Торговые центры: назад, к диктатуре арендодателя

Торговые центры - единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, который смог устоять во время кризиса с минимальными потерями. Выжили не все игроки, но те, которые остались - уже задумываются об увеличении арендных ставок. Рынок вновь возвращается под диктатуру арендодателя.

Об этом говорят результаты аналитических обзоров.

Основной спрос в I-III кварталах 2009 года на торговые площади наблюдался со стороны частных предпринимателей, реализующих одежду, обувь, аксессуары. Основная причина - ожидание значительного снижения арендных ставок и снижения размера предлагаемых к аренде помещений в профессиональных торговых центрах. Средний размер запрашиваемых площадей находился в диапазоне 30-50 кв.м.

Торговые операторы, несмотря на планомерное сворачивание нерентабельных торговых точек в регионах в первой половине 2009 года, в III квартале возобновили процесс расширения своих сетей. Ряд российских и международных операторов начали активные переговоры, связанные с выходом новых торговых марок на рынок Украины.

"В настоящее время в Украине представлено около 500 торговых марок, большая часть которых оперирует по франчайзинговым схемам", - отмечают в компании "DTZ".

В течение I полугодия 2009 года сокращение доходов ритейлеров, а также закрытие ряда магазинов в торговых центрах повлияло на рост вакантных площадей, доля которых увеличилась с 1-3% в декабре 2008 года до 5-10% в июне 2009 года. К концу III квартала практически все освободившиеся площади были заняты новыми арендаторами, количество свободных площадей в ТЦ Киева сократилось, и показатель вакантности составлял не более 3-7%, а по некоторым объектам - достиг докризисного уровня.

Предложение

По данным компании "Knight Frank", общая арендная площадь (GLA) в сегменте профессиональной торговой недвижимости Киева по итогам III квартала 2009 года составила 584,9 тыс. кв. м, увеличившись на 20% по сравнению с 2008 г.

В то же время, по данным компании "DTZ", на октябрь 2009 года общий объем современных торговых помещений в Киеве составил около 741 300 кв.м или 268 кв. м на 1 000 человек (исходя из официальных статистических показателей количества населения). Этот показатель включает все объекты торговой недвижимости в Киеве общей арендуемой площадью от 5 000 кв.м, в том числе торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты. В течение первых трех кварталов 2009 года в Киеве были сданы в эксплуатацию около 81 350 кв. м общей арендуемой площади.

Так, в этом году были открыты торговые центры "Домосфера" (фаза 1), "Arax" и "4Room", которые специализируются на продаже мебели и предметов интерьера, а также четвертый в городе магазин сети "Metro Cash&Carry". В IV квартале 2009 года в Киеве также планируется открытие первой очереди ТРЦ "Dream Town" общей арендуемой площадью 40 900 кв.м, который расположен в жилом густонаселенном массиве Оболонь).

Открытие в Киеве второй очереди ТРЦ "Sky Mall" и ТРЦ "Континенталь" (известного также как "Эспланада") переносится на 2010 г.

"Несмотря на значительные объемы торговых помещений, ранее запланированных к открытию в областных центрах Украины в 2010-2011 годах, существующий кризис ликвидности и отсрочка планов расширения некоторых ритейлеров уже внесли существенные коррективы в этот показатель. Девелопмент целого ряда крупных торговых центров в Киеве и других городах страны был приостановлен", - отмечают аналитики "DTZ".

С другой стороны, текущий финансовый кризис может открыть привлекательные возможности для девелоперов и стимулировать активное развитие торгового сегмента в Украине, которое до недавнего времени сдерживалось высокими ценами на земельные участки.

Арендная ставка

До обострения финансового кризиса, в Киеве и других городах Украины с населением более 700 000 жителей наблюдался постоянный рост арендных ставок на помещения в успешных торговых центрах.

Хотя арендные ставки на помещения в популярных торговых центрах и вдоль центральных коридоров в крупных городах Украины все еще оставались стабильными, начиная с III квартала 2008 года города с населением менее 700 тыс. жителей испытали существенное снижение арендных ставок на торговые площади.

В 2009 году, в связи с экономическим спадом, девальвацией гривни, снижением реальных доходов населения и розничного товарооборота базовые арендные ставки на торговые площади в долларовом эквиваленте снизились.

Многие торговые операторы стремятся зафиксировать арендную ставку в гривневом эквиваленте, чтобы избежать влияния дальнейшей девальвации на сумму затрат на аренду. Также многие операторы сегодня требуют от своих арендодателей уменьшения базовой арендной платы и применения арендной платы как процента от товарооборота в размере 5-15%, в зависимости от категории ритейлера. Уровень вакантности варьируется между торговыми центрами в зависимости от их качества.

Качество стало решающим фактором успеха всех существующих и новых торговых центров в Украине. В текущих экономических условиях стало особенно очевидно, что долгосрочная финансовая целесообразность объекта торговой недвижимости определяется рядом факторов. Среди них, в частности, обдуманный подход к выбору участка в структуре города, эффективная концепция, оптимальная площадь и фазирование с учетом количества качественных торговых операторов, представленных на рынке или планирующих свою экспансию в страну.

"Именно такие объекты могут позволить себе уже сегодня пересматривать арендные ставки в сторону повышения несмотря на кризис. Рынок торговой недвижимости снова переходит под диктатуру арендодателя", - заявил директор компании "Украинская торговая гильдия" Виталий Бойко.

В то же время, по данным портала "Domik.net", арендные ставки в столичных ТЦ сегодня составляют от $600 до $2100 за квадратный метр в год. Арендная плата зависит от места расположения, площади, марки товара.

Риелторы отмечают, что предприниматели более активно развивают направление эконом-класса. Все более востребованными стают магазины, специализирующиеся на секонд-хенде и стоке. Такие магазины площадью до 150 кв. м., открываются в спальных районах столицы. Арендная плата там составляет 100-130 грн. за кв. м в месяц.

Конкуренцию супермаркетам сегодня составляют и так называемые "магазины у дома", небольшого формата с минимальным набором товара. Арендная плата в таких магазинах составляет до 200 грн. за квадратный метр в месяц. Столичным рынком заинтересовались региональные производители, которые готовы открывать сети небольших магазинов определенной специализации.

Прогноз

Несмотря на текущий спад, компания "DTZ" прогнозирует, что торговый сегмент, скорее всего, будет одним из первых, который продемонстрирует рост после стабилизации экономики Украины. Это связано со структурной неудовлетворенностью спроса и высоким потенциалом страны, который, главным образом, является результатом высокой чувствительности населения к модным тенденциям и маркам.

В то же время аналитики "Knight Frank" говорят о том, что до конца 2009 года арендные ставки в профессиональных ТЦ Киева не претерпят существенных изменений и останутся на уровне III квартала 2009 года. Вакантность площадей в профессиональных торговых центрах также останется на прежнем уровне и не будет превышать 3-7%.

"В IV квартале 2009 года рынок профессиональной торговой недвижимости Киева пополнится еще одним торговым центром - ТРЦ "Dreamtown" (1-я очередь), где будут представлены такие марки, как "Zara", "Bull & Bear", "Mango", "BNG", "Brocard", "Marks & Spenser" и многие другие", - говорится в отчете (см. Таблицу 2).

Ввод остальных объектов, запланированный на 2009 год, был перенесен на более поздние сроки, в частности, с опозданием будут введены 2-я очередь ТРЦ "Sky Mall", ТЦ "Rainbow", ТРЦ в составе МФК "Мега-Сити". Основными причинами переноса сроков ввода данных объектов в эксплуатацию являются незавершенность строительства, связанная с недостаточным финансированием.

В ТРЦ "Терминал" (г.Бровары) в начале ноября планируется открытие самого крупного в Украине крытого аквапарка. Четырехэтажный комплекс, общей площадью 25 тыс кв.м, будет включать горки, волновой бассейн, сауну, джакузи, детскую зону и другое.