риэлторов.

Самые доступные

Эти квартиры на 10—20% дешевле среднерыночной цены. Но если год назад, когда многие боялись, что цены сдуются до уровня 2000 года, а потому старались быстрее продать жилье, это были реальные предложения, то сейчас в основном «закидушки» (за исключением 3-комнатных). Их выставляют риелторы, чтобы выйти на прямого покупателя.

1- комнатные квартиры

  • $40 000 Cолом. р-н, ул. Новополевая, 24/15/5
  • $43 000 Подол. р-н, ул. Копыловская, 22/12/5
  • $44 500 Днепр. р-н, ул. Ст. Сулеймана, 23/13/4

В январе самую дешевую «единичку» мы нашли за $38 тыс. В феврале-марте 2009 г. такие квартиры можно было купить за $25—27 тыс.

2- комнатные квартиры

  • $55 500 Голос. р-н, ул. Столичное шоссе, 49/34/6
  • $58 000 Десн. р-н, ул. Братиславская, 46/30/8,4
  • $60 000 Днепр. р-н, ул. Перова, 46/30/8

Такие «двушки» и в январе можно было найти за эти деньги. Год назад они шли по $48—50 тыс.

3- комнатные квартиры

  • $72 000 Днепр. р-н, ул. Каунасская, 50/37/6,5
  • $75 000 Десн. р-н, Лесной пер-к, 62/43/7,5
  • $75 500 Днепр. р-н, ул. Шалетт Моста 62/45/7,6

Такой порядок цен на «трешки» был и в январе. Год назад шли по $65 тыс.

Что покупают

Некоторые из опрошенных нами экспертов прогнозируют повышение цен на рынке недвижимости уже в ближайшее время. Так, по мнению Александра Охрименко, президента Украинского аналитического центра, стабильный доллар заставит владельцев валюты искать новые объекты инвестирования, и в этой ситуации инвестиции в жилье будут одним из главных направлений вложения валюты. «При стабильном курсе можно ожидать рост цен на жилье экономкласса на 20—25% в течение весны-лета 2010», — прогнозирует эксперт. Однако, как показало наше небольшое исследование, квартиры, выставленные даже по среднерыночной сегодняшней цене, не продаются.

Мы решили проверить, по каким ценам люди готовы покупать квартиры. Объектом эксперимента стали «единички» в спальном районе Киева (Виноградаре), с жилой площадью 15—19 кв. м. Сейчас их средняя цена — $55 тыс. (при подорожании на 25% они будут стоить около $70 тыс.).

Итак, нахожу на одном из сайтов недвижимости объявления месячной давности. Первое из них — «4/5-эт. кирп. дома, 30/15,5/6,6 кв.м, с/у совм., стеклопакеты, ремонт. Цена 56 500 у.е.». Квартира оказалась до сих пор не продана. Второй звонок намеренно делаю по квартире за $50 тыс.: «3/9-эт. кирп. дома, 34/18,5/8 кв. м, требует ремонта, срочная продажа». Радостный голос риелтора сообщает: «Уже давно продана, за неделю улетела». Звоню дальше по объявлению, где указана средняя цена $55 тыс.: «3/5-эт. дома, 32/18/7 кв. м, жилое состояние, балкон застеклен, бронедверь». «Эта квартира отложена. С нового года пытались продать. Хозяева решили подождать», — рассказал мой собеседник.

Впрочем, покупают и не самое дешевое жилье. Квартира по объявлению «Виноградарь, Порика, 5/16кб, 46/17,3/14, дому 7 лет, отличный ремонт, встроенная кухня, шкаф-купе, 88 000 у.е.». оказалась проданной. И выставляли ее на продажу всего 2 недели. Впрочем, если сравнивать цену этой квартиры со стоимостью «единичек» в только что введенных в эксплуатацию домах, то она будет ниже: в новостройках можно купить 1-комнатную квартиру за $90—100 тыс. А ведь там еще ремонт делать.

Вывод напрашивается очевидный: улетают, как горячие пирожки, только квартиры по цене ниже средней. «Сейчас совершаются сделки только по самым дешевым квартирам. Под дешевыми я подразумеваю жилье по цене ниже средней», — подтверждает наши выводы Алексей Холмецкий. Таким образом, «зона покупки» 1—2-комнатной квартиры сегодня — $50—65 тыс. Дороже покупают редко.

Новостройки: заманивают рассрочкой

«Первичка» зависит от «вторички». Раз она не дешевеет, то и новостройки не станут падать в цене», — говорит гендиректор девелоперской компании «ТММ» Николай Толмачев. Связано ли это с застоем на рынке вторичной недвижимости или нет, но действительно, как видим из таблицы, цены на квартиры в «новье» в феврале были более-менее стабильны. Только в некоторых районах цены немного подросли. Вероятнее всего, это связано с тем, что там ввели дома в эксплуатацию. «Как только дом достроился, то цены там поднимаются до уровня домов, находящихся рядом», — объясняет Сергей Костецкий.

Многие стройкомпании продолжают привлекать потенциальных покупателей рассрочкой. Причем если раньше ее, как правило, выдавали на 1—2 года, то теперь некоторые застройщики увеличили срок до 5 лет. Правда, это предложение может быть привлекательно, только если человеку не хватает небольшой суммы для покупки. Скажем, $10—20 тыс.

Судите сами: 1-комнатная квартира в введенном в эксплуатацию доме в жилом комплексе «Паркове місто» cтоит около $110 тыс. Если у покупателя есть, скажем, только $50 тысяч, то ежемесячная выплата будет составлять около 11 тысяч грн. Не каждый такое потянет. Также некоторые банки по-прежнему кредитуют покупку в своих новостройках. Но за счет высоких ставок такие займы не каждому по карману.

Что происходит на первичном рынке недвижимости
Район 02.2010 03.2010 Изменения за месяц
Голосеевский 19735 17860 -1875
Дарницкий 8469 85861 +92
Деснянский 9600 9600 0
Днепровский 11350 11350 0
Оболонский 10989 13801 +2812
Печерский 20037 20167 +130
Подольский 18256 18256 0
Святошинский 11743 11743 0
Соломенский 13514 13578 +64
Шевченковский 29278 26370 -2917
Центр 29431 29505 +74
Все районы 14757 14578 -179

Цены указаны в грн. за м2

Данные: портал realt.ua , расчеты «Сегодня»

Представившись покупателем 1-комнатной квартиры в новоиспеченном доме по ул. Степана Руданского, я попросила кредитного менеджера «Пиреус банка» рассчитать мой ежемесячный платеж. При первом взносе $50 тыс. ежемесячные выплаты по одолженной сумме $40 тыс. составляли бы 6 тыс. грн. Если учитывать, что, по данным Госкомстата, 86,7% украинцев получают зарплату до 3500 грн., то такой кредит немногим по карману.

«Спрос появится, когда цены снизятся хотя бы на 30% — до $700—800/кв. м», — считает эксперт по недвижимости корпорации «Антар групп» Роман Зинец.

Аренда: штиль в экономсегменте

По данным портала realt.ua, за февраль 2010 года средняя цена аренды квартир в Киеве выросла на 4,42%. Однако, как отмечают опрошенные нами эксперты, цены в экономсегменте в последний месяц зимы оставались стабильными. «Особых измений я не вижу, — говорит Алексей Холмецкий. — В Киеве же ничего не поменялось. Один из журналов по трудоустройству по-прежнему тоньше в 5 раз, чем до кризиса». «Цены на самые ходовые квартиры не растут, — подтверждает Юрий Базелинский. — А если истекает срок договора и его перезаключают, то хозяева могут даже уступить 10—15%. Потому что эту сумму им и так придется скидывать, если будут искать новых квартирантов».

Если где и произошло повышение цен, так это в высоком ценовом сегменте. «Хозяева хотели бы видеть докризисные цены, — констатирует директор АН «Виктория» Анатолий Карпа. — Вот сейчас наш клиент хочет сдать 2-комнатную квартиру в новострое 90 кв. м. за $2,5 тыс. в месяц. А до этого квартира подобного плана могла стоить $1,5—1,7 тыс. Такой разыгравшийся аппетит владельцев элитных хором связан с препологаемым оживлением бизнеса». Что касается прогнозов, то весной на рынке аренды будет ценовой штиль.

«А вот к лету, когда люди будут съезжать, цены могут снизиться на 10—15%. Но это не касается самых дешевых квартир: они улетают в любое время года», — считает Юрий Базелинский.

Справедливая цена аренды квартир в Киеве (грн.)
  09.2008 01.2009 сегодня прогноз
комнаты 1200 1000 900 900
гостинки 2200 2000 1900 1900
1-ком. квартиры 28000 2500 2300 2300
2-ком. квартиры 3500 3000 2800 2800
3-ком. квартиры 4000 3500 3300 3300

Квартиры в спальных жилмассивах, до метро 10-15 минут.

Данные: агентства недвижимости, объявления в интернете и газетах

Самые доступные

Наиболее дешевых съемных «хаток» по-прежнему негусто. Оно и неудивительно — несмотря на обычно непрезентабельный вид и, как правило, удаленность от метро, такое жилье пользуется спросом.

Комнаты

  • 678 грн. Шевч. р-н, ул. Лукьяновская, 45/14/9
  • 684 грн. Днепр. р-н, Вильде Эдуарда, 31/20/5

В феврале самые дешевые комнаты стоили 720 и 760 грн.

1- комнатные квартиры

  • 1995 грн. Оболон. р-н, ул. маршала Рокоссовского, 26/14/6
  • 2000 грн. Святош. р-н, ул. Туполева, 37/17/7

В среднем за февраль цены не изменились

2- комнатные квартиры

  • 2633 грн. Святош. р-н, ул. Ромена Роллана 45/30/7,5 кв. м
  • 2785 грн. Дарн. р-н, ул. Санаторная, 54/31/9 кв. м

В феврале мы находили «двушки» дешевле на 130—185 грн.

3- комнатные квартиры

  • 2952 грн. Десн. р-н, ул. Закревского Н., 7/42/8 кв. м
  • 3287 грн. Десн. р-н, Лесной пер., 62/42/7 кв. м

За последний месяц появились «хоромы» на 100 грн. дешевле

Земля: до подъема рынка далеко

Январь-февраль — традиционно мертвый сезон для покупки земли. Это связано с неблагоприятными погодными условиями и чередой праздников, говорят риелторы. Так что сделки практически не совершались, что не замедлило отразиться на ценах. По данным портала realt.ua, в 30-километровой зоне от Киева средняя цена сотки уменьшилась на 16,4%. Однако, как отмечает президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль, во 2-й половине февраля наблюдалось небольшое оживление интереса со стороны покупателей.

«Прошли выборы, крупные инвесторы начали делать шаги по поиску участков. Вырос интерес и со стороны обычных покупателей, которые хотят за теплое время года поставить коробку дома. Однако до подъема рынка очень далеко. Думаю, к лету земля подешевеет на 10—15%. Но это средняя температура по больнице. Потому что, если находится покупатель, то многие скидывают очень существенно. Скажем, выставляли цена $5 тыс. за сотку, а продают по $3,5 тыс.», — уточняет эксперт.

Красная цена наделов (за сотку)*
Удаленность от Киева 09.2008 11.2008 01.2009 сейчас
10-км зона $ 6-8 $ 5-7 3-4,8 2,2-3,6
30-км зона 2,5-4 2-3 1,1-1,9 0,6-1,2
50-км зона 1,5-2,5 1,2-2 0,5-1 0,3-0,6

* Рассматривались только участки с инфраструктурой: удобный выезд на трассу, электричество и газ подведены либо проходят очень близко