ЖК Rybalsky от 31'040 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
Квартиры в Турции от застройщика
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Земельное рейдерство готово к старту. Пояснения к закону

07.12.2009 | 11:40

В первой части статьи, юрист дал общую характеристику принятого закона «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності».

Во второй части попытался получить ответы по наиболее «интересным» или спорным установкам закона. Отвечает адвокат Адвокатского объединения «Волков Козьяков и партнеры» Леся Ковтун.

  • Ст. 4 п.6. — принудительное изъятие земельного участка для общественной необходимости осуществляется при условии предоставления собственнику равноценного участка. По каким критериям определяется равноценность?

Ответ: Изменения в статью 351 Гражданского кодекса, вносимые законом, говорят, что собственник имеет право требовать предоставления ему в границах территории, на которую распространяются полномочия соответствующего органа местного самоуправления или органа исполнительной власти, другого участка, стоимость которого учитывается при определении выкупной цены.

Вероятно, выкупная цена участка и других объектов, расположенных на нем, рассчитанные путем экспертной денежной оценки, и будет служить критерием для вывода о равнозначности участка, предлагаемого на замену.

  • Ст. 4. п.7. – принудительное изъятие жилого дома, его части, земельного участка осуществляется на условиях предоставления собственнику другого блгоустроенного помещения, участка. Как доказать равноценность благоустройства. А если оно выше, то надо доплачивать ?

Ответ: Статья 113 Жилищного кодекса устанавливает требования к благоустроенным жилым помещениям. Такое помещение должно находится в пределах данного населенного пункта и соответствовать санитарным и техническим требованиям. Гражданам, которые занимали отдельную квартиру, предоставляется отдельная квартира, того же количества комнат.

Но если в предыдущем помещении проживали лица, требующие отдельную комнату по состоянию здоровья, или лица разного пола старше 9 лет занимали одну комнату, то новое помещение должно состоять из большего количества комнат. По размеру новое жилое помещение должно быть не меньшим, чем предыдущее, но в рамках нормы жилой площади (не менее 9 кв.м. на одного члена семьи). Если у лица есть право на дополнительную площадь, то новое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной площади.

  • Ст. 5. п 2. — стоимость отчуждаемого участка определяется на основании денежной оценки. Что включает понятие «денежная оценка», предусматривает ли рыночную цену?

Ответ: По Закону «Об оценке земли» проводится экспертная нормативная денежная оценка земли, в зависимости от ее предназначения и порядка проведения. Нормативная оценка используется для расчета земельного налога, госпошлины в сделках с землей, арендной платы за земли государственной или коммунальной собственности.

Экспертная оценка проводится для определения стоимости земли при совершении гражданско-правовых сделок с землей.

Такая оценка может не совпадать с рыночной ценой объекта и отклоняться от нее как в одну сторону, так и в другую. Важно, что независимого оценщика по закону будет выбирать орган, принявший решение о выкупе либо принудительном отчуждении участка.

  • Ст. 5. п 5. Если собственник против отчуждения по проведенной оценке, он может привлечь другого оценщика. Кого можно приглашать для проведения оценки? Нужна ли согласование кандидатуры с органами исполнительной власти, которые привлекали первого оценщика?

Ответ: Собственник имеет право заказать оценку своего имущества или направить запрос на рецензирование заключения об оценке любому другому субъекту оценочной деятельности на свое усмотрение. В законе не говорится, что последующая экспертная оценка отменяет предыдущую. Другая ситуация с рецензированием, при котором пересматривается заключение о стоимости имущества. Но нужно учитывать, что рецензирование выполняют такие же оценщики в частном порядке, поэтому в ходе рецензии нарушения либо недобросовестность предыдущего оценщика доказывать обычно сложно.

Законодательство не предусматривает оспаривание в суде заключений об оценке либо актов рецензирования оценки. Поэтому собственнику вероятно будет выгоднее договариваться о предоставлении другого участка и не доводить дело до суда.

  • Раздел 2, Ст 7. В общих чертах перечислено все, что может быть изъято для общественных потребностей. Но под эти определения можно подвести любую землю и объект? Что мешает соответствующим органам власти сказать, что появилась общественная необходимость, хотя это будет только в интересах конкретных лиц. Как оспорить ? Какие конкретно объекты могут быть отнесены к инфраструктуре любого из указанных в статье 7, наверное, не ответит никто с предоставлением соответствующего нормативно-правового обоснования. Возможно, я ошибаюсь. Однако вопрос в данном случае не только в объектах, но и в размерах земли, которые требуются для обслуживания этих объектов. Нарушения могут быть в обоих случаях.

Ответ: Действительно, сооружение или обслуживание отдельных объектов может производиться частными третьими лицами. То есть, изъять и передать землю другому собственнику для целей, определенные в решении о принудительном отчуждении земли как общественная необходимость, закон допускает.

В такой ситуации собственнику в суде придется доказывать, что у государства либо территориальной общины есть альтернативные варианты земельных участков.

  • Ст. 10. п. 3 Если не известны место проживания собственника изымаемого объекта, дается объявление в газете. И собственник считается уведомленным. НО он может не читать данного издания либо уехать на заработки за границу. После возвращения какими могут быть его действия по оспариванию, в течение и какого времени?

Ответ: Хотелось бы, чтоб консульские отделы посольств читали указанные издания и отслеживали подобные публикации. Как учреждения, призванные защищать интересы украинских граждан во время их пребывания за границей, закон должен был обязать их информировать выехавших лиц о решениях властей страны их гражданства относительно них. Но ничего подобного в законе нет и обычный гражданин, выехавший на заработки, по возвращении может получить только сумму компенсации, которая по закону должна до решения суда быть передана на депозит нотариальной конторы.

Проблема в том, что закон ничего не говорит о решении вопроса принудительного отчуждения в случае, если местонахождение собственника участка неизвестно. Формально, может произойти следующее. Орган власти обратиться в административный суд и иском о принудительном отчуждении земли, перечислив сумму выкупной цены на депозит нотариальной конторы по месту расположение земельного участка. Если место нахождение лица не известно, по правилам административного судопроизводства суд направляет запрос о публикации в газету «Урядовий кур’єр», что будет рассматриваться в процессе как надлежащее уведомление ответчика по делу.

Дальше самое интересное. Если в гражданском процессе суд может вынести заочное решение, которое может быть пересмотрено после явки ответчика, а в хозяйственном процессе суд может вынести решение на основании достаточных документов, то в административном процессе такте нормы отсутствуют.

Поэтому суд сможет вынести решение по делу, поскольку неявка ответчика в судебное заседание, который был надлежащим образом уведомлен о дате и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению дела.

  • Ст.11 п.2. Изымаемые участки или объекты переданы в аренду. Какие у них права? Арендатор может понести убытки или недополучить запланированную прибыль от эксплуатации именного этого объекта или участка. Предполагается ли что хозяин земли или здания должен арендатору компенсировать убытки?

Ответ: Нет, по закону будут включены в выкупную цену только убытки, причиненные собственнику, в том числе его упущенная выгода.

Привлечение других лиц предусмотрено с целью защитить их права от возможных нарушений, однако взаимоотношения между ними и собственником будут лежать вне плоскости регулирования данного закона.

  • Ст.12. п 1 Решение о выкупе земельного участка или объекта на принудительных началах теряет силу в случае, если в течение года с дня принятия орган местного самоуправления не обратился в суд с иском о принудительном изъятии или если решение суда об отказе этого иска вступило в силу. Повторный иск возможен?

Ответ: Данной нормой подразумевается что, по общему правилу, решение о выкупе относительно объектов, указанных в статье 15 закона, утратит силу через год с даты его принятия, если не будет подан иск в суд о принудительном отчуждении или в момент вступления в законную силу решения суда об отказе в таком иске.

Повторно решение о выкупе относительно того или иного конкретного объекта может приниматься не ранее, чем через 5 лет. Но, закон не уточняет, с какой даты начинать отсчет того срока – даты утраты силы решением, или даты его принятия.

  • Ст. 13. п 3. Решение о выкупе участка для общественных потребностей сохраняет действие и для нового собственника. (Если такой появится). Информирование нового собственника о принудительном выкупе не требуется. Какие возможные действия такого собственника, если он не согласен?

Ответ: Новый собственник не может возражать против выкупа, поскольку речь идет о заключении сделки после совершения уведомления о решении о выкупе. Однако он будет иметь право требовать признания такой сделки недействительной и возмещения причиненных убытков прежним собственником.

  • Ст. 16. п. 2 Требование о принудительном изъятии необходимо удовлетворить, если истец докажет, что планируемое строительство не возможно без изъятия объекта из частной собственности. Пускаться в тяжкие еще и с нашими судами?

Ответ: Собственник может доказывать в суде, что строительство, капитальный ремонт или реконструкция, на которое будет ссылаться истец, можно произвести на альтернативном участке государственной или коммунальной собственности. Тут уже чья правда возьмет верх…

  • Ст.19. П.1, П 2 В случае если необходимость в использовании «изъятого» отпала, орган, который принимал решение об изъятии, принимает соответствующее решение. Что значит отпала, кто будет это определять, в какой период?

Ответ: В законе нет случаев прекращения общественной необходимости. Также не предусмотрено право собственника требовать возврата участка обратно, если, например, строительство объекта, под который он изымался, не начинается. Хотя, какие могли быть критерии тут? Среди случаев общественной необходимости нет ни одного объекта, который мог бы носить временный характер.

  • Ст.19. П 2 Если бывших собственников не могут найти, они считаются уведомленными так же через газету.  Зачем их уведомлять, если они до этого дали согласие на новые условия. Вообще-то — это хороший предлог для того чтобы меня выселить, а землю или объект отдать кому то другому по совсем другой цене ?

Ответ: Здесь речь идет о возврате участка его предыдущему собственнику. По закону ему предоставлено преимущественное право покупателя. Он может им воспользоваться или отказаться. Но если уведомление не будет сделано надлежащим образом, предыдущий собственник будет иметь право обратиться в суд и требовать признать недействительной сделку отчуждения земли и перевода права покупателя на себя.

  • Если необходимость в участке отпала, старый собственник может выкупить объект, но по цене на момент возврата. Те мне заплатили 100 долларов, а я должна выкупить за 200, если объект мне дорог. А как же моральный ущерб? Например трасса проходит через усадьбу, в которой выросли мои бабушка, дедушка, родители. И для меня объект совершенно иную ценность, кроме денежной.

Ответ: Согласно статьи 23 Гражданского кодекса, моральный ущерб возмещается только вследствие нарушения прав лица. То есть должно быть установлено нарушение права и его связь с моральными страданиями лица, которые также должны быть обоснованы надлежащими доказательствами. Иначе суд откажет в возмещении морального ущерба.

  • Придерживается ли в целом этот закон принципа нерушимости права частной собственности. Как четко установить что такое общественная потребность ?

Ответ: По нашему мнению, общественная потребность должна справедливо компенсироваться государством, если становится вопрос об ее удовлетворении за счет частных лиц. Очевидно, государство повело себя как недобросовестный контрагент, воспользовавшись властным преимуществом. Данный закон не гарантирует нерушимость права частной собственности и ее эффективную защиту. В этом мы полностью согласны с выводами Президента Украины, изложенными в Предложениях к данному закону.