«Уйти» нерадивого постояльца

По закону если арендатор не вносит плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении соглашения и взыскании средств с процентами.

Более того, добавляет Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», можно потребовать досрочного внесения платы за будущие периоды (но не более чем за два) – и в случае отрицательного ответа или его отсутствия обратиться в суд. 

Выселить в 24 часа не получится

Однако при умелом поведении юристов съемщика суд может длиться больше года. Если фирма находится на грани банкротства или вывела все существенные активы из юридического лица, с которым заключен договор аренды, то, даже с решением суда на руках, взыскать с нее что-либо не получится. Таким образом, недобросовестный клиент может просидеть бесплатно на площадях собственника около года.

Некоторые хозяева, не дожидаясь решения суда, выселяют арендатора — вывозят его товар и оборудование, перекрывают доступ в помещение. «Подобные действия хоть и сходят с рук, когда арендатор решает «не связываться», но могут быть трактованы как преступление — самоуправство (ст. 330 УК РФ), — квалифицирует Анна Козловская, юрист консалтинговой компании «Перспектива». — Поэтому мы не рекомендуем такие жесткие меры. Вот случай из судебной практики. Хозяин направил съемщику предложение о расторжении договора до окончания срока действия, вывез имущество торговца и предоставил освобожденные площади третьему лицу. Клиент предъявил иск о взыскании стоимости самовольно изъятых вещей, а также упущенной выгоды, и выиграл суд».

Валерия Субботина, старший юрист компании Capital Legal Services, комментирует данный эпизод так: «Собственник предпринял шаги по выселению при действующем договоре, чем создал для себя осложненную ситуацию. Если соглашение продолжает действовать, нужно оставаться в его рамках и принимать последовательные меры по его расторжению».

Соломки подстелить

Возможность одностороннего расторжения по инициативе арендодателя во внесудебном порядке должна быть предусмотрена договором — и тогда выдворить неплательщика можно на законном основании. Следует зафиксировать в документе возможность вывоза имущества съемщика на склад с последующим взысканием издержек. Как правило, затраты покрываются за счет гарантийного депозита.

«Вопросы сохранности имущества также должны быть оговорены заранее, – напоминает В. Субботина. – Арендодатель не должен нести обязательств, связанных с обеспечением сохранности имущества клиента, если последний нарушает условия соглашения об освобождении помещений. Исключение составляют случаи, когда арендатор докажет умышленные действия собственника по нанесению ущерба его имуществу».

Ну а если в договоре ничего не сказано о том, как следует выдворять неплательщика из помещения? Тогда процедура становится более сложной, но отнюдь не невозможной. В. Субботина рекомендует обеспечить как можно больше доказательств того, что арендодатель действовал с достаточной степенью заботливости и не злоупотреблял своими правами.

«К любым манипуляциям с чужим имуществом требуется подходить очень аккуратно. Необходимо создать комиссию и привлечь в нее представителей арендатора, а также понятых и представителей госорганов, – рассказывает А. Козловская. – Обязательно снимать происходящее на видео, составлять подробнейшие протоколы, которые должны подписать на месте все участники комиссии. Если клиент отказывается от подписи, комиссия это фиксирует». Все это поможет собственнику доказать свою правоту в суде, если арендатор вздумает туда обратиться.

Расширение пространства борьбы

Не менее распространенный способ заставить съемщика покинуть помещение – закрыть доступ к офису или магазину либо отключить свет, воду и т.п. Однако если арендодатель намеренно создает помехи в пользовании помещением при действующем договоре, клиент вправе обратиться в суд, чтобы принудить хозяина соблюдать условия, а также взыскать с него убытки. Кроме того, согласно ст. 606 ГК РФ, в этом случае арендатор вправе расторгнуть договор и, соответственно, не вносить плату за тот период, когда он не мог пользоваться площадями.

Впрочем, «действия по отключению электричества и воды чаще сходят с рук, поскольку гораздо сложнее доказать сам факт отключения. Даже если арендатору это удастся, нужно доказать еще и умышленность действий хозяина, – говорит А. Козловская. – Юридически подкованные арендодатели организуют «случайные» аварии, документируя все свои шаги так, чтобы в суде они выглядели правдоподобно». Это делается следующим образом. Собственник оформляет докладную на имя старшего смены, что рядовой сотрудник охраны при обходе обнаружил искрящуюся розетку.

Старший смены доводит данный факт до сведения хозяина, который созывает комиссию (составляется акт о назначении комиссии) и проводит осмотр (акт осмотра). По результатам комиссия принимает решение обесточить помещение и провести ремонт (акт комиссии). Электрик проводит нужные работы и включает электричество (служебная записка по результатам). Работы занимают много времени и регулярно повторяются. Деятельность съемщика оказывается парализованной.

Цивилизованный подход

Ну а можно ли отключить коммуникации на законных основаниях? «Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в связи с тем, что встречное исполнение обязательств арендатора по оплате не производится и, очевидно, не будет произведено в срок», – заявляет А. Коневский. Если в договоре прописаны условия, по которым хозяин может расторгнуть его во внесудебном порядке, и эти условия наступили, собственник должен сначала уведомить съемщика о том, что расторгает соглашение.

Однако и тут остается риск оспаривания арендатором своих прав в суде. Кстати, арендодатель не имеет права препятствовать вывозу неплательщиком своего имущества, не располагая на то разрешением суда, и требовать чрезмерно высокой платы за доступ к имуществу. Даже если это предусмотрено договором, утверждает А. Коневский, данное условие может быть признано кабальным и суд встанет на сторону арендатора. Какую сумму считать чрезмерной, выясняется индивидуально.

Мы рассмотрели две наиболее частые ситуации. На практике их гораздо больше, причем нюансы могут полностью менять общую картину. А потому, перед тем как принять серьезное решение, лучше посоветоваться с юристом. Но даже самые знающие законники признают старую истину: «Худой мир лучше доброй ссоры». «Суды могут длиться годами, а результат часто непредсказуем. Полученные решения не всегда реально фактически исполнить, а стоимость утраченной репутации невозможно переоценить. Поэтому в любой ситуации нужно стремиться найти решение, отвечающее интересам обеих сторон», – заключает А. Козловская.