КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 9'900 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Банкиры отдают залоги только своим

04.12.2009 | 11:40

Дешевые залоговые авто и квартиры практически не попадают в открытую продажу, в течение нескольких дней они расходятся по своим. По оценкам банкиров, сегодня каждый третий заемщик несвоевременно обслуживает долг, каждый десятый - отказывается от погашения кредита.

И у нас де-факто началась вторая волна реструктуризации кредитов.

Новоя волна

Заемщики, сумевшие полгода-год назад получить кредитные каникулы, пролонгировать кредит и уменьшить размер ежемесячных выплат, сейчас пытаются добиться продления льготного периода либо еще более серьезных поблажек.

При этом, по данным Нацбанка, объем проблемных займов в кредитном портфеле украинских банков в октябре вырос на 6,125 млрд. грн., достигнув на 1 ноября 60,882 млрд. грн. (8,1%). Эксперты считают, что официальный показатель "проблемки" серьезно занижен. По подсчетам финансистов, около 8-10% в кредитном портфеле отечественных банков составляют только так называемые "безнадежные" кредиты, возвращать которые заемщики отказываются. Удельный же вес просроченной задолженности как минимум вдвое больше.

Рекордные темпы роста демонстрирует в первую очередь ипотечная "проблемка". По данным Национальной ипотечной ассоциации, с ноября 2008 года она возросла в 10 раз - на 7,2 млрд. грн. Однако банкиры считают, что в перспективе удельный вес потенциально проблемных займов может составить едва ли не половину от общего объема ипотечных кредитов. Причина - то, что население не в состоянии обслуживать валютные долги из-за сокрушительной девальвации гривни, снижения доходов, ухудшения сложной экономической ситуации в стране.

В большинстве случаев банки стараются самостоятельно разбираться с "проблемкой". "На рынок коллекторских услуг попадает около 15% долгов, то есть чуть более 8 млрд. грн. Из них потребкредиты (отпуска, обучение, бытовая техника) - 79% (6,4 млрд. грн.), кредитные карты - 14% (1,1 млрд. грн.), автокредиты - 6% (до 0,5 млрд. грн.), ипотека - 1-2% (80-160 млн. грн.). За последние два-три месяца в связи с относительной стабилизацией ситуации в стране должники стали увеличивать объемы погашения займов. Однако другая сторона медали - чем выше средний уровень задолженности, тем меньше платеж, который совершает должник (относительно общей суммы долга)", - говорит Александр Ильчук, президент Ассоциации участников коллекторского бизнеса Украины.

Торговые тонкости

По словам финансистов, рост "проблемки" уже в ближайшее время активизирует торговлю залогами. "Количество выставленных на продажу машин и другого обеспечения по кредитным договорам (в том числе недвижимости. - "k:") будет увеличиваться. Ситуация с платежной дисциплиной клиентов с учетом ситуации в экономике страны пока не улучшается. Зимой-весной 2010 года, когда вступят в силу решения суда по искам, поданным шесть-восемь месяцев назад, ожидается рост продаж залогов", - рассказал "k:" директор по работе с проблемными активами VAB Банка Станислав Людкевич.

До сих пор в роли продавцов залоговой недвижимости в основном выступали сами заемщики и банкиры. "В этом году до 90% погашений кредитов за счет реализации залогового имущества было осуществлено в результате добровольной продажи заемщиками своего имущества. Банк в случае необходимости только помогает заемщику в поиске покупателей - выставляет информацию об имуществе на свой сайт, рассылает данные в риелторские компании и автоброкерам и контролирует, чтобы полученные от продажи имущества деньги пошли на погашение кредита", - рассказывает директор департамента урегулирования долговых конфликтов АБ "Укргазбанк" Елена Ермолова.

Поскольку должники заинтересованы продать имущество по максимальной цене, выбить из них скидки довольно сложно. За последний год цены на недвижимость в долларовом эквиваленте упали на 30-50%. В то же время суммы взятых на ее покупку валютных займов практически не уменьшились. "В случае реализации объекта обеспечения по цене меньшей, чем остаток по кредиту, клиента никто не избавляет от оплаты суммы, которая не была закрыта средствами от продажи залога", - поясняет Станислав Людкевич.

При этом банкиры, заинтересованные в погашении кредита, проявляют редкую покладистость, ожидая, пока заемщик найдет наиболее щедрого покупателя. Хотя в отдельных случаях торг все же может быть уместен. "Банки могут продавать залог по заниженной цене, если его реализация обеспечивает погашение задолженности по кредитному договору. В основном это те кредиты, где остаток задолженности меньше реальной стоимости залогового имущества.

Например, кредиты, которые выдавались с большим первоначальным взносом, погашались с опережением графика, кредиты, которые выдавались на короткие сроки, и т.д.", - отмечает заместитель председателя правления АБ "Киевская Русь" Татьяна Лобашова. В таких случаях скидки на залоговые объекты могут достигать 10-30%. Однако дешевая недвижимость (впрочем, как и автомобили) практически не попадает в "открытую" продажу: в течение трех-пяти дней ее разбирают "свои" покупатели, предложившие хороший откат.

Активизация продаж ожидается на рынке так называемого конфиската - принудительно изъятого имущества. Хотя банкиры отмечают, что принудительная реализация залога невыгодна ни должникам, ни кредиторам. "При принудительной продаже цена имущества определяется независимой оценочной компанией, назначенной Минюстом по результатом ежегодного тендера. Если первые торги на аукционе не состоялись (не было заявок на покупку), то на вторые торги цена может быть уменьшена максимум на 25% от стартовой на усмотрение государственного исполнителя", - рассказала заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank Наталья Мациевская.

Но рядовым покупателям участие в аукционах также дает мало преимуществ. Ведь главные роли в этом действе в основном также распределяются между "своими". С помощью нехитрых уловок, таких как срыв торгов либо отзыв первоначального (самого дорогого) предложения о покупке залога, можно повторно выставить лот на аукцион, но уже с хорошей скидкой.

Один из доступных способов приобретения залогового имущества - купить его в кредит. Ссудить покупателя деньгами сейчас готовы более десятка банков. "Но это преимущественно кредиты в гривне сроком на 5-15 лет с собственным взносом 50% и ставкой от 25% годовых и выше", - говорит Наталья Мациевская. Поэтому оптимальным вариантом продажи залогов банкиры считают уступку обязательств по кредиту. "Для нового заемщика достаточно внести 10% от суммы задолженности по кредиту, а также оплатить все сопутствующие услуги: комиссию банку, нотариуса, договоры страхования, отчисления в Пенсионный фонд, регистрацию авто в МРЭО (если речь идет об автокредите).

При этом процентная ставка и валюта кредита не меняются, то есть сохраняются первоначальные условия по кредиту. По желанию клиента кредит в иностранной валюте может быть переведен в гривню", - объяснила Светлана Спицина, начальник отдела кредитных продуктов ОТП Банка. С учетом того, что за последний год ставки по кредитам выросли примерно в полтора раза, а размер первого взноса - в два-пять раз, подобные сделки становятся все более популярными.