ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Непросто о финансах: Чем больше воздушных замков, тем меньше доступного жилья

23.11.2009 | 13:15

Просматривая новости за последние две недели, я не мог не заметить, как много внимания СМИ уделило теме ипотеки. Оно и неудивительно – жилищную проблему большинство украинцев впитывает с молоком матери, а окончательно решает только на небесах…

Казалось бы, с наступлением мирового экономического кризиса, а с ним – и банковского кризиса в Украине, который привел к прекращению ипотечного кредитования, тема потеряла актуальность и вряд ли будет интересной до оживления экономики. Ан нет. Что же нового принесла нам прошедшая неделя?

Во-первых, банки хоть и медленно, но стали возобновлять кредитование жилья.

Во-вторых, Госкомиссия по ценным бумагам и обнародовала проект закона "О внесении изменений в некоторые законы относительно ипотечных облигаций", которым намерена обезопасить держателей ипотечных облигаций от проблем их эмитентов фондовому рынку, что должно по задумке авторов дать толчок росту спроса на ипотечные облигации.

В-третьих, Кабмин принял постановление о выделении ГИУ 1 млрд. грн. за счет нераспределенного остатка Стабфонда, действие которого, правда, приостановил Президент.

Какие выводы можно сделать из предоставленной информации? Очевидно, что  

 все субъекты взаимоотношений на рынке недвижимости: строители, банки, правительство и даже некоторые инвесторы – хотят возобновить существующую систему ипотечного кредитования по докризисному образу и подобию.

Что же в этом плохого? – спросите вы. – Ведь, на первый взгляд, в стремлении дать возможность жителям Украины купить жилье, пусть и в кредит, нет ничего плохого?

Чтобы разобраться в этом вопросе, предлагаю заглянуть к истокам возникновения нынешнего кризиса. По моему глубокому убеждению, его первопричиной стало то, что людей перестала удовлетворять стоимость тех денег, которыми они обладали. Главной задачей каждого было заработать больше, чтобы в итоге больше купить. При этом уже давно была потеряна связь между стоимостью денег и их главным эквивалентом – производительностью труда.

Самые большие заработки были в сферах, далёких от производства. И даже не в банковской системе, о которой вы подумали. Больше всего зарабатывали те, кто научился брать кредиты и вкладывать эти деньги в отрасли с хорошей динамикой цен, например, - в строительство и ипотечные ценные бумаги, чтобы полученную прибыль опять пускать в оборот. По мере цикличности этих процессов для большинства населения приобретение жилья становилось всё более и более недоступной роскошью. А это значит, что происходило не удовлетворение спроса на недвижимость путем строительства доступного жилья, а возведение финансовых пирамид – «воздушных замков». Сейчас же процесс получения денег из воздуха закончился.

Вариантов дальнейшего развития событий всего два:

  • надеяться на то, что самые тяжелые времена для рынка недвижимости уже позади и попробовать возобновить вышеописанную систему;
  • готовиться к переменам: значительному удешевлению жилья, переходу рынка недвижимости из статуса «рынка продавца» в статус «рынка покупателя», повышению эффективности расходования строительных бюджетов, уменьшению хищений и размера откатов.

Не удивительно, что приверженцев первого варианта развития событий среди властьимущих больше. А поскольку у них в руках законодательные и исполнительные ниточки, то вполне логично, что они пытаются ими воспользоваться. Однако, по моему мнению, они недооценили всего драматизма сложившейся ситуации. Предпосылок для экономического роста нет и не предвидится ближайшие 5-10 лет. А это значит, что

цена денег изменится. Цена западных денег повышается, а украинских – наоборот снижается.

И это на фоне растущей безработицы и старения нации. Что означает, что цена труда будет снижаться, а вот его интенсивность возрастет. То есть время шальных денег ушло в прошлое, сейчас каждая гривна будет зарабатываться пОтом.

О тщетности же попыток возобновить ипотеку говорит следующая любопытная статистика, озвученная Украинской национальной ипотечной ассоциацией: общий объем ипотечного портфеля украинских банков на начало октября 2009 года составляет 103,6 млрд.грн. или 12,6 млрд.долл. (из них 80% - в иностранной валюте) против 80 млрд. грн.или 16,5 млрд.долл. год назад.

То есть кредитный портфель банков по ипотеке сократился на 3,9 млрд.долл. или почти на четверть. Банки реструктуризировали всего 14% своего портфеля, а просроченная задолженность составляет 7,2 млрд.грн. (или 7%). При этом ежемесячный платеж по ипотеке на сегодняшний день достигает 70-80%, а иногда и 100% от совокупного дохода семьи.

Это говорит о том, что для многих украинских граждан ипотека, казавшаяся еще недавно единственной возможностью приобрести жилье, превратилась в долговое рабство. И они еще долго не решатся на такой вариант решения жилищного вопроса.

А правительству, застройщикам и банкам могу порекомендовать поскорее прийти к осознанию новой реальности. Застройщикам – принять, что цена продажи недвижимости должна быть сопоставима с предлагаемым качеством жилья, его себестоимостью и возможностями покупателей. Банкам – принять на себя долю ответственности за неадекватную оценку системных рисков рынка недвижимости и идти навстречу заемщикам.

А правительству начать, наконец, использовать бюджетные средства по назначению – все необходимые механизмы для этого созданы. Ведь вместо того, чтобы воспользоваться ими, правительство сорвало государственную программу обеспечения молодежи жильем и изменило механизм расходования средств Государственного ипотечного учреждения, превратив его в удобное средство расхищения бюджета