Кредит с ограниченными возможностями

За год стоимость загородных домовладений сократилась практически на треть, а ипотека на этот вид недвижимости из-за кризиса практически прекратила свое существование. Сейчас кредитование загородного жилья постепенно возобновляется, но его условия далеки от привлекательных.

Пока гораздо проще договориться о рассрочке с застройщиком.

Количество загородных домовладений, приобретаемых с помощью ипотечного кредита, оценить довольно сложно. По подсчетам участников рынка, в организованных коттеджных поселках с помощью ипотеки приобретается не более 5% домов. Дело в том, что в конце 2008 года большинство банков свернули такие программы — как собственные, так и партнерские с компаниями-застройщиками.

«Хотя многие объекты за прошедший кризисный год подешевели, их стоимость все же по-прежнему остается достаточно высокой. При этом доходы населения снизились, а ситуация на рынке труда в прошлом году оставалась нестабильной»,— отмечает зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

По словам руководителя отдела стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills Дмитрия Халина, программы ипотечного кредитования на покупку загородной недвижимости в большинстве своем существуют лишь формально. «Например, за весь 2009 год через наше агентство не прошло ни одной чисто ипотечной сделки с загородным домом — как правило, такой кредит банки предлагают оформить под какой-либо другой, более ликвидный объект, чаще всего квартиру.

Были случаи, когда банк предварительно согласовывал и кредитуемый объект, и сумму, а затем отказывался финансировать сделку. Это можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, весь год рынок загородной недвижимости был падающим. Банки боялись оказаться в ситуации, когда они выдадут кредит, а через некоторое время стоимость объекта окажется ниже суммы кредита. Во-вторых, продажи шли очень медленно, поэтому банки опасались брать в залог низколиквидные объекты»,— говорит он.

Между тем отказ в предоставлении уже согласованного кредита имеет один очень неприятный нюанс. Обычно при покупке загородных объектов продавцы требуют внести задаток, который может быть возвращен покупателю только в случае срыва сделки по вине продавца. Задаток, как правило, составляет 5—10% стоимости дома. И если в последний момент банк откажется от финансирования сделки, покупатель потеряет внесенные деньги.

Сейчас, по словам экспертов, программы кредитования для покупки коттеджа и таунхауса постепенно начинают возрождаться. Предпочтение банки отдают домам в организованных коттеджных поселках. Основное требование кредитных организаций: дом должен быть пригоден для постоянного проживания, а в обязательных условиях банка «Возрождение» и Городского ипотечного банка значится, чтобы дом еще был и основным местом проживания и регистрации заемщика.

Кроме этого все банки, за исключением Сбербанка, готовы кредитовать только вторичный рынок жилья. «Конечно, банкам выгоднее кредитовать покупку дома в коттеджном поселке, потому что при этом не нужно одобрять каждый отдельный дом, а достаточно оценить ситуацию в поселке. И в поселках проходит больше сделок по ипотеке. Но поскольку в связи с кризисом объем ипотечных сделок сильно сократился, банки перешли и к кредитованию штучных сделок на регулярном рынке»,— говорит управляющий партнер компании «Миэль — Загородная недвижимость» Валерий Яхонтов.

По словам руководителя группы кредитных продуктов Банка Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) Екатерины Забелиной, «требования к объекту недвижимости не предусматривают ограничений в зависимости от нахождения его в пределах или за пределами коттеджного поселка».

«Основные требования касаются нахождения дома в регионе присутствия банка и пригодности для круглогодичного проживания. Сложнее получить кредит на недостроенный объект, так как его ликвидность в сегодняшних условиях очень низка»,— поясняет она. Однако некоторые банки все-таки ограничивают заемщика в выборе. Юникредит банк выдвигает условие, чтобы коттедж находился не далее 100 км от МКАД, если это отдельно стоящий дом, и 150 км, если это дом в организованном поселении. Московский кредитный банк требует, чтобы земельный участок был в радиусе 50 км от МКАД.

Сами условия кредитования нельзя назвать льготными — и первоначальный взнос, и проценты по кредиту в сравнении с ипотекой на покупку квартиры достаточно высоки. Так, половину стоимости домовладения нужно внести, чтобы оформить кредит на 10 лет в Московском кредитном банке. Ставка составит 18—21% для кредита в рублях, 15—18% — в долларах, 13—16% — в евро.

При аналогичном первом взносе кредит в БСЖВ дается на 35 лет, а ставки составят 17,25—18,25% в рублях, 12,5—13,5% в долларах и 14,5% в евро. Альфа-банк предлагает кредит на 15 лет с первоначальным взносом в размере 40% под 19—22% в рублях и 15,5—17% в долларах.

Более либеральные условия предлагает Городской ипотечный банк по программе АИЖК. Кредит можно оформить в рублях под 9,43—11,55% на 30 лет. Но 40% стоимости дома покупателю придется оплатить самому. На таких же условиях готовы одолжить банк «Жилфинанс» и Юникредит банк, но ставка будет выше: 10—12,1 и 14,25—15,25% в рублях соответственно.

Юникредит банк кредитует в долларах и евро под 10,75—11,25%, кредит можно оформить под плавающую или комбинированную ставку. Банк «Возрождение» выдает кредиты как по программе АИЖК, так и по собственным. Во втором случае кредит можно оформить на 20 лет с первоначальным взносом в размере 40%, минимальная ставка составит 20% годовых в рублях.

При плавающей ставке срок кредита составит 10 лет, ставка в рублях — 15—17% годовых с возможностью перерасчета каждые полгода в случае изменения стоимости бивалютной корзины ЦБ РФ на 5%, в долларах и евро — 13,5% годовых.

В Банке Москвы первоначальный взнос составит 30% стоимости дома. Кредит на 30 лет можно взять под 16,5—21% годовых в рублях, 12,5—17,5% в долларах и 12—17% — в евро. Сбербанк оформляет кредит на 30 лет с 20-процентным первоначальным взносом под 11,95—15,75% в рублях и 8,8—12,1% в валюте.

Анализируя банковские программы, стоит обратить внимание и на суммы кредитов. Так, банк «Возрождение», Городской ипотечный банк и банк «Жилфинанс» готовы предоставить максимум 4 млн руб., Альфа-банк и БСЖВ — 15 млн руб., МКБ и Юникредит банк — 30 млн руб.

До кризиса покупатель мог оформить кредит на более выгодных условиях благодаря партнерским программам банков и застройщиков. Сейчас застройщики столкнулись с серьезными проблемами, и их привлекательность в качестве банковских партнеров упала.

«Как правило, когда банки принимали решение о приостановлении какой-либо программы кредитования, это касалось всех кредитов, включая и те, что предоставлялись в рамках партнерских программ. Однако это не означает, что сами партнерские отношения тоже приостановлены. Банки и партнеры постоянно рассматривают разные возможности продолжения сотрудничества, и, вероятно, уже вскоре подобные программы начнут восстанавливаться»,— считает начальник отдела ипотечного кредитования Юникредит банка Иван Веденисов.

Сейчас, как признают в банках, суммы запрашиваемых кредитов снизились. «Банки и до кризиса предъявляли высокие требования к загородной недвижимости — требовали даже оценку технического состояния, чтобы убедиться, что дом построен качественно и без нарушений. Сейчас банки стали жестче скорее в плане бюджетов.

Например, если сейчас в элитном сегменте наиболее часто покупают дома в диапазоне $1—1,5 млн, получить кредит на дом в $3 млн будет сложно. Такие объекты находятся за чертой спроса, и в случае проблем с заемщиком такой объект продать будет сложнее»,— считает Дмитрий Халин.

Поскольку большинство программ банков направлено на кредитование вторичного рынка загородной недвижимости, покупателям, которые хотели бы вложить деньги в строящийся дом, есть смысл рассмотреть программы рассрочек от застройщиков. Конечно, при единовременной оплате наличными загородного владения можно получить скидку.

Однако о скидках в 25—30%, которые застройщики готовы были предлагать до середины 2009 года, можно забыть. Сейчас реальнее получить дисконт 3—5%, более ощутимые скидки встречаются реже.

До кризиса стоимость дома постоянно увеличивалась, и предоставление рассрочки означало для застройщика потерю части дохода. Сейчас оформить рассрочку можно практически в каждом коттеджном поселке, вопрос только в ее условиях и продолжительности.

Подтверждать свою финансовую устойчивость не придется — застройщик подписывает с покупателем договор инвестирования и составляет для него график платежей. При невозможности оплатить очередной транш покупатели и застройщик могут договориться о переносе сроков строительства.

Как правило, чем крупнее проект и больше нераспроданных объектов, тем на более выгодные условия рассрочек готовы идти застройщики. «В целом чем устойчивее финансовое положение и чем стабильнее продажи, тем менее охотно застройщики идут на рассрочку. Однако на рынке пока еще можно найти неплохие предложения на условиях рассрочки, в том числе беспроцентной.

Что касается скидок, то, как правило, они предоставляются в случае единовременной оплаты. Их размер также зависит от продаж и финансового положения застройщика, в некоторых случаях можно рассчитывать на существенные скидки в размере 10—15% стоимости объекта»,— говорит руководитель отдела загородной недвижимости департамента элитной недвижимости Knight Frank Алла Прохина.

Стандартные условия рассрочки выглядят так: покупатель вносит 30% стоимости дома, далее на некоторую часть предоставляется беспроцентная рассрочка на полгода, а оставшаяся сумма выплачивается с учетом ставки 12—15% годовых в рублях, но срок ее исчисляется скорее не годами, а месяцами. «Заявленные условия рассрочек не изменились с весны 2009 года, когда все девелоперы снизили цены на 20—40% (с конца 2008 года) и провели все возможные акции с целью стимулировать спрос.

Теперь условия приобретения объектов решаются на месте — индивидуально с каждым клиентом. Величина уступок зависит исключительно от финансового положения девелопера»,— считает начальник отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева.

Например, сейчас можно оформить беспроцентную рассрочку на полгода во всех коттеджных поселках компании Vesco Group. Стоимость квадратного метра в поселках составляет 24—30 тыс. руб., а сотки — $8—20 тыс. Правда, сейчас многие застройщики ввиду улучшения своего финансового положения все больше переходят к стандартным условиям: покупателю нужно подтвердить свою платежеспособность и предоставить комплект документов, аналогичный банковскому.

Например, в «Маленькой Шотландии» можно приобрести таунхаус, оплатив 50% стоимости домовладения, на 10% будет дана беспроцентная рассрочка на полгода, оставшиеся 40% суммы можно погашать в течение трех лет со ставкой 15% годовых в рублях.

«Застройщик более оперативно предоставляет рассрочку, нежели банк — кредит. Но, с другой стороны, надо понимать, что это показатель счетный: как правило, при отсутствии рассрочки девелопер может предоставить покупателю значительно большую скидку. Здесь надо учитывать и процентную ставку в банке, и сумму скидки, на которую может пойти застройщик, продавая объект без предоставления рассрочки. При стопроцентной оплате можно получить до 15% скидки. Сейчас банки постепенно снижают процентные ставки по кредитам, которые на данный момент очень высоки»,— считает Валерий Яхонтов.