Народное мнение: как изменятся цены на жилье?

Перед Новым годом традиционно подводятся итоги и строятся прогнозы на будущее. Политологи, аналитики и астрологи сегодня нарасхват – общество интересует их оценки и предсказания.

Мы тоже решили не отставать от веяний времени и обратиться к нашему главному эксперту, - народу - который неустанно комментировал основные события на рынке недвижимости в течение 2009-го года. У него мы и спросим, что же будет с ценами на жилье в 2010-м.

Прежде чем мы приступим к обсуждению результатов нашего опроса, журнал Metrinfo.Ru вкратце напомнит, что же происходило на нашем рынке продажи недвижимости в последний кризисный год. Впрочем, рассмотрим период времени, который чуть длиннее года. Начнем вспоминать с момента, когда рынок столичного жилья начал реагировать на финансовые потрясения в мире - с осени 2008 года.

Никакие заклинания типа «Россия – островок стабильности», которыми нас пытались успокоить политики, не помогли. Нашу экономику заштормило. Цены на недвижимость, не слушая плача Ярославны, издаваемого риэлторами и строителями, покатились вниз.

Разумеется, СМИ весь этот печальный процесс фиксировали и за это чего только не услышали в свой адрес: «вы обвалили рынок»; «зачем вы все время говорите о снижении»; «из-за вас к нам покупатели не идут – ждут падения цен». Но покупатели не шли не потому, что они слушали журналистов и независимых экспертов, а потому что их материальное благосостояние резко пошатнулось. И даже если оно осталось на прежнем уровне, все равно – дала трещину уверенность в своих силах, доходах и завтрашнем дне.

А без этой уверенности, без сознания стабильности, люди, как правило, новые квартиры не покупают. Тем более, что на наших глазах с тысячами заемщиков, взявших кредит на жилье, начало происходить самое ужасное, что может случиться с банковскими должниками. Многие заемщики лишились работы, а банки начали «давить» на людей – повышать ставки, требовать досрочного погашения кредитов. Пытались даже протащить кошмарный проект закона о «посадках» должников в тюрьму!

Сигнал SOS подавал и «Титаник» на котором плыли девелоперы и строительные компании. Было от чего впасть в панику: покупателей смыло кризисной волной, а банки перестали кредитовать стройки. Пришлось «замораживать» будущие проекты, а существующие как-то достраивать.

Что же касается агентств недвижимости, то некоторые из них вынуждены были вообще прекратить существование. Цены на московские квадратные метры, к осени 2009-го они упали на треть: с 6 тысяч долларов до 4 тысяч за квадратный метр. Рублевые цены зацепились за планку 115-116 тысяч рублей за метр.

Но кризис все-таки не война, и год мы протянули, каждый выкарабкивался из ситуации как мог. Заемщики – кто продал свои квартиры, кто нашел работу. Кому-то удалось реструктурировать кредиты. Девелоперы тоже выкрутились. Кто с банками договорился, кто на поклон к инвестфондам пошел. К нынешней осени покупатель потихоньку потянулся на рынок, и даже умудряется брать небольшие кредиты в банках, которые возобновили кредитование. Но некоторое оживление спроса не потянуло за собой роста цен, как надеялись многие игроки рынка недвижимости. Осень 2009-го года не оправдала их ожиданий. Цены остановились в падении, но они не идут вверх, только лишь дергаются в разные стороны под влиянием курса валют.

Год заканчивается. Сколько еще продлится стабилизация, куда цены двинутся после боя курантов – вверх или вниз? Об этом журнал Metrinfo.Ru расспрашивал москвичей, согласившихся принять участие в нашем социологическом опросе. «Начнут ли расти цены на недвижимость после Нового года?» - так прямо и спросили мы у жителей столицы.

Участники опроса разделились на три команды.

• Первая команда – самая большая – 62% или почти две трети опрошенных. Ее представители считают, что цены на жилье вырастут.
• На втором месте – группа, включившая 32% или почти треть участников опроса. Участники этой группы полагают, что цены на жилье останутся прежними.
• Наконец, в третьей, самой маленькой группе – 6% респондентов - уверены, что цены пойдут вниз.

Первую группу респондентов (62% опрошенных), которая считает, что цены будут расти, мы попросили предсказать, на сколько примерно подорожают московские метры. И как всегда, предложили выбрать варианты. Вот что у нас получилось:

• Подорожание ожидается до 10% - эту цифру назвали 24,2% участников первой группы;
• Рамки повышения цен от 10 до 19% выбрали 43,5%, это самая большая «подгруппа»;
• Цены поднимутся примерно на 20-29% - в этом уверены 6,5% опрошенных участников;
• Рост составит 30% и более – так считают 6,5% опрошенных;
• Затруднились с ответом 19,3% москвичей.

Затем мы попросили участников каждой группы, образовавшейся после ответа на первый вопрос, объяснить нам, почему они думают именно так.

Участники первой группы, которая считает, что цены будут расти (62%) полагают, что это будет происходить из-за того, что в нашей стране обычно «после Нового года цены поднимаются буквально на все», а «рынок недвижимости не составляет исключения».

В качестве глобальной причины люди называли кризис:

• «во время кризиса цены должны снижаться, но происходит парадокс - они растут»;
• «в связи с кризисом дорожают продукты, дорожает недвижимость».

В частности, комментаторы отмечали роль инфляции, как неизбежной составляющей экономического кризиса:

• «доллар растет, соответственно растут цены на недвижимость»;
• «зависит от того, насколько поднимется доллар, и сколько будет стоить нефть»;
• «цены будут увеличиваться пропорционально инфляции».

Любопытно, но в этой же группе оказались и респонденты с совершенно противоположной точкой зрения, - они считают, что кризис заканчивается, и в этом видят причину для роста цен они:

• «люди выходят из спячки, активизируются все процессы»;
• «экономическая ситуация улучшается, у людей начинают появляться деньги».

Также респонденты увязывали рост цен на недвижимость с подорожанием топлива, электроэнергии и, соответственно, - жилищно-коммунальных услуг:

• «постоянный рост цен на энергоносители дает толчок к повышению цен на все остальное»;
• «цены на квартплату увеличиваются на 26%, аналогично увеличиваются цены и на рынке недвижимости».

Участники этой группы также отмечали еще одну причину, которую традиционно называют в наших опросах – это «раскупка» московских квартир обеспеченными приезжими, которые вздувают цены и низкие объемы строительства новостроек эконом-класса:

• «Москву хотят сделать городом для богатых людей. Поэтому будут приезжать на ПМЖ люди с деньгами»;
• «в Москве недостаток жилья, много желающих жить»;
• «сокращение строительства. Огромный наплыв иностранцев, которые скупают всю недвижимость»;
• «на рынке только коммерческое жилье, а строят они дорого».

Теперь предоставим слово группе, которая считает, что цены будут стоять на месте (32%). Основной причиной участники опроса вновь назвали кризис, который привел к тому, что у покупателей нет денег:

• «нечем платить. У бедных денег нет, богатые поистратились и уменьшили свои запасы. Но дешеветь ничего не будет»;
• «чтобы покупать - у народа денег нет, чтобы продавать - невыгодно собственникам жилья»; «покупатели неплатежеспособны»;
• «денег у людей нет, кредиты не выдаются»;
• «в следующем году ожидается большой рост безработицы».

Люди также подчеркивали, что столичное жилье и так остается слишком дорогим, поэтому цены вряд ли поднимутся выше, но и не опустятся:

• «цены и так слишком высокие, нет необходимости в росте»;
• «дальше повышать уже некуда, а снижать пока не собираются риэлторы и строители»;
• «цены уже и так слишком высокие, поэтому должны затормозиться»;
• «цены подняты на максимум, дальше уже некуда».

Наконец, представители самой маленькой группы - 6% опрошенных – которые считают, что цены пойдут вниз, опять-таки говорили о кризисе и снижении покупательской способности:

• «идет инфляция, но зарплата у людей имеет тенденцию к снижению»;
• «у людей нет денег»;
• «в связи с экономическим кризисом должны быть скидки»;

Подведем итоги

Участники нашего опроса практически все единодушно определили, что на поведение цен на рынке недвижимости оказывает влияние кризис. Однако выводы из этого сделали разные. Так, большинство опрошенных – практически две трети участников опроса (62%) решили, что цены будут расти и назвали следующие причины. После Нового года, по их мнению, в нашей стране все дорожает, особенно цены на энергоносители и квартплата, поэтому рост цен на квадратные метры – не исключение.

Говоря о роли кризиса, люди отмечали влияние инфляции и курса доллара на «квадратные цены». В этой же группе говорили и о том, что кризис заканчивается, и у людей появляются деньги на покупку жилья. Наконец, еще один аргумент – искусственно поддерживаемый дефицит московской недвижимости и активное приобретение жилья богатыми приезжими и иностранцами. Причем чуть меньше половины опрошенных в этой группе (43,5%) полагают, что цены вырастут примерно на 10-19%.

В группе, которая считает, что цены будут стоять на месте (32%) говорили, что у покупателей нет денег, чтобы приобретать жилье и, соответственно – вздувать цены, и опять-таки подчеркивали роль кризиса. Люди также отмечали, что цены на московские метры и без того высокие, поэтому вряд ли поднимутся дальше, но и опускать их невыгодно.

Наконец, представители самой маленькой группы (6% опрошенных), которые считают, что цены пойдут вниз, вновь говорили о кризисе и о том, что у людей средств нет, поэтому продавцы будут вынуждены идти на уступки и снижать цены.

Таким образом, все участники опроса увязывали ситуацию на рынке недвижимости с экономическим кризисом, но по-разному оценили его влияние на поведение цен. С мнением профессиональных экспертов, которые оценивают ситуацию на вторичном рынке Москвы, вы можете познакомиться, прочитав нашу сегодняшнюю статью «Вторичный рынок: ценовые прогнозы на 2010-й год. 10 мнений от известных экспертов».

Данные журнал получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста. Подробнее о социологических исследованиях на рынке недвижимости.