Зарубежная недвижимость становится все привлекательней

Рынки недвижимости на Западе сжимаются. Падение цен сопровождается отскоками, но тренд по-прежнему медвежий. Зато условия ипотеки ужесточаются.

Несмотря на временную стабилизацию рынка в США, эксперты предрекают еще как минимум 20-процентный обвал. Дома в Германии, Италии, Франции пока стойко держат ценовой удар, но предпосылок для падения уровня доходов и безработицы, а значит, и рынка недвижимости в Европе едва ли меньше, чем в Штатах.

Если не больше. Ипотеку в таких условиях иностранцу получить все сложнее – требования крайне ужесточились даже к собственным гражданам. И все же ипотека жива. 

Великобритания

Уровень развития ипотеки в стране уступает разве только американскому. К концу прошлого года отношение выданных ипотечных кредитов к ВВП достигло 86%, их объем – 1,2 трлн фунтов. С 1997 года этот рынок вырос в три раза. Количество домохозяйств за тот же период увеличилось лишь на 9% – с 13,6 млн до 14,7 млн.

При этом доля домохозяйств, использующих ипотеку, снизилась: в 1997 году в ипотеку были включены 8,4 млн английских семей, сегодня это лишь 8,2 млн. Отчасти это связано с высоким спросом на британскую недвижимость со стороны иностранцев, часто покупающих жилье за наличные. Разумеется, речь идет, прежде всего, о столичном дорогом жилье. В компании Savills подсчитали, что каждый второй дом стоимостью выше 1,1 млн евро не принадлежит поданным Королевства.

В последние годы доля ипотечных программ с фиксированной ставкой по обслуживанию долга стабильно превышает 50%, а для первичных ипотечных займов доходит до 85%. Фиксированная ставка обычно устанавливается банком на 2–5 лет, в некоторых случаях и дольше. По окончании периода заемщик переводится на плавающий процент, если он не находит себе новый кредит. Согласно ноябрьским данным, фиксированная ставка на два года в зависимости от кредитора была на 2,65 – 4 п.п. выше текущей ставки Банка Англии.

К ней же обычно привязывается и плавающая, превышая ее на 1,5– 3,5 п.п. «Для нерезидентов ставка, как правило, выше базовой ЦБ на 3,5–4,5 пунк­та», – делится своими наблюдениями управляющий директор компании Londondom.com Егор Шишковский. Раньше – до кризиса – в Великобритании можно было бы получить ипотеку на 25 лет и одолжить у банка до 100% стоимости дома. Теперь таких условий нет. Согласно Council of Mortgage Lenders, сегодня заемщик сразу вносит не менее 25% от стоимости жилья.

При покупке недвижимости стоимостью от 500 тыс. фунтов гербовый сбор равен 4%, если дом дешевле, ставка уменьшается. Покупателя ждет также муниципальный налог, величина которого зависит от места проживания.

Nationwide и Halifax – крупнейшие игроки, выдающие ипотеку. Они же выставляют ценовые ориентиры по рынку, исходя из проведенных ими же сделок. «К таким индикаторам нужно относиться осторожно», – советует Егор Шишковский и предлагает смотреть на индекс, публикуемый Financial Times. «Иностранцы, в том числе россияне, как правило, привозят с собой в Лондон кэш, с ипотекой связываться себе дороже.

Например, подтвердить ваши доходы может лишь аудитор из первого эшелона, то есть Ernst&Young, Deloitte, KPMG. Нужна белая зарплата и множество документов. Покупателей-россиян намного больше, чем в 2008 году, когда цены были на пике. В начале этого года жилье можно было купить со скидкой в 25–30%. Но с тех пор цены выросли более чем на 8%. Средняя цена покупки дома россиянами колеблется от 0,7 млн до 1,5 млн фунтов», – рассказывает Егор Шишковский.

Аналитики компании Savills замечают, что цены фактически вернулись на докризисный уровень, а в ближайшие три года должны вырасти на 18%, в ближайшие пять лет – на 35%. Среди предпосылок для роста цен на рынке называют резко сократившиеся с начала кризиса объемы нового строительства. 

Италия

Рынок недвижимости Италии остается упругим, несмотря на экономические неурядицы последнего времени. Цены даже выросли в первой половине года – на 3%. Количество семей-домовладельцев в Италии существенно выше, чем в других крупных странах ЕС. При этом проникновение ипотеки ниже, чем в среднем по Евросоюзу – отношение кредитов к ВВП на уровне 20%. Итальянские банки выдают их в размере 60–80% от стоимости дома. Обычно по фиксированной ставке.

«В Италии ипотеку получить можно под залог приобретаемого жилья, но это сопряжено со сбором множества необходимых документов (кредитных историй в европейских банках, справки о доходах, подтверждение прав собственности на другую недвижимость). Многие клиенты не готовы предоставлять эти сведения о себе. В случае прохождения документов условия довольно хорошие – 3,8% годовых.

При покупке недвижимости в Италии к цене объекта прибавляется: 10% – НДС, 2% – нотариальное оформление, 1% – юридические услуги, 1–1,5% – подключение к коммунальным сетям, 2% – помощь риэлтора, если покупка осуществляется через посредника, а не напрямую у застройщика или собственника», – рассказывает Дмитрий Асадов, руководитель проектов «Велес Капитал Девелопмент». 

Франция

Рынок ипотеки в этой стране продолжил рост и, несмотря на кризис, прибавил к началу нынешней осени 8,7% по сравнению с аналогичными показателями 2008 года. По отношению к ВВП он вырос с 21% в 2000 году до 37,5% в минувшем. Свыше 80% всех ипотечных кредитов – с фиксированной ставкой. Ипотечная ставка обычно формируется как трехмесячная Euribor плюс 0,5–2 п.п. в зависимости от кредитора. В агентстве Gordon Rock говорят, что россияне должны быть готовы к кредитам по ставке до 6% годовых, на срок не более 20 лет. И это при условии взноса не менее 50% от стоимости жилья.

Спецификой при покупке недвижимости во Франции являются высокие налоги. Эксперты рекомендуют в каждом конкретном случае воспользоваться услугами юристов.

С сентября 2008-го по сентябрь 2009 года средние цены по всем регионам Франции на дома снизились на 9,1%, апартаменты подешевели на 7,4%. Динамика пока укладывается в летний прогноз агентства S&P – 10-процентное падение в 2009 году. На будущий год в агентстве предсказывают снижение цен еще на 2%. 

Германия

Свыше 60% всех ипотечных кредитов приходится на кредиты с фиксированной первоначальной ставкой. Резидентам банки готовы одалживать до 80% от стоимости дома, иностранцам – 60–65%. Обычная практика для немецких банков выдавать ипотеку на срок до 30 лет, однако, как и по всему миру, сейчас сроки кредита резко уменьшились. Немецкая ипотечная практика считается одной из самых консервативных в Европе. Благодаря этому рынок недвижимости Германии избежал коллапса прошлого года.

Это видно и на графиках. Если в других странах пик цен пришелся на 2007–2008 годы и по всем сегментам вслед за пиком идет резкий спад, то в Германии совсем по-другому. Новые дома подешевели с максимумов конца 2008 года всего на 2,8%. Сегмент вторичного жилья падает с зимы 2007-го – глубина падения на начало октября 2009 года составила 20,65%. Наконец, у сегмента «апартаменты» своя, отличная, динамика.

Пик цен здесь пришелся на середину 2005 года и с тех пор они снизились на 13,5%. «Ипотеку иностранцам дадут, если только это доходный дом, качественная недвижимость, которая будет расти в цене, в противном случае – шансов мало. По моим наблюдениям, цены вообще не упали – упала активность. Теперь продажа квартиры занимает 3–4 месяца, до кризиса – в среднем управлялись за месяц», – рассказывает Алексей Анищук, частный инвестор в немецкую недвижимость.

Проценты по ипотечным кредитам зачастую привязаны к ставкам Euribor, обычно трех- или одномесячным. Средняя фиксированная ставка на срок 1–5 лет уменьшилась с конца 2008 года с 5,6 до 3,8%. Налог на покупку недвижимости составляет 3,5% от стоимости объекта.

Ипотечный рынок хоть и большой по европейским меркам, но уступает Великобритании: выданные жилищные кредиты по отношению к ВВП в 1991–2000 годах выросли с 30 до 50%, однако по итогам 2007 года этот показатель снизился до 45%. 

США

Для семей, впервые покупающих жилье, популярна программа с фиксированной ставкой – по 15-летним и 30-летним ценовым индикаторам. Эти индексы, в свою очередь, привязаны к соответствующей дюрации бондов казначейства. Не менее популярны программы с регулируемой ставкой, которая привязана к LIBOR. Остальные программы представляют собой вариации предыдущих.

Прежде чем получить ипотеку в США, покупателю присваивают категорию. В частности, этим занимается компания Fair Isaac Corporation (FICO), которая присваивает заемщику уровень в диапазоне 300–850 пунктов, где показатель ниже 620 считается уже subprime. Именно этой категории заемщиков принято ставить в вину массовые неплатежи, начавшиеся в 2007 года, что стало спусковым механизмом экономического кризиса. Размер ставки для разных категорий заемщиков в случае с ипотекой на 15 лет по фиксированной ставке может отличаться более чем на 4,3 процентного пункта.

Массовая безработица в США привела к тому, что к началу ноября каждая седьмая семья оказалась не в состоянии обслуживать жилищный долг. Речь давно не идет о subprime – не платят заемщики и с более высоким рейтингом, с хорошей кредитной историей. Количество же новых запросов на ипотеку достигло своего девятилетнего минимума. То ли еще будет. В Credit Suisse прогнозируют, что к 2012 году около 8,1 млн домов могут оказаться на аукционах за неуплату. Fannie Mae – государственный ипотечный оператор – с декабря этого года резко повышает требования по выкупу ипотечных бумаг: кредитный счет вместо прежнего минимума в 580 пунктов должен теперь быть не менее 620.

Что интересно, средний ипотечный долг на одного заемщика не снижается: в третьем квартале 2009-го он составил $193,12 тыс. против $192,29 годом ранее. Долги выросли во многом из-за просрочек и штрафных санкций. К ноябрю средняя стоимость однофамильного дома в США подешевела с пиков июня 2006 года в $240 тыс. на 20%. Что касается цен на недвижимость, то кризис спутал все карты – цены на дома могут значительно варьироваться не то что от штата к штату, но от тауншипа (микрорайона округа) к тауншипу. Одни индексы, например Case-Shiller, четвертый месяц подряд показывают еле заметный рост.

Другие, в частности индикатор вторички National Association of Realtors, четвертый месяц падают. Рассуждать о стабилизации можно сколько угодно, но понятно, что на цены в будущем году, а возможно, и в более длительной перспективе будет давить продолжающийся рост безработицы. Второй фактор – повышение налогов. В 2009 году многие штаты отложили это повышение ввиду падения доходов граждан и безработицы, но вернуться к вопросу им рано или поздно придется – бюджеты трещат по швам. Третьим фактором может стать прекращение покупок ФРС ипотечных бумаг. С начала года ФРС скупила их почти на $700 млрд, удерживая ставки низкими. План покупок уже выполнен на 70–80%.

С другой стороны, продолжают действовать правительственные программы поддержки покупателей недвижимости. В начале ноября была продлена программа субсидий для впервые покупающих дом – им предоставляется $6,5–8 тыс.

«Из всех мировых рынков, мне кажется, наиболее привлекательны вложения в недвижимость в Нью-Йорке. Как показывает опыт последних 90 лет, приобретение квартиры в этом городе окупается каждые 5–7 лет», – говорит Станислав Зингель, президент агентства недвижимости Gordon Rock. Но может, стоит и подождать. Например, Мередит Уитни, глава Meredith Whitney Advisory Group, весьма пессимистична, она не сомневается, что цены с нынешних уровней обвалятся еще на 25%. 

Канада

Канада – одна из немногих стран, рынок недвижимости которых кризис пощадил. Цены на односемейные дома, по информации Канадской ассоциации недвижимости, выросли к сентябрю 2009 года по сравнению с аналогичным показателем прошлого на 14%. При том что канадский доллар с марта 2009 года укрепился почти на 25% к доллару американскому. В самой ассоциации объясняют растущий рынок низкими ставками и высоким доверием инвесторов: Центральный банк Канады официально заявил еще летом, что кризис в стране закончился.

В Канаде кредиты на жилье обычно доступны при первоначальном взносе 30%, иногда 10%. Типичная ипотека выдается на 25 лет. Популярная пятилетняя ставка по жилищным кредитам упала с начала 2008 года по начало ноября 2009-го с 7,54 до 5,84% годовых. Средняя фиксированная ставка по 17 банкам, предлагающим ипотеку на 10 лет, составляет 6,45%.

В остальном условия соответствуют американским. К примеру, даже кредитный рейтинг для заемщика можно получить в FICO. Стоимость кредитов, вероятно, будет сохраняться низкой до тех пор, пока ЦБ Канады не начнет повышать свою ключевую ставку. С начала 2008 года она снизилась с 4,5 до 0,5%, Банк Канады пообещал не предпринимать резких шагов до второго квартала будущего года.