Бизнес, который стал бессмыслен

2009 год был для складского рынка годом отсутствия новых проектов: ставки снизились до такого уровня, что строить стало нерентабельно – последующая сдача в аренду не позволяла окупить затраты. К тому же под вопросом оставалась сама по себе перспектива сдачи нового проекта в аренду.

Плохи дела

Хотя дефицит складских площадей до кризиса был впечатляющий (первые качественные проекты появились на рынке не ранее 2004-2005 годов, так что отложенный спрос был значителен), в 2009 году уровень вакантных площадей вырос значительно. Если в 2008-м это были доли процента, то к концу 2009-го – уже 10%.

Новые проекты потеряли для девелоперов всякий смысл: во-первых, при существующих ставках (по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, за год они упали в А-классе почти на треть) затраты на строительство не «отбивались» арендой, во-вторых, где вообще гарантия, что сдать объект удастся в обозримой перспективе?

«Рынок складской недвижимости сильно упал. Многие склады класса А сдают площади по цене близкой к $100 за кв. м в год, — говорит Сергей Лазарев, президент компании KFS-Group. — Хотя есть и примеры складов, которые в кризис заполнены на 100%. Здесь большую роль играет месторасположение и наличие акцизной таможни».

В подтверждение того, что эта неприятная для рынка тенденция собирается закрепиться в 2010-м, сразу после праздников о своем уходе из сектора индустриальной недвижимости заявил один из крупнейших землевладельцев Подмосковья – компания RDI Group. Проект логопарка «Свитино» уже продан, на М-4 и «Горки» лендлорд ищет покупателей (причем не исключено, что 80-гектарный М-4 будет продаваться по частям, участками с коммуникациями).

Судя по всему, новых крупных складских проектов в 2010 году ждать не стоит. Другое дело, что потихоньку продолжат достраиваться те, что были намечены на 2009-й. Всего в прошлом году было введено в эксплуатацию около 750 тыс. кв. м складов А- и В-классов, в числе которых 1-я очередь индустриального парка «Восточный» (общая площадь 121 тыс. кв. м), 1-я фаза складского комплекса «ПНК Чехов» (общая площадь 120 тыс. кв. м), 1-я и 2-я фазы складского комплекса Trilogy Park Tomilino (суммарная общая площадь 80 тыс. кв. м) и 1-я фаза индустриального парка «Южные врата» общей площадью 75 тыс. кв. м.

По прогнозам аналитиков Praedium ONCOR International, на 2010 год запланирован ввод примерно 450 тыс. кв. м качественных складских помещений, еще 650 тыс. кв. м – «замороженные» объекты, срок ввода которых не определен девелопером. При этом, как говорит руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Павлик, в действительности в 2010 году, скорее всего, будет введено 200-250 тыс. кв. м складских помещений.

Сделки как событие

Впрочем, несмотря на отсутствие новых проектов и повальную заморозку недостроенного, рынок «скорее жив». Хотя уровень вакантных помещений в А-классе зашкаливал к концу года за 10%, а в целом по рынку подобрался к 18-20% (оценка «Миэль – Коммерческая недвижимость»), все-таки период отсутствия активности потихоньку стал сходить на нет к концу лета. Осенью на складской рынок вернулись сделки: сентябрь-октябрь ознаменовались заметным оживлением.

Правда, средний размер сделок за 2009 год сильно сократился – до 7 тыс. кв. м по оценке Jones Lang LaSalle. Среди самых заметных можно отметить сделку по аренде компанией John Deere 45 тыс. кв. м в складском комплексе South Gate, на втором месте – компания «ПРВ», которая арендовала 30 тыс. кв. м в складском комплексе «MLP Подольск». Компания «Новый Импульс», известная своей сетью «Утконос», арендовала 23,5 тыс. кв. м в «Северном Домодедово» (в этом комплексе разместятся и склады компаний «Лиггетт-Дукат», ГК «Технопарк», «Милкум», «Новая компания» и «ОСТ» – сделки тоже прошли в конце 2009 года). Еще 15 тыс. кв. м арендовала компания Major Terminal в логистическом парке «Истра».

«Начинает оживать спрос со стороны логистических операторов. Так, голландская компания Partner Logistics, крупнейший в Европе логистический оператор, специализирующийся на работе с замороженными продуктами, выходит на российский рынок, – рассказывает Ольга Павлик. – Partner Logistics арендовала на 5 лет морозильные помещения площадью 13 тыс. кв. м в многотемпературном складском комплексе класса А «Агротерминал» на Симферопольском шоссе в Подмосковье».

Сделкой года в Jones Lang LaSalle называют аренду ведущим ритейлером БТиЭ «Эльдорадо» 67 тыс. кв. м в складском комплексе «ПНК-Чехов». Компания разместит свой основной распределительный центр во 2-й очереди «ПНК-Чехов», строительство которой, к слову сказать, было начато только в конце 2009-го.

Будут ли расти ставки в 2010 году?

На этот счет у участников рынка нет единого мнения. В любом случае, в первой половине года роста точно не случится – здесь речь идет только о том, будут ли они снижаться дальше. «Арендные ставки на складском рынке будут незначительно снижаться в первом полугодии; в третьем квартале 2010 года ставки начнут расти, что будет обусловлено дополнительным всплеском со стороны спроса и сокращением доли вакантных площадей, – прогнозирует генеральный директор Colliers International Максим Гасиев. – В целом мы ожидаем, что в 2010 году конъюнктура рынка складской недвижимости будет выравниваться».

По мнению же Юрия Тараненко, директора «Миэль – Коммерческая недвижимость», снижения ставок в этом году больше не планируется. «Размер арендной ставки на складские помещения класса А в I квартале 2010 года составит примерно $110-115 за кв. м в год, в классе В – $90-100, – говорит эксперт. – И не исключено, что этот показатель будет демонстрировать свой уверенный рост и в среднем за год может увеличиться на 10-12%».

С развитием основных экономических показателей арендаторы будут чувствовать недостаток качественного предложения, что повлечет за собой увеличение спроса на качественные складские помещения. Таким образом, сократятся и объемы незанятых площадей. Стоимость 1 кв. м складской недвижимости, по прогнозу «Миэль – Коммерческая недвижимость», составит в первом квартале 2010 года 35-40 тыс. руб., и скорого роста этого показателя ждать не стоит.

Судя по всему, стоит проследить за сделками, которые будут заключаться в первом – начале второго квартала: если не будет заметного спада, предположение о скором оживлении (не до докризисного уровня, конечно) рынка с большой вероятностью подтвердится.