Сначала квадратные метры, деньги – потом

Цены на недвижимость в Украине снижаются. Многие граждане понимают — пора приобретать жилье. Но что делать, если больших денег в загашнике нет? «ВВ» решили узнать, где сейчас предлагают займы на покупку квадратных метров и насколько реально получить ипотечный кредит.

Переплачивать не придется

На сегодня ипотечные займы выдают примерно десять украинских банков. Половина из них готовы кредитовать «вторичку», оставшиеся согласны ссудить деньги на строящееся жилье. И только единицы работают с обоими вариантами.

Ипотеку финансовые учреждения предлагают оформлять исключительно в гривнях: «вторичку» — под 20–26% годовых, «первичку» — под 18–24%.

— До кризиса годовая кредитная ставка была в среднем 12–13% в долларах. Казалось бы, разница столь очевидна, что нужно попрощаться с мечтами о вожделенных квадратных метрах. Однако не стоит забывать, что квартиры за год подешевели на 35–50%, стало быть, большие займы уже не потребуются, — объясняет финансовый директор одного из коммерческих банков Сергей Сидоренко.

Арифметика проста: если два года назад для покупки однокомнатной квартиры в Киеве необходимо было просить у финучреждения 50–70 тыс. долл., при этом располагать 15–30 тыс. долл. на первоначальный взнос, то нынче, имея те же деньги для взноса, можно занимать вдвое меньшую сумму. Просто брать ссуду придется в гривнях и по более высоким ставкам. Но так ли уж много приходится переплачивать?

— Мы сравнили среднемесячные платежи по ипотечному кредиту двухгодичной давности и в кризисное время. Оказалось, что несмотря на рост курса доллара и высокую ставку, за счет меньшей суммы займа разница в платежах не столь существенна, — подчеркнул Сергей Сидоренко.

Самые низкие ставки — 15–20% годовых в гривне — у банков, сотрудничающих с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ) и финансирующих новостройки.

От страховки не уйдешь

Заемщику следует знать, что кроме процентных ставок ему придется вносить платежи по обязательным страховкам. Теперь почти во всех банках при выдаче кредита требуют страховать не только объект недвижимости (0,3% в год), но и свою жизнь, трудоспособность (0,3– 0,6% в год — в зависимости от возраста, пола и профессии заемщика). Необходимый первоначальный взнос начинается с 30% оценочной стоимости жилья, но в идеале финучреждения желают видеть на руках у клиента половину требуемой для покупки суммы. Кстати, в таком случае кредитную ставку могут ощутимо снизить — на 1–3%.

Максимальные сроки услуги редко превышают 20 лет, часто их ограничивают 5–10 годами, что мало приемлемо для многих украинцев. Ведь при сокращении номинального срока кредитования увеличивается обязательный платеж, а значит, возрастают и требования к платежеспособности граждан.

— Я бы советовал оформлять ссуду в банках, предлагающих срок займа не менее 20–30 лет (такие тоже есть) и по ставкам, не превышающим в год 20–23% в гривне. Есть резон покупать ликвидные объекты, цены на которые не просто стабилизировались, но и имеют серьезный потенциал роста, так как переплата по таким займам все же существенная, — считает Сергей Сидоренко.

Предпочтение отдают карьеристам

Главное условие при получении ипотечного кредита — платежеспособность клиента. Речь идет, конечно же, о подтверждении официальных доходов. Причем их должно хватать не только на выплаты банку, но и на другие расходы семьи. Многие финучреждения требуют, чтобы сумма максимального ежемесячного платежа не превышала 60% среднемесячного дохода заемщика. После вычета расходов на погашение кредита часть официальных доходов должна составлять не менее 700–800 грн. в месяц на каждого члена семьи.

Также банки стали более пристально изучать документы своих клиентов. Многие требуют от них изложить историю своего карьерного роста за последние несколько лет, чтобы понять, как человек достиг такого уровня благосостояния. Некоторые финучреждения могут попросить граждан представить справку о состоянии здоровья из психоневрологического диспансера.

Ужесточился и возрастной ценз для заемщиков. Гражданам моложе 25-ти и со стажем работы меньше пяти лет даже нет смысла обращаться в банк. Кроме того, претендент на ипотеку должен жить и работать в городе, где приобретается недвижимость. Ну и главное — отсутствие негативной кредитной истории, а еще лучше — наличие позитивной, да еще и в этом же банке.

Чем больше детей, тем меньше долг

Каждая молодая семья мечтает об отдельном жилье. Поэтому многие вынуждены обращаться за деньгами на покупку квартиры в банки. Облегчить жизнь таких заемщиков призвано молодежное кредитование.

Правительство Украины приняло решение о предоставлении так называемых молодежных кредитов по двум программам. Первый вариант подразумевает, что семья выплачивает первоначальный взнос в размере 6% от стоимости жилья, а остальные 94% вносит на протяжении 30 лет под 3% годовых. При рождении детей таким заемщикам предоставляются льготы. Если на свет появился один ребенок, то семья может рассчитывать на беспроцентную ссуду. При рождении второго малыша сумма возврата долга уменьшается на 25%, а третьего — ровно на 50%. Средства поступают из местного и государственного бюджетов.

Вторая программа подразумевает участие банка в приобретении квартиры. Гражданин берет кредит на покупку жилья, а часть процентов по нему выплачивает государство.

Следует учесть, что на одного человека полагается 21 кв. м общей площади, если же у него есть супруга и дети, то еще плюс 20 кв. м. Таким образом, семья из трех человек имеет право на 83 кв. м (за остальную площадь необходимо доплачивать самостоятельно).

Получить молодежный кредит могут молодые семьи или одинокие граждане до 35 лет, при этом они должны стоять в квартирной очереди.

Начните с калькулятора

Если вы намерены выбирать банк для получения кредита на жилье, придется обойти несколько финансовых учреждений, затем взять калькулятор и подсчитать расходы на оформление займа и договора купли-продажи, прибавить к ним стоимость услуг нотариуса, определить общую сумму, которую придется выплатить за весь период кредитования. Осуществив подобную калькуляцию по нескольким финучреждениям, получите более-менее объективную картину.

Особо бдительными следует быть при покупке жилья через агентства недвижимости, находящиеся на территории банка. Финансовое учреждение может использовать это агентство как «младшего помощника», который направляет клиентов исключительно в этот банк, независимо от его ипотечных условий. Или за каждого приведенного заемщика агентство получает вознаграждение (некоторые банки такое практикуют). В любом случае, об интересах клиента здесь позаботятся в последнюю очередь.

Банкиры выбирают молодых, успешных и состоящих в браке

По материалам dengi.ua, признаки идеального заемщика по ипотечному кредиту таковы:

• Возраст — 25–35 лет.
• Женат/замужем, детей нет, инвалидов на содержании нет.
• Зарабатывает от 10 до 20 тысяч гривен в месяц. Свои доходы может подтвердить официально.
• Работает в одной организации больше года.
• Общий стаж работы — более пяти лет, налицо карьерный рост.
• Является сотрудником средней или крупной компании. Работает не в строительной отрасли, металлургии или розничной торговле.
• Живет и трудится в том же городе, где приобретает недвижимость.
• Владеет другим движимым и недвижимым имуществом.
• Уже выплатил (без просрочек) один или несколько займов.
• Пользуется или пользовался другими услугами банка-кредитора.