Обзор рынка офисных площадей в мире

Рынки недвижимости в крупных мировых городах сильно пострадали от беспрецедентного падения спроса. Крупные мировые деловые центры пострадали от беспрецедентного падения спроса на офисные помещения, который повлек за собой впервые с 2003 года мировое снижение арендных ставок.

Консультанты по недвижимости Cushman & Wakefield в своем новом отчете «Обзор рынка офисных площадей в мире» заявляют, что в 2009 году впервые было зафиксировано резкое падение спроса на офисные площади сопровождающееся снижением арендных ставок в каждом уголке мира.

Однако, перспективы на 2010 год более позитивны. Принимая во внимание позитивную динамику в экономике некоторых ведущих стран, спрос крупных компаний на офисные площади, возможно, вновь возрастет, что приведет к сокращению предложения. Уже на сегодняшний день в отдельных мировых деловых центрах зафиксирован рост арендных ставок — таких как Лондонский Сити и центральный деловой район Парижа.

Ожидается, что арендные ставки в мировом масштабе достигнут своей самой низкой отметки к середине года. Таким образом, вторая половина 2010 года будем периодом восстановления и осторожного оптимизма, как для владельцев недвижимости, так и для арендаторов.

Самое значительное падение ставок на высококачественные офисные площади было зафиксировано в таких ключевых деловых центрах как Сингапур, Гонконг и Токио, где было зафиксировано снижение на 45%, 35% и 21% соответственно. Во Вьетнаме, Хошимин Сити было отмечено максимальное падение арендных ставок в азиатском регионе, 53%.

Самое ощутимое снижение арендных ставок в Европе было зарегистрировано на рынках Киева (Украина) и Дублина (Ирландия), 50% и 38% соответственно. Даже ранее стабильные рынки попали под влияние кризиса, включая Лондонский Вест Енд с падением в 25%, и центральный район Варшавы, где было зафиксировано 24% снижение.

На американских континентах арендные ставки, в среднем, понизились на 7%. В Бостоне, Сан Франсиско, Сиэтле и Нью-Йорке (США) арендные ставки на офисные площади сократились значительнее всего, на 26%, 24%, 23% и 23% соответственно. Арендные ставки в Южной Америке были стабильнее. Так, например, в Сантьяго (Чили) наблюдается обратная тенденция, и фактически ставки возросли на 28%.

Однако, необходимо отметить, что этот рынок характеризуется ограниченным предложением офисов класса А. В Буэнос-Айресе (Аргентина) было отмечено самое значительное падение арендных ставок (на 14%), тогда как в Бразилии, крупнейшей экономике региона, падение арендных ставок составило 8%.

Арендная ставка на высококачественные офисные площади является ключевым индикатором, по которому оценивается устойчивость мирового офисного и строительного сектора. Глобальный экономический кризис, крах и сокращение финансовых учреждений, последующая неопределенность применительно к более широкому понятию делового мира означали, что спрос на новые офисные помещения значительно сократился.

Тем не менее, большинство девелоперов быстро отреагировали на кризис и переносили строительство новых зданий, предложение офисных площадей готовых для аренды все еще возрастало, так как корпорации, стремясь сократить расходы, освободив или сдав в субаренду лишние площади.

Самые дорогие офисные площади в мире

В рейтинге самых дорогих деловых районов в мире первые три места остались неизменными. Токио сдвинулось со второго места на первое с арендной ставкой на высококачественные площади класса А (здесь и далее: базовая ставка плюс налоги и операционные платежи) € 1441 кв м в год / $ 190 кв. фут в год. Лондонский Вест Енд поднялся с третьего на второе место с арендной ставкой в € 1220 за кв м в год / $ 161 за кв. фут в год. Гонконг понизился с первого места на третье со ставкой аренды € 1207 за кв м в год / $ 160 за кв. фут в год.

Выше всего в рейтинге поднялись Рио-де-Жанейро (Бразилия), с 23 по 13 место, с незначительным падением арендной ставки и ростом курса бразильского реала по отношению к евро, Сеул, (Южная Корея) с 27 на 14 место и Сидней (Австралия) с 29 на 15 место с ростом арендной ставки.

Не все рынки пострадали от мирового финансового кризиса в равной степени. Так, например, в Сантьяго (Чили) арендные ставки на офисы возросли на 28%. Основная причина роста кроется в том, что на рынке наблюдался дефицит высококлассных площадей и высокий спрос. Небольшое повышение ставок аренды было также зарегистрировано в таких городах как Джакарта (Индонезия), Майами (США) и Кейптауне (Южная Африка), последний в 2010 году принимает чемпионат мира по футболу, что подстегнуло спрос на офисы в краткосрочной перспективе.

Комментарии

Гай Тейлор, руководитель отдела офисных площадей Вест Енд, Cushman & Wakefield в Лондоне, прокомментировал: «2009, несомненно, был сложным годом для офисного рынка в Лондоне. В третьем квартале мы благополучно вышли из кризиса, что подтвердил рост уровня сданных и проданных площадей. В четвертом квартале были закрыты ряд крупных сделок, которые привели к увеличению общего количества сданных и проданных помещений до приемлемого уровня.

Учитывая появление признаков роста арендных ставок на высококлассные офисы, 2010 даст прекрасные возможности арендаторам обеспечить себе хорошие условия до начала периода дефицита новых площадей, который, в свою очередь, приведет к изменению условий аренды в сторону более благоприятных для арендодателей. Конечно, мы уже наблюдаем конкурентную борьбу за лучшие офисные площади на рынке Вест-Енда.

В связи с этим вполне вероятно к концу 2010 года будет наблюдаться недостаток офисов класса А в некоторых городах. Мы также предполагаем увеличение количества предварительных договоров аренды с владельцами зданий, которые находятся в стадии проекта или на начальной стадии строительства».

Джон Сиу, генеральный директор Cushman & Wakefield в Гонконге, сказал: «Спрос на офисные площади в ключевых деловых районах Гонконга начал расти по отношению к концу 2009 года, и мы начали отмечать признаки роста арендных ставок. Банки и финансовые компании постепенно начинают арендовать дополнительные офисные площади, а корпорации, внимательно отслеживающие свои арендные платежи, переезжают в несколько только что построенных зданий класса А в Каулун Ист. Мы ожидаем, что в 2010 году арендаторы воспользуются преимуществами отдельных свободных блоков и существенным дисконтом арендных ставок до тех пор, пока рынок не вернется на высокие позиции начала 2008 года».

Марк Поллитт, партнер, руководитель отдела офисной недвижимости, Cushman & Wakefield в Москве, отметил: «Мы считаем, что рынок высококлассных офисных помещений в Москве будет расти более быстрыми темпами, чем рынок в целом, так как арендаторы сконцентрировались на имеющейся сейчас возможности аренды площадей со значительной скидкой. Ставки аренды будут увеличиваться в отдельных районах, где ожидается сокращение предложения в связи с недостатком нового строительства в 2011 и 2012 гг.»

Самые дорогие офисные площади в мире, 2010