КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Банкротство ОАЭ: миф или реальность?

17.12.2009 | 09:00

В мире финансов нет ничего постоянного. Тем не менее, долговые проблемы инвестиционного фонда «Dubai World» потрясли мир. Международные инвесторы гадают, достоин этот девелоперский гигант доверия или нет. Что же все-таки произошло с арабским эмиратом?

В конце ноября крупнейшая госкомпания одного из самых богатых государств мира огорошила инвесторов заявлением о приостановке платежей по долгам.

Правительство Дубаи заявило о том, что инвестиционный фонд Dubai World не способен выплатить все краткосрочные долги и попросило перенести выплаты по некоторым облигациям его девелоперского подразделения Nakheel (на общую сумму 3,5 миллиарда долларов) с декабря этого года на май следующего.

Эта новость прямо-таки шокировала инвесторов, которые не ожидали проблем от одной из стран, богатого нефтью Персидского залива, тем более на фоне продолжающегося роста цен на углеводороды.

Холдинг Dubai World, возглавляемый наследным принцем эмирата Дубаи Султаном Ахмедом бин Сулайемом и считающийся государственной компанией, до сих пор казался весьма надежным фондом. Однако теперь выясняется, что государство не предоставляет никаких гарантий его инвесторам.

"Холдинг был основан как независимая коммерческая компания. Он действительно принадлежит правительству, но в силу того, что компания ведет многообразную деятельность и подвержена различным рискам, при ее основании было установлено, что правительство не является ее гарантом", - заявил Министр финансов ОАЭ Абдель Рахман аль-Салех. Он подчеркнул, что кредиторы холдинга сами "несут часть ответственности за займы, предоставленные компании на основе эффективности ее проектов, но не на базе правительственных гарантий".

1. Чем же занимается фонд «Dubai World», и что привело его на грань краха?

Компания Dubai World была создана в 2006 году и стала одним из крупнейших международных инвесторов. Изначально она занималась управлением недвижимостью ОАЭ и портами, однако впоследствии значительно расширила сферу своих интересов. С 2007 г. Dubai World вместе с MGM Mirage строит казино и отели в Лас-Вегасе стоимостью 8,5 млрд. долларов в рамках City Center Project.

Тогда же она купила нью-йоркского ритейлера Barneys. Одним из самых эффективных подразделений Dubai World является компания DP World – один из крупнейших в мире операторов портов. В России Dubai World принимает участие в строительных проектах, является одним из двух основных акционеров Восточного порта на юге Приморского края. К активам компании также относится знаменитый океанский лайнер Queen Elizabeth II (куплен в 2007 году за 100 млн. долларов США; из него планировалось сделать плавучую гостиницу, которая будет пришвартована к искусственному острову Джумейра). Кроме того, компания владеет офисными строениями в Лондоне и Нью-Йорке, а также сетью гостиниц Nakheel Hotels, которая включала W-Hotel в Вашингтоне. Dubai World принадлежит 200 гольф-курортов по всему миру и теннисные центры Chris Evert.

Помимо этого, одно из подразделений Dubai World – компания Nakheel – осуществляет строительные проекты, поражающие своим размахом. Один из них – рукотворные Пальмовые острова, которые должны были стать одним из самых элитных курортов мира. Предполагалось, что каждый из них будет выполнен в форме растущей из побережья пальмы, которую будет окружать искусственный волнолом длиной в несколько километров. На "ветвях" пальм будут располагаться многочисленные отели, бизнес-центры и супердорогие частные виллы. Первый из островов был с большой помпой открыт в ноябре прошлого года.

Именно девелоперские проекты и поставили Dubai World в столь тяжелое финансовое положение. Создание "рая в пустыне" с крытыми горнолыжными курортами, насыпными архипелагами, высочайшими небоскребами и прочими масштабными проектами требовало огромных средств. Очевидно, что большинство из них были заемными, поскольку запасы нефти в Дубаи гораздо меньше, чем в соседнем эмирате Абу-Даби. Из 2.2 миллиона баррелей нефти, которые добываются ежедневно в ОАЭ, на долю Дубаи приходится лишь 80 тыс. баррелей. При цене барреля в 2008 г. около 100 долларов это приносило Дубаи 2,9 млрд. долларов дохода – не так уж много по арабским меркам.

Однако эмират с населением 1 млн. человек, протянувшийся на 72 км вдоль побережья Залива по территории в 3,6 раза больше Москвы, стал желанным местом для богачей всего мира: 3/4 его населения – иностранцы из 185 стран мира. Среди покупателей недвижимости в Дубаи – голливудские звезды, спортсмены, бизнесмены и просто инвесторы, в том числе российские.

Благодаря дорогой нефти и дешевым кредитам (в том числе западных банков) рынок недвижимости Дубаи рос как на дрожжах. Инвесторы, вкладывавшие деньги в недвижимость через перепродажу контрактов, добивались здесь феноменальной прибыли и, рассчитывая на положительную динамику в будущем, ожидали не менее чем двузначных чисел роста в год.

При этом "сама недвижимость в тех объемах, в которых она строилась, была не нужна Дубаи. Конечно, население Дубаи росло, но не в пропорциях, способных поглотить все объекты. Чтобы заполнить все построенные и строящиеся в Дубаи квадратные метры, потребовалось бы переселить на них половину населения планеты", - отмечает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills».

Бум на дубайском рынке недвижимости привел к избытку площадей, а кризис – к обвалу цен. Плохие новости об увольнениях и приостановленных стройках появились в конце 2008 г., а в начале 2009 г. всех шокировала негативная статистика: двузначные показатели роста в год поменялись на двузначные показатели падения в пределах нескольких месяцев. По данным Colliers International, за девять месяцев текущего года офисы подешевели на 58%, жилье – на 43%, а вакантные площади в недавно построенных офисах составляли 59%. Стоимость домов, приобретенных голливудскими звездами и знаменитыми спортсменами, в последнее время падает со скоростью до 150 тысяч долларов в месяц.

При таком положении дел не только выплата долгов, но и их обслуживание вызывает у компании-девелопера большие затруднения. Как стало известно в начале декабря, за первую половину 2009 года компания Nakheel понесла убытки в 3,65 млрд. долларов, что на 150 млн. долларов превосходит ее задолженность кредиторам. Проблемы Nakheel усугубляются результатами исследовательской компании Fugro, заявившей, что главный бриллиант в короне компании – Palm Island – насыпные острова в виде пальмы тонут на 5 мм в год.

2. Сможет ли Dubai World избежать банкротства?

Правительство эмирата объявило о реструктуризации холдинга и его долгов, которое будет проходить под руководством международной консалтинговой компании Deloitte. При этом руководящие сотрудники компании, включая наследного принца, продолжат оставаться на своих должностях.

В октябре 2009 года Dubai World уже провел частичную реструктуризацию: было уволено около 7000 человек, а расходы были снижены на 250 миллионов долларов в год. Но этих мер оказалось явно недостаточно. В ближайшие шесть месяцев компания намерена реструктурировать часть своих подразделений, общая задолженность которых составляет 26 миллиардов долларов. Однако министр финансов Дубаи Абдель Рахман аль-Салех полагает, что этого времени может оказаться недостаточно.

"Основная цель реструктуризации Dubai World заключается в том, чтобы обеспечить его функционирование как эффективного коммерческого предприятия. Вопрос не в ликвидности или доступности живых средств, вопрос в будущем компании. В интересах самой компании провести вливание ликвидности или реструктуризироваться, чтобы обеспечить устойчивость на долгосрочный период", - заявил чиновник.

По данным Dubai World, реструктуризация не коснется следующих подразделений – Infinity World Holding, Istithmar World &Ports и Free Zone World (включающая в себя DP World, Economic Zones World, P&O Ferries и Jebel Ali Free Zone), финансовое состояние которых не вызывает опасений.

Компания уже начала продажу некоторых своих активов. Так, W-Hotel, расположенный в Нью-Йорке, 9 декабря был продан на аукционе за 2 млн. долларов. Три года назад Istithmar World Capital (одно из подразделений Dubai World) приобрела эту гостиницу за 282 млн. долларов. По данным британской газеты Financial Times, возможна также продажа доли Dubai World в канадском цирке Cirque du Soleil и круизном лайнере Queen Elizabeth II.

Общий долг Dubai World составляет порядка 59 млрд. долларов. По оценкам экспертов Standard & Poor's, в ближайшие три года холдинг должен выплатить приблизительно 50 миллиардов долларов, что составляет около 70% ВВП всего эмирата Дубаи.

Кредиторами Dubai World являются более 70 международных финансовых организаций. Наиболее крупные суммы инвестировали в холдинг Emirates NBD PJSC, Abu Dhabi Commercial Bank PJSC, Standard Chartered Plc и Lloyds Banking Group Plc.

3. Грозит ли эмиратам дефолт?

Обстановка в Дубаи развивается в направлении системного кризиса, пишет кувейтская газета "Аль-Кабас". Проблемы с погашением долгов у эмиратской компании Dubai World, контролируемой государством, могут достичь масштабов "крупнейшего суверенного дефолта", который потрясет развивающиеся страны и перекроет приток капитала в них, говорится в отчете Bank of America, передает агентство Bloomberg.

В связи с финансовыми проблемами Dubai World международные рейтинговые компании S&P и Moody's объявили о резком снижении кредитных рейтингов эмирата Дубаи и всех связанных с ним структур. В результате на Лондонской бирже стоимость обслуживания пятилетнего долгового обязательства эмирата Дубаи в 10 млн. долларов выросла с 360 тысяч долларов за год до 460 тысяч долларов за год.

Согласно официальным данным, общий долг эмирата Дубаи и госкомпаний составляет 80 млрд. долларов – больше ВВП эмирата и чуть меньше 30 процентов от объема экономики всех ОАЭ (большую часть этой суммы составляет долг Dubai World).

В следующем месяце эмират должен будет погасить облигации на сумму в 4,3 млрд. долларов, а в первом квартале 2010 года истекает срок долговых обязательств на сумму в 4,9 млрд. долларов. Кризис повлиял и на долговые облигации других эмиратов федерации, включая самый богатый из них – Абу-Даби.

Согласно прогнозу Morgan Stanley, объем реструктуризируемого дубайскими компаниями долга может увеличиться почти вдвое – до 46,7 млрд. долларов. Существует вероятность, что другие госкомпании "объявят в скором времени о планах по реструктуризации долгов", полагают аналитики Morgan Stanley Мохаммед Джабер и Паоло Батори. Отказ властей гарантировать долги Dubai World вызвал сомнения в кредитоспособности и других контролируемых правительством фирм. В черный список попали еще несколько подразделений DW, в том числе портовый оператор DP World – "жемчужина" холдинга и третья компания планеты в этом сегменте.

Уже сейчас ясно, что проблемы госфонда Dubai World распространяются и на более здоровые отрасли экономики эмирата. Так, государственная корпорация Dubai Electricity and Water Authority (DEWA), занимающаяся электро- и водоснабжением, вынуждена ускорить погашение задолженности из-за снижения кредитного рейтинга госкорпораций эмирата, пишет Financial Times.

Согласно условиям договора, срок погашения Thor Asset Purchase Company, программы секьюритизации DEWA объемом 2 млрд. долл., наступал в 2036 году. Однако договор содержал положение об ускорении погашения в случае снижения кредитного рейтинга ниже уровня "А", поэтому DEWA должна будет выплатить 2 млрд. долл. уже 14 декабря этого года. Агентство Fitch понизило рейтинг Thor Asset 30 ноября из-за проблем Dubai World и Nakheel до "ВВВ-", который хоть и является рейтингом инвестиционного уровня, тем не менее существенно ниже необходимого для DEWA "А".

Остальные ведущие рейтинговые агентства опустили рейтинги по обязательствам Thor Asset ниже инвестиционного уровня. Агентство Moody’s понизило рейтинги шести дубайских компаний до статуса junk (мусора). Это означает, что их перевели в разряд фирм, с которыми опасно иметь дела. Печать региона отмечает, что в развитии дубайской кризисной ситуации многое зависит от позиции столичного эмирата Абу-Даби. Газета "Аль-Кабас" напоминает, что суверенные финансовые фонды Абу-Даби достигают 500 миллиардов долларов, и у этого эмирата нет внешних долгов. Многое зависит от того, как договорятся между собой два ведущих эмирата федерального государства, делает вывод кувейтская газета.

Руководство Объединенных Арабских Эмиратов заявило о готовности проанализировать долговые обязательства Дубаи и выбрать те случаи, по которым будет оказана государственная поддержка. Члены правительства и ведущие финансисты продолжают повторять, что ничего страшного в эмирате не произошло. "Я не боюсь за Дубаи и его экономику", - заявил президент Союза арабских банков Аднан Юсеф. По его словам, Дубаи "построил за одно десятилетие столько, сколько другие государства не могут сделать за полвека, и ему приходится оплачивать издержки успеха".