Планируем с умом: когда покупать и что продавать в 2010 году

Год начался, и игнорировать это событие дальше с окончанием каникул уже не получается. Причем начался он куда бодрее, чем 2009-й, а именно с укрепления рубля, роста цен на нефть и прочих милых российскому сердцу событий.

Правда, уже через пару дней ситуация скорректировалась (спасибо братьям китайцам), но все равно, как ни крути, степень неопределенности в 2010-м качественно другая.

Ошибки и разочарования

На рынке недвижимости, по сравнению с апокалиптическими ожиданиями конца 2008 – начала 2009-го, события развиваются тоже вполне радостно, чему способствует позитивный общеэкономический фон. С начала года цена на нефть выросла к началу первой рабочей недели на 9 с лишним процентов, бивалютная корзина подешевела на 80 копеек без малого. Индекс РТС тоже было вырос (на целых 8%), правда, довольно быстро стал сдавать позиции, чему поспособствовали вести из Китая (там была повышена норма обязательного резервирования средств для банков).

Квадратный же метр в начале года уверенно стоял на месте – именно так можно расценить данные тех немногих аналитиков рынка, которые, во-первых, мониторили цены на недвижимость на каникулах, а во-вторых, делали это для того, чтобы представить широкой общественности. По мнению таких экспертов, цены на недвижимость не то снизились на 0,2% (GED Analytics), не то столь же незначительно выросли (DOKI), а в общем – остались без изменений.

Оглянувшись назад, нетрудно проследить и ту немаловажную тенденцию, что привычной сезонности на рынке зарубежной недвижимости не видно как минимум с осени 2008-го. А учитывая молодость рынка как такового (да и бывшая привычной сезонность тоже сложилась на нем далеко не сразу), это уже довольно серьезный срок. Возникает вопрос: а вернется ли она? Или нам придется ждать, пока сформируется новая?

Переводя разговор в более предметную плоскость, интересно следующее: в какой период 2010 года какие сделки с недвижимостью будут самыми выгодными? Именно об этом мы и спросили участников рынка, поинтересовавшись попутно, какие из их прогнозов, данных в начале 2009-го, не сбылись и в чем была их главная (или просто самая запоминающаяся) ошибка прошлого года.

«Как ни странно, но серьезных промахов в прогнозах мы не допустили. Возможно, причиной является тот факт, что в 2009 год мы вошли с далеко не самым ликвидным портфелем проектов, так как почти все они находились на начальной стадии строительства, и было заранее ясно, что год будет не из легких, – рассказывает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер».

– Из промахов – все-таки слишком оптимистично оценивали падение цен на рынке. Возведя за 2009 год 23 этажа монолита в ЖК «Зодиак», то есть выполнив 60% работ по проекту, мы продаем фактически по тем же ценам, что и 1,5 года назад. С другой стороны, в среднем рынок бизнес-класса Москвы упал, по разным оценкам, на 25-30%, поэтому и наш результат – уже достижение».

Как ни грустно, не оправдалась надежда на то, что произошедшая стагнация рынка будет способствовать большей ориентированности риелторов на потребности клиентов, а также повышению разумной гибкости, качества и профессионализма риелторских услуг, сетует Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

«Бездумное стремление к тотальной экономии, охватившее многие риелторские компании в первой половине ушедшего года, в частности привело к увольнению значительного числа квалифицированных юристов. А это, в свою очередь, не замедлило сказаться на одном из базовых элементов риелторской услуги – правовой экспертизе объектов. И я не могу исключить, что печальный результат такого положения дел еще «аукнется» на рынке в течение нескольких ближайших лет. Не претерпели заметных корректировок и технологические аспекты риелторской работы,

– говорит Самойлов. – Более того, по моим ощущениям, существенно вырос процент сделок, выполняемых риелторами с явными нарушениями этических норм и стандартов, в частности с так называемой «черной комиссией», то есть с дополнительным доходом риелтора, обеспечиваемым за счет утаивания от клиента или искажения информации о реальных ценах».

Какие сделки выгодны

Понятно, что покупать квартиру хорошо на дне рынка, а продавать – на пике. Если же перенести эти истины в координаты нынешней реальности, советы участников рынка будут такими.

«С учетом сложившейся на рынке ситуации можно сказать, что такой период (ценовое дно. – Прим. ред.) уже настал, поэтому покупать квартиру можно уже сейчас. Таким образом, в 2010 году «затягивать» с покупкой не рекомендуется: покупать лучше в первом полугодии, так как основной рост цен произойдет, скорее всего, во второй половине года, – считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

– Что касается новостроек, ситуация здесь аналогична рынку вторичного жилья, однако покупателям все же необходимо быть предельно осторожными при выборе жилья и обращать внимание на степень готовности объекта, соблюдение графиков строительства и надежность застройщика». Для более-менее выгодной продажи квартиры, считает эксперт, напротив, лучше дождаться конца года (Константин Ковалев уверен, что к этому моменту цены начнут «стабильно и уверенно расти»).

В течение всего 2010 года ценовых скачков, скорее всего, не произойдет, поэтому этот год, как и прошлый, является благоприятным периодом для участников альтернативных сделок, считает Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН».

«Рекомендованное время для покупки новостройки – с января по сентябрь 2010 года. Из-за трудного финансового положения застройщиков в 2009 году новых проектов практически не запускалось. В связи с чем уже к концу года ожидается серьезный дефицит предложения. Наилучшее время для покупки в 2010 году – с января по март, в период относительной ценовой стабильности, – прогнозирует Игнаткина. – Покупать вторичное жилье я бы рекомендовала в течение всего 2010 года. На рынке много предложений, которые способны удовлетворить практически все запросы клиента».

Что касается продажи квартиры, Игнаткина советует выставлять свой объект на продажу как можно раньше: по оценке эксперта, на стабильном рынке продажа квартиры занимает вдвое больше времени, чем на растущем. «Я бы рекомендовала собственникам выставить их как можно раньше, чтобы завершить продажу в наиболее активный весенний период, до сезона летних отпусков», – резюмирует эксперт.

«Покупать новостройку для проживания в этом году можно тогда, когда это действительно потребуется, не подстраиваясь под колебания рынка, – считает Григорий Алтухов. – С одной стороны, до осени не стоит ожидать серьезного повышения цен, а значит, возникает соблазн придержать деньги в приносящих доход инструментах или подождать наиболее интересных предложений от застройщиков. С другой – в хороших проектах цены на квартиры все-таки потихоньку растут с увеличением строительной готовности, а выбор сокращается, поэтому приглянувшуюся квартиру можно «прозевать».

Резюме – от ожидания много не выиграешь, а если еще учесть расходы на арендуемую квартиру и неудобства из-за отсутствия нового жилья, то может, лучше покупать и сейчас. К тому же стоит иметь в виду, что по мере выхода из кризиса и активизации рынка недвижимости возрастет спрос на отделочные работы и материалы, поэтому чем позже начать ремонт, тем дороже он обойдется».

Что до продажи квартиры, Алтухов предлагает следующий алгоритм: выставить квартиру сейчас, но чуть выше аналогичных предложений на рынке (при этом желательно «прощупать», насколько готовы торговаться другие продавцы). «Большинство покупателей потеряют интерес из-за высокой цены, но это не так страшно – к концу года мы ожидаем роста спроса на квартиры, и объект все равно уйдет. В то же время именно ваша квартира может приглянуться конкретному покупателю, и тогда сделка может состояться даже по цене выше «справедливой» рыночной», – говорит эксперт.

По мнению Олега Самойлова, покупать квартиру в новостройке (если речь о сегменте массового жилья) следует именно сейчас, и чем быстрее, чем лучше: предпосылки для дефицита первичного жилья экономкласса уже сформированы. «По моим ощущениям, на объекты вторичного рынка, имеющие достойное соотношение цены и качества, ценовое «дно» пройдено однозначно. Более того, начиная с ноября продавцы предприняли первые попытки реального повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако важно не это, а то, что тренд роста цен уже проявил себя, – продолжает эксперт.

– Вторым трендом, ярко иллюстрирующим текущее состояние вторичного сегмента рынка, стало заметное вымывание из структуры предложения привлекательных в плане ценовой доступности одно- и двухкомнатных квартир». С продажей таких квартир Олег Самойлов, напротив, рекомендует подождать несколько месяцев (по его мнению, рост цен начнется именно во втором полугодии 2010-го).

Продолжение следует

«Что касается вопроса, когда в 2010 году стоит брать ипотечный кредит, я бы рекомендовал, при наличии такой возможности, подождать несколько месяцев. Дело в том, что в конце 2009 года стало очевидно, что банки вновь приобрели не теоретический, а вполне прикладной интерес к данному виду деятельности. На практике это уже сегодня выразилось не только в снижении процентных ставок и размеров первоначального взноса, но и в выходе на данный рынок новых игроков», – рассуждает Олег Самойлов.

При этом, по мнению эксперта, процесс повышения привлекательности условий кредитования далеко не окончен и в ближайшее время рынок ожидают новые, более интересные предложения. «Именно поэтому я бы посоветовал немного повременить, – резюмирует Самойлов. – Думаю, оптимальным подходом станет приобретение жилья в кредит в летний период, так как за весну банки успеют подготовить и представить на рынке новые кредитные продукты, а цены на квартиры к этому моменту едва ли заметно рванут вверх».