Недвижимость с 'обременением'

Институт прописки был крайне важен в советские времена – в частности, поскольку обеспечивал существенные права на квартиру. Старое законодательство было рассчитано на такую форму государственного устройства, когда нет собственников — только арендаторы.

Поэтому закон защищал лишь право проживания. Но и теперь, когда разрешена частная собственность, купить квартиру без согласия прописанного нелегко, а выселить прописанного из купленной квартиры порой и вовсе невозможно.

Смена времен

Изменения в новом законодательстве направлены в первую очередь на защиту права собственности. Прописку заменила регистрация, которая носит уведомительный, а не разрешительный характер. Значительно сужен перечень правомочий зарегистрированного лица, расширен перечень оснований снятия с регистрационного учета (ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

В соответствии с действующим законодательством регистрация прекращается при смене собственника жилого помещения. Это оговаривают и ст. 292 ГК РФ, и ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Однако не все так просто. Отмена института прописки, введение принципа свободы договора – все это привело к тому, что при покупке квартиры вскоре после оформления бумаг могут начаться проблемы с зарегистрированными в ней лицами.

Продается квартира «без просмотра»

В риелторской практике встречаются объявления о продаже недвижимости «без просмотра», как правило, со значительной скидкой. Это, скорее всего, жилье с зарегистрированными гражданами, которые не имеют прав собственности, но и выселены быть не могут. Такой человек и на порог не пустит потенциального покупателя.

«Квартиры, где зарегистрированы люди, не имеющие доли в правах собственности, но фактически проживающие, считаются объектами с обременением», — комментирует Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

Эту ситуацию не следует путать с другими случаями – вполне соответствующими законодательству. «Бывает, собственнику некуда выписаться перед сделкой, поскольку он еще не приобрел квартиру. Тогда в договоре предусматривается срок его снятия с регистрационного учета, – объясняет Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо». — Если прописан ребенок, который будет снят с учета только после регистрации сделки, необходимо разрешение опекунского совета, который от лица государства контролирует соблюдение прав несовершеннолетних».

Иногда собственность на квартиру передается, а право проживания бывшего собственника сохраняется пожизненно (договор ренты и т.п.). Это также должно быть предусмотрено в договоре купли-продажи.

Как не попасться на удочку

Подбирая квартиру, прежде всего стоит поинтересоваться наличием зарегистрированных лиц. Это можно выяснить в паспортном столе – получив выписку из домовой книги. Для подробного анализа может потребоваться расширенная выписка, содержащая информацию обо всех, кто был прописан или зарегистрирован в квартире с момента постройки дома.

«В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны все обременения помещения, в частности лица, которые зарегистрированы в квартире или могут иметь не нее какие-либо требования (в соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора является наличие перечня лиц с указанием их прав на пользование продаваемой недвижимостью), — говорит Владислав Кораблин, юрист компании «Юков, Хренов и Партнеры». — Если таких указаний нет, это означает, что сделка не соответствует требованиям закона и является недействительной».

Последствием признания недействительности станет реституция — возвращение сторон в первоначальное состояние (покупателю должны вернуть деньги, а продавцу – квартиру). Но на практике нередки случаи, когда найти продавца такой квартиры после оформления документов и передачи денег невозможно.

Что делать с «прописантом»

Если квартира приглянулась и расторгать договор не хочется, есть два выхода: убедить зарегистрированного добровольно сняться с учета (для этого жилец должен лично явиться в паспортный стол) либо решить конфликт в судебном порядке. При решении споров о выселении зарегистрированного из приобретенной квартиры, говорит В. Кораблин, закон стоит на стороне покупателя. Ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса провозглашает, что право пользования помещением бывшего члена семьи прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилье этого собственника, а ч. 2. ст. 292 Гражданского кодекса — что переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Однако здесь есть два важных момента. Во-первых, если после выселения человек останется без крыши над головой и без средств для ее приобретения, суд оставит его там, где он прописан (как правило, на поиск жилья дается год). Во-вторых, в соответствии со ст. 19 Закона РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного помещения при условии, что в момент приватизации указанные лица имели равные права пользования жильем с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Говоря проще, люди, не участвовавшие в приватизации, но прописанные на момент ее проведения, выселены быть не могут.

Бди!

А вот как комментирует проблему Сергей Елин, генеральный директор группы компаний «Аудит и Право»: «Есть ряд оснований, позволяющих снять гражданина с регистрационного учета. К ним относятся выселение бывшего супруга (в случае развода), действия, грозящие порчей и разрушением помещения (попросту — самовольная перепланировка), использование жилья не по назначению (например, в качестве оптового склада), еще несколько причин аналогичного характера.

Однако у законопослушных граждан, чьи родственники решили продать квартиру, данный перечень оснований может не вызывать беспокойства. Конечная инстанция для них – суд, и чья сторона возьмет верх, решать ему».

Очевидно, что прежде чем приобрести квартиру с проживающим в ней человеком, нужно посоветоваться с юристами на предмет возможности его последующего выселения. И если выяснится, что это нереально, такое обременение грозит оказаться слишком обременительным — стоит ли приобретать подобное жилье? «Конечно, купить квартиру с ощутимой скидкой заманчиво. Однако стоит помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке», — напоминает С. Елин.