Что происходит со строительной отраслью сейчас и чего ждать в следующем году?

Кризис в Украине длится уже больше года. Одна из первых отраслей, на которой он отразился, - строительная. Цены на объекты недвижимости, к радости платежеспособных покупателей и арендаторов, резко упали.

Что будет дальше с когда-то процветающей, а ныне почти разрушенной отраслью.

Результаты снижения цен оказались разными в сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Стоимость жилой недвижимости после резкого снижения почти вдвое в начале активной фазы кризиса немного повысилась, а потом относительно стабилизировалась. Однако предложение до сих пор продолжает превышать платежеспособный спрос.

Цены же на торговые и офисные помещения весь текущий год продолжали свое снижение, хотя темпы падения замедлились. Стоимость торгово-офисных и продажа складских помещений упала сильнее, чем жилых. Эксперты предполагают, что в связи с этим сильнее может быть и ценовой отскок, когда проявятся признаки восстановления экономики и улучшение инвестиционного климата. На данный момент есть только небольшие признаки стабилизации цен аренды. Посетив ежеквартальную пресс-конференцию Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ), узнала об итогах 2009 года и прогнозах специалистов на год 2010.

Тенденцией последних лет было ежегодное повышение стоимости аренды квадратного метра как в бизнес-центрах, так и в промышленных помещениях. Еще до кризиса высокие цены аренды столичной коммерческой недвижимости выгнали в пригород средний и малый бизнес. Кризисный 2009 год начался с тихой войны между арендаторами и арендодателями, в результате которой арендная ставка снизилась на 20 - 40 %. Летом она немного повысилась, а в ноябре арендодатели попытались резко поднять арендную плату, но безуспешно.

Рынок на дне. Что дальше?

Сегодня спрос на коммерческую недвижимость огромный, рассказал вице-президент ССНУ по вопросам региональной политики Анатолий Топал, но сделки не осуществляются. Клиенты откладывают операции в связи с предстоящими президентскими выборами.

Председатель комитета аналитики Союза специалистов по недвижимости Киева Всеволод Жоголев акцентировал внимание на нестандартной ситуации: сейчас средняя стоимость коммерческой недвижимости ниже, чем жилой. По мнению эксперта, этот дисбаланс должен устраниться: или жилье опустится в стоимости, или возрастет цена коммерческих площадей.

Наблюдается нестандартная ситуация: средняя стоимость коммерческой недвижимости ниже, чем жилой

Несмотря на то, что ситуация немного улучшается, и сделок по сравнению с летним периодом стало больше, участники рынка недвижимости ожидают достаточно депрессивную зиму, в конце которой могут проявиться признаки оживления. В текущем месяце владельцы уже пробуют немного поднять цены. Но с января и до весны наступит мертвый сезон, сделок будет крайне мало, но и стоимость не будет снижаться, ведь рынок уже достиг дна.

Недвижимость перестали покупать "просто так" и для перепродажи. Единственный фактор, который может привести к возобновлению ценового спада - это резкое обесценивание гривни. В 2010 возможны "качели" цен в рамках 10 %, считают эксперты.

Также с марта 2010 в Украину должно вернуться ипотечное кредитование, но на существенно более жестких условиях, поэтому оно не будет массово востребовано.

Реформы законодательства

В результате кризиса наметилась также и тенденция покупки новостроев. Накопленных населением денег стало хватать на первичку. Вместе с тем множество объектов "заморозились". Чтобы хоть как-то облегчить жизнь строителям, еще в начале кризиса был принят Закон "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", который внес изменения в целый ряд законов, призванные не только обеспечить реализацию основных положений, но и в общем облегчить застройщикам существование.

Далее, во исполнение положений данного Закона, антикризисные меры были направлены на сокращение расходов на строительство жилой недвижимости, защиту отечественного производителя стройматериалов и урегулирование вопросов передачи объектов незавершенного строительства в ипотеку.

В сентябре 2009 Кабмином были утверждены новые, соответствующие Закону "О планировании и застройке территорий", Порядки выдачи разрешений, а также обновленные формы необходимых для этого документов, о чем сообщала в материале "Право на старт". Интересным новшеством стало и то, что Кабмин разрешил принимать в эксплуатацию частные дома, сооруженные без разрешения на строительство, внеся изменения в вышеуказанный Закон о застройке.

Кроме того, строительный бизнес получил новые правила предоставления исходных данных и новый перечень объектов экспертизы и органов ее обеспечения.

На протяжении года был принят ряд документов, призванных помочь строительной отрасли.

Волну возмущений вызвала и новая редакция Закона об отмывании доходов, принятая в ноябре 2009 года. Согласно поправкам, риелторы отнесены к субъектам так называемого "первичного социального мониторинга". Дело в том, что отрасль находится и так в жутком состоянии. Все усугублено непрофессионализмом риелторов, а данные изменения еще глубже загонят рынок недвижимости в тень, торговцы недвижимостью могут превратиться в "черных" консультантов. Президент ССНУ Александр Рубанов озвучил предложения: убрать из Закона профессию риелтора, а также повысить сумму мониторинга хотя бы до 1 млн гривен.

Также ССНУ принял интереснейший документ - Положение о сертификации качества членов Союза, в котором закреплены требования к компаниям-риелторам. Вероятно, в результате кризиса клиентов стали ценить намного больше.

Карнавала не будет

Итак, участники рынка находятся в ожидании чуда, а именно инвестиций. Но не все настроены так оптимистично. Особенно сами инвесторы.

Как утверждает первый вице-президент ССНУ Игорь Однопозов, инвесторы в ближайшее время не проявят активности, ведь они ожидают оседания рынка. И в 2010 году о реальных инвестициях речи быть не может.

Стабилизация рынка недвижимости начнется не раньше 2011 года, а улучшение - не раньше 2012. Вряд ли выборы Президента повлияют на отрасль, как и на экономику Украины в целом. Существенных скачков как в сторону роста, так и падения цен на недвижимость в следующем году быть не должно. Что касается возможности появления новых норм и правил в сфере строительства и недвижимости, то тут все зависит от фантазии законодателей, которым лучше бы действовать методом "не навреди".