Рынок аренды элитного жилья: тихая гавань в период кризиса

С началом кризиса многие собственники элитных квартир, выставленных на продажу, поняли, что в условиях изменившейся экономической конъюнктуры им вряд ли удастся совершить сделку по той цене и в те сроки, что они планировали.

Вследствие этого, некоторые владельцы элитного жилья, чтобы избежать простоя и не продавать по низкой стоимости, решили пока сдавать свои объекты в аренду. Таким образом, с начала кризиса предложение арендных квартир значительно увеличилось за счет игроков рынка продажи.

Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood, говорит, что уже в октябре 2008г. количество новых поступлений превысило январский показатель практически в 3 раза. «Однако достаточно высокий всплеск активности арендодателей уже к концу 2008г. сменился относительным затишьем, традиционным для зимних месяцев», - рассказывает эксперт. Стоит также учитывать, что поглощение выставленных квартир шло неактивно, и объемы предложения к концу года оставались на достаточно высоком уровне.

По данным компании Blackwood, в I полугодии 2009г. на рынок элитной аренды по-прежнему продолжал оказывать существенное влияние финансовый кризис, однако развитие данного сегмента было уже более стабильным – в силу влияния традиционного фактора сезонности. Виктория Опольская говорит, что наиболее высокая активность арендодателей была отмечена в начале года; во 2-м квартале 2009г. объемы нового поступления несколько снизились, к началу осеннего периода объемы нового поступления традиционно начали увеличиваться: вторым пиковым периодом, как и в предыдущие годы, оказался конец сентября - октябрь.

О том, что на элитном рынке аренда в некоторой степени обратно пропорциональна продаже, говорит Владимир Кузнецов, управляющий партнёр консалтинговой компании Greenwich Group. В разгар кризиса не только собственники меняли свои планы, но и часть покупателей, временно отказавшись от приобретения недвижимости, перешли в сегмент аренды недвижимости. Что касается спроса, то сразу после начала кризиса на рынке аренды элитной жилой недвижимости отмечалось его снижение. По словам Виктории Опольской, это было, в первую очередь, связано с «психологическим фактором»: арендаторы заняли выжидательную позицию в условиях неопределенности дальнейшего развития рынка и в надежде на снижение цен.

Тем не менее, как показало развитие рынка элитной аренды в 4 квартале, о существенном снижении объемов спроса в данном сегменте говорить было неправомерно. «Объемы спроса действительно снизились, однако происходило это в первую очередь за счет корпоративных арендаторов - крупных компаний, снимающих жилье для своих сотрудников: часть компаний, как российских, так и иностранных, временно прекратила поиск нового жилья, часть компаний начала постепенно сокращать штат сотрудников, являющихся основной целевой группой сегмента элитной аренды», - говорит Виктория Опольская.

В то же время стоит учитывать, что помимо группы «корпоративных арендаторов» есть и обычные потребители. Многие из них даже не рассматривают возможность покупки жилья, предпочитая его арендовать. «В целом, очевидно, что финансовый кризис внес изменения в баланс спроса и предложения, однако структуру самого рынка он существенно не поменял», - подытожила Виктория Опольская.

Арендные ставки

Что касается арендных ставок, можно сказать, что на наиболее «ходовые» элитные квартиры за прошедший год они даже немного повысились, в то же время аренда дорогих, многокомнатных квартир упала в цене. По данным компании Blackwood, за прошедший кризисный год ставки по 1-, 2- и 3-комнатным квартирам несколько выросли: в пределах 5-10%. В то же время ставки на аренду многокомнатных квартир снизились, в пределах 10-15%.

Средний бюджет предложения элитных квартир в аренду по комнатности в декабре 2009г. выглядел следующим образом:

Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела Департамента элитных квартир PENNY LANE REALTY говорит, что в целом до кризиса арендные ставки были достаточно выше. Например, за квартиру, аренда которой стоила 20000 долларов в месяц, до кризиса запрашивали 30000 долларов. «Если раньше внутри Садового кольца было проблематично снять недорогую квартиру, то в настоящий момент это можно сделать – и гораздо дешевле. Цена аренды 3-комнатной квартиры площадью 100-130 кв. м, с подземным паркингом в доме бизнес-класса начинается в настоящее время от 4800-5000 долларов против 9000-1000 долларов до кризиса», - говорит эксперт.

По словам Виктории Опольской, к концу ноября 2009 г. средний уровень арендной платы в элитном сегменте составил 6 750 долларов в месяц за квартиру. «При этом если в конце 1-го полугодия 2009г. был отмечен небольшой рост ставок, отражавший наступившую относительную стабилизацию на рынке, а также тенденцию «вымывания» из предложения наиболее интересных и недорогих объектов, то к окончанию летнего периода, когда объемы предложения традиционно начали расти, ставки снизились: снижение за 3 квартал составило 6%», - говорит эксперт. «При этом уже в октябре-ноябре ставки вновь начали расти, что связано с традиционным влиянием сезонности и высоким спросом в осенний период. В целом, сначала года ставки выросли в среднем на 4%», подытожила Виктория Опольская.

Несмотря на кризис, требования арендаторов к элитным квартирам продолжали оставаться достаточно высокими. По словам Вадима Ламина, самыми востребованными районами оставались Патриаршие пруды, Арбат, Чистые пруды, Остоженка, Пречистенка. «Также популярными были район Фрунзенской, начало Кутузовского проспекта – и другие районы комфортного проживания», - говорит эксперт.

В то же время, по данным Виктории Опольской, структура спроса по бюджетам продолжала меняться: по сравнению с показателями прошлого года (непосредственно «докризисного» периода) значительно выросла доля запросов в самых низких бюджетах (до 3 000 долларов в месяц): с 19% до 33%, доля же запросов в более дорогих бюджетах (от 6 000 долларов в месяц), наоборот, снизилась. «Примечательно, что доля запросов на самые дорогие квартиры (от 10000 долларов в месяц) снизилась не столь существенно - данный сегмент имеет собственную группу потребителей, в наименьшей степени зависящих от каких-либо финансовых потрясений. При этом большинство потенциальных арендаторов по-прежнему рассчитывало на предоставление существенных скидок и смягчение условий аренды», - говорит эксперт.

В целом, по словам Вадима Ламина, во время кризиса люди могут получить за меньшие деньги большее качество. «Чтобы привлечь клиентов, компании должны идти на различные маркетинговые ходы. Так, у нас была акция, когда арендатору давались трехмесячные бесплатные арендные каникулы», - рассказывает эксперт.

Основные итоги

Какие же основные итоги для рынка аренды элитной недвижимости, и что нам ждать дальше? Вадим Ламин считает, что спрос в настоящее время находится на том же уровне, количество клиентов остается тем же, что и до кризиса. «Кризис не отразился на количественных показателях, но сказался на качественных», - говорит эксперт, имея в виду, что уменьшился средний бюджет сделки. С коллегой согласен и Владимир Кузнецов: «несмотря на сравнительно с продажей небольшое уменьшение количества сделок, финансовый результат рентного рынка сократился существенно».

Виктория Опольская относительно будущего рынка рассуждает, что в целом, как и на рынке продаж элитного жилья, значительных колебаний на рынке элитной аренды в краткосрочной перспективе не прогнозируется. «Более глубокие изменения в долгосрочной перспективе, очевидно, будут связаны с постепенным изменением баланса спроса и предложения: с одной стороны, будет происходить рост спроса со стороны иностранных арендаторов, с другой стороны, будут снижаться объемы предложения за счет «вымывания» недорогих и наиболее ликвидных объектов», - говорит эксперт.

Таким образом, во время кризиса рынок аренды элитной недвижимости оставался достаточно стабильным, и даже показывал рост арендных ставок на некоторые объекты. Тем не менее, цена сделок по аренде значительно уменьшилась: несмотря на достаточное количество клиентов, рынок стал менее прибыльным. В будущем же, по мнению участников рынка, существенных изменений не произойдет – но возможен некоторый всплеск, связанный с ростом запроса от корпоративных арендаторов в случае восстановления экономики и промышленности.