ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Земля – до востребования?

04.12.2009 | 09:30

Украинские чиновники заполучили новую схему махинаций с землей. Возможность отчуждать частные наделы для общественных нужд, ранее существовавшая лишь декларативно, теперь обрела четкие рамки реализации.

Верховная Рада преодолела вето Президента на законопроект №3682 “Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, которые на них размещены, пребывающих в частной собственности, для общественных потребностей или по мотивам общественной необходимости”.

Причем отчуждению для потребностей общества участки подлежат со всеми размещенными на них строениями, насаждениями. Взамен хозяин может получить денежный выкуп, равноценный надел или благоустроенное жилье.

Чтобы упростить поиск замены, законодатель установил правило, по которому новый участок либо жилье могут отличаться по цене от отчуждаемого на 10%. Если их стоимость окажется выше, разницу покроет владелец отчуждаемой земли. В противном случае ее доплатят из бюджета.

Впрочем, критерии “равноценности” и “благоустроенности” в законе не прописаны. Оценку будет проводить нанятый органом власти эксперт. А если хозяина надела не устроят его выводы, он может провести альтернативную экспертизу, но уже за свои деньги. Впрочем, учитывая наши реалии, получить максимальную выгоду от продажи участка на нужды общества смогут лишь собственники, имеющие личные связи с чиновниками.

Очевидно, что при наличии негласных договоренностей владельцев земли с представителями органов, уполномоченных вести переговоры о выкупе, возможно многократное завышение стоимости участка. Данный закон может быть использован, чтобы продать государству по выгодной стоимости участки в районе застройки, приобретенные ранее по низкой цене. Не исключена и обратная ситуация, когда община или центральная власть положили глаз на привлекательный надел, с которым его хозяин не намерен расставаться.

В этом случае законом предусмотрены случаи, когда землю могут отобрать через суд: обеспечение национальной безопасности и обороны (формулировка очень уж расплывчатая); строительство, капремонт, реконструкция и обслуживание объектов транспортной и энергетической инфраструктуры; размещение иностранных дипломатических представительств, объектов, связанных с добычей ископаемых, строительством гидротехнических сооружений, обслуживанием нефтяных и газовых скважин и подземных хранилищ, а также мест хранения вредных отходов.

Если чиновники зададутся целью отнять понравившийся участок, сделать это будет несложно. С одной стороны, критерии определения конкретных объектов, для размещения которых могут принудительно отчуждаться земельные наделы, очень размыты. С другой, объекты транспортной и энергетической инфраструктуры – вполне конкретные понятия.

Но закон четко не устанавливает предельных размеров земли вокруг объекта, под который производится отчуждение. Так, под строительство дороги часто изымают земли большей площади, чем реальные размеры магистрали, и пределы прилегающих к ней участков нигде не зафиксированы.

С момента принятия решения о выкупе у собственника надела есть месяц на раздумья. Если он отказывается добровольно продать участок, органы власти вправе обратиться в суд. В случае удовлетворения иска, земля изымается только при полной предоплате, а ее стоимость устанавливает суд.

Но стоит собственнику доказать в суде, что у государства либо территориальной общины есть альтернативные варианты, решение об отчуждении может быть отменено, говорят юристы. Впрочем, такая возможность у хозяина надела существует лишь в теории.

По словам одного из судей, служители Фемиды станут решать подобные земельные споры, руководствуясь телефонным правом. Есть среди них понятие “государственый подход”. Его, например, применяли к спорам с налоговой, другими госорганами.

То есть, существует негласное распоряжение Верховного суда: все иски с участием государства по определенной отрасли удовлетворять в пользу чиновников независимо от предмета спора и обстоятельств дела. Есть большой риск, что в вопросах судебного рассмотрения дел о принудительном отчуждении земли также будет указание применять такой подход.

Интересно другое: отобранный через суд для решения важной государственной задачи участок в итоге может оказаться у нового владельца. В соответствии с законом, если у общины отпадет необходимость использовать приобретенную ранее землю, она может предложить частному лицу выкупить ее обратно, но по рыночной стоимости, действующей на данный момент. Если в течение полугода бывший хозяин не воспользуется таким правом, надел получит статус коммунальной или государственной земли с возможностью передачи третьим лицам, согласно требованиям Земельного кодекса.

Схема, которую могут задействовать чиновники, проста: участок якобы выделяется под общественные нужды, затем нужда в этом отпадает, бывшему владельцу выставляется заоблачная цена обратного выкупа, а лакомый надел переходит в руки приближенному к власти новому хозяину. К тому же в законе подобные случаи описываются крайне поверхностно.

Так, документ не устанавливает, по каким критериям можно судить, что община уже не нуждается в изъятой земле. Не сказано в нем и о том, может ли собственник требовать возврата участка, если строительство объекта, под который он изымался, не начинается.