ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Что можно и что нельзя делать с залогом

25.01.2010 | 14:15

Prosto само собой разумеется, что рано или поздно захочется сделать в своей кредитной квартире ремонт, а то и перепланировку. Или тюнинг авто. Но не все догадываются, что за самовольные эксперименты с заложенным имуществом могут навсегда его лишиться.

Как правильно оформить различные процедуры с залогом

Начнем с указаний отечественного законодательства.

Воздействия на предмет залога регулируют, в первую очередь, статья 579 Гражданского кодекса и статья 7 закона «О залоге». В обоих документах ограничивается лишь замена предмета залога (указывается, что она возможна только с согласия залогодержателя, в нашем случае- банка). Но об изменении предмета залога ни один законодательный акт прямо не говорит.

Таким образом, закон можно трактовать двояко. Учитывая, что по закону залогодатель (заемщик) «может использовать предмет залога согласно его предназначению», и закон прямо не запрещает делать ремонт и тюнинг (которые можно счесть функциональной частью «предназначения» этих объектов) – делается вывод о разрешенности разного рода ремонтных работ с залогами без запрашивания согласия банка. С другой стороны, серьезный ремонт жилья или тюнинг авто подпадает под юридическое определение «существенное изменение характеристик» предмета залога, которое вполне может быть приравнено к «замене» предмета залога. А это, как выше указано, закон разрешает лишь с согласия залогодержателя, то есть банка.

Именно поэтому практически каждый банк в договоре залога прописывает свои собственные правила – что можно, а что нельзя делать с предметом залога. «По всей видимости, кредиторы (банки), внося подобные условия в договор, хотят обезопасить себя от возможной двоякой трактовки закона», – говорит юрист адвокатского бюро «АБГ» Екатерина Гутгарц. Но далее юрист уточняет: «Что касается текущего ремонта, то я была бы удивлена, увидев такое требование (ограничение, требование согласования с банком – авт.) в договоре. Ведь законом именно на залогодержателя возложена обязанность поддерживать предмет залога в надлежащем состоянии, если иное не предусмотрено договором. Получается, банк сам освобождает заемщика от такой обязанности».

Следовательно, если в договоре отсутствуют специальные указания о «текущем ремонте», то в этом случае право заемщика на ремонт, направленный на поддержание квартиры или машины «в надлежащем состоянии», прописано законодательством; такие действия не нуждаются в согласовании с банком. Но в этом случае при претензиях банка заемщику придется доказать, что ремонт, скажем, жилья был вызван насущной необходимостью, без которой хорошему состоянию квартиры или дома могло что-то угрожать.

Что же касается мнения закона о заемщиках, совершивших ремонт или тюнинг без согласия банка – то никаких обязательных санкций в этом случае государство не предписывает, оставаясь как бы «над схваткой». По словам Екатерины Гутгарц, тут «речь идет о двусторонних договорных отношениях; призвать к ответственности за неисполнение условий договора может только сторона договора».

Впрочем, в отношении ипотеки прописана и законодательная ответственность. Хоть и расплывчато, но жестко: в случае нарушения заемщиком пунктов ипотечного договора, банк имеет право требовать досрочного возврата кредита, а в случае неисполнения – взыскать предмет ипотеки (ч.1 ст.12 Закона «Об ипотеке»). Это значит, что если в ипотечном договоре требовалось согласие банка на ремонт, а заемщик ремонтировал залоговое жилье без такого согласия – то банк имеет законное право сразу потребовать вернуть весь кредит или отобрать квартиру (даже если банк в договоре не прописывал именно такой санкции – это тот случай, когда незнание законодательства не освободит заемщика от ответственности). В случае же автокредита за нарушенное требование согласования тюнинга с банком, последний может требовать от заемщика только то, что указывалось в договоре за это нарушение.

Напоследок укажем, что все это касалось только ремонтов и тюнингов, увеличивающих стоимость предмета залога. Действия, уменьшающие стоимость залога, подпадают под определение «повреждение чужого имущества» и караются как уголовным кодексом, так и санкциями от страховых компаний, обслуживающих залог (санкции прописываются в договоре между СК и заемщиком). Да и в любом договоре залога любой банк прямо запрещает такие действия. Кстати, есть неприятный нюанс и в случае увеличения рыночной стоимости залога ввиду ремонта (даже двух-трехкратного увеличения) – если, не дай Бог, дело идет к взысканию залога и продаже его на торгах банк не обязан возмещать бывшему заемщику вложенные им в предмет залога средства.

Так что же можно?

Это была теория, а теперь переходим к практике. Как уже понятно, в большинстве случаев документом, в которым указаны права заемщика по отношению к ремонту/тюнингу залога является один только договор залога с банком – ни один закон не регулирует эту тему детально. При этом изучение рынка показало, что каждый банк индивидуально прописывает возможности заемщика «работать» с залогом. При этом в разных банках условия могут отличаться.

«Заемщик имеет право пользоваться залоговым имуществом по его целевому назначению, - объясняет Наталья Мациевская, начальник управления кредитной политики Platinum Bank. – Это означает, что владелец квартиры проживает в ней, делает ремонт. Для осуществления ремонта, не влекущего за собой изменений технического плана недвижимости, разрешение банка не требуется. В случае с авто, владелец ездит на своей машине, куда ему необходимо, включая за рубеж, ремонтирует авто, тюнингует. На тюнинг разрешение банка не требуется, если иное не предусмотрено договором. Если при изменении определенной части машины, необходимо менять техпаспорт, то здесь требуется разрешение банка. Владельцу нужно получить разрешение залогодержателя (кредитора) для сдачи в аренду, проведения перепланировки, реконструкции дома (например, достройка новых помещений), для перевода в нежилой фонд либо изменения целевого назначения использования земли».

Еще один банк – VAВ Банк – описал нам то же самое, но более строгими интонациями, исходящими от директора по работе с проблемными активами Станислава Людкевича: «Заемщик имеет право использовать залоговую квартиру, авто только по целевому назначению, содержать залоговый объект в надлежащем состоянии, что включает в себя своевременное проведение планового ремонта, устранение незначительных повреждений. Заемщик не может совершать перепланировку, изменять целевое назначение объекта, что касается автомобилей, то заемщик без разрешения банка не может, например, устанавливать газовое оборудование, вносить иные конструктивные изменения». Также заемщик до окончательной выплаты кредита не может без разрешения банка выдавать доверенность на залоговый автомобиль третьим лицам».

А вот активно кредитующий автомобили Плюс Банк устами директора департамента автомобильного кредитования Александра Кушлыка расписал многочисленные нюансы. Оказалось, что согласие Плюс Банка не потребуется заемщику, «если тюнинг направлен на увеличение стоимости автомобиля без внесения определенных изменений в конструктивные элементы автомобиля, которые требуют выдачи нового свидетельства о регистрации транспортного средства (изменение цвета автомобиля, установка газового оборудования). Установка же нестандартных колесных дисков, тонировка окон автомобиля, установка аэродинамического обвеса, установка мультимедийных систем и так далее согласования с банком не требуют. Кроме того, – продолжает Александр Кушлык, – тюнинг должен соответствовать требованиям, изложенным в договоре страхования транспортного средства».

Итак, кратко резюмируя, можно сказать, что общим правилом является неразрешение без согласия банка такого тюнинга, который требует замены техпаспорта, а также такого ремонта, который теоретически требует замены регистрационных данных жилья. В остальных общих случаях тюнинг/ремонт дозволяется без согласования. Что же касается случаев, подпадающих под согласование – то получить последнее, по словам представителей банков, нетрудно: вполне естественно, что банк не будет сильно противиться увеличению стоимости залога.

Действия ваши и действия банка

Что же делать заемщику, который желал бы с предметом залога произвести ремонт/тюнинг именно такого рода, который должен согласовываться с банком. «Нужно обратиться с письменным заявлением в банк-кредитор. Для положительного результата нужно показать банку разрешительную документацию на перепланировку от соответствующих органов. Ответ банка готовится до 30 календарных дней», - объясняет Наталья Мациевская.

«В заявлении банку нужно просить о внесении изменений в регистрационные документы, поскольку, кроме всего прочего, такие изменения могут потребовать внесения изменений в кредитный договор и/или договор залога (или другие кредитные документы) в зависимости от каждого конкретного случая. Как правило, банком выдается справка о согласии на замену свидетельства о регистрации транспортного средства», - уточняет Александра Кушлык.

Наконец, Станислав Людкевич к вышеуказанному добавил, что обращаться с таким заявлением нужно не в любой филиал сети банка, а только в отделение, оформлявшее кредит.

Еще один важный вопрос касается частоты контроля банка за залоговым имуществом, в особенности квартирами (ведь если контроль крайне редкий, то ремонт обнаружить трудно). Точный числовой ответ был получен только в Плюс Банке – по словам Александра Кушлыка, частота таких проверок, как правило, регламентируется внутренними нормативными документами банка, но должна происходить не реже, чем один раз в год. Кроме того возможны внеплановые проверки со стороны банка, как правило, в случаях возникновения просроченной задолженности.

А для нарушителей прописанного в договоре требования о согласовании с банком ремонта/тюнинга есть свои санкции. Причем это только в лучшем случае может быть штраф. А скорее всего банк будет требовать немедленного возврата кредита или взыскания залога при невозврате. При этом кредитная история заемщика пополнится негативным эпизодом – который в свете создания бюро кредитных историй может ограничить гражданину и дальнейшее кредитование в остальных банках.

Что еще можно/нельзя делать с залогом

В качестве финального аккорда укажем на такие сходные с нашей темой вопросы, как коммерческое использование залоговой квартиры или частной легковой машины или вопрос участия залогового авто в спортивных соревнованиях, несущих определенные риски. Последний вопрос банки интересует очень мало – это прерогатива страховых компаний.

На использование залоговой легковушки в качестве таксомотора, по словам сотрудников банков, часть страховых компаний смотрит положительно, часть отрицательно – мнение страховщиков тут зависит и от марки машины, и от региона предполагаемого использования, и даже от стоимости страхования в данной СК; сами банки обычно ничего против не имеют. Наконец, сдача залоговой квартиры в аренду (естественно, при соответствующем разрешении банка) ничем не ограничивается, и чуть ли не приветствуется банком (ведь заемщик-арендодатель имеет от аренды явный постоянный доход, банку это нравится).

Что же касается использования жилья под офис или магазин, то это требует замены регистрационных данных жилья со стороны БТИ и местных органов власти (выведение из жилого фонда); при наличии таких изменений банк с ними согласится; в противном случае такое использование жилья запрещено законом.