Коттеджные городки: рынок в целом просто 'лег'

Кризис на рынке недвижимости продолжается. Реальной активизации на нем участники рынка и эксперты ожидают не раньше весны 2010 г., после завершения выборов и стабилизации валютного курса.

Однако некоторые сегменты рынка, в частности коттеджного строительства сегодня демонстрируют первые признаки оживления. О динамике рынка загородной недвижимости и перспективах его развития в ближайшее время, рассказал руководитель проекта коттеджный комплекс «Олімпік- Рark» Илья Народицкий.

Прошел год кризиса, какая сегодня общая ситуация на рынке коттеджного строительства?

- Рынок недвижимости в целом просто «лег», в том числе это касается и сегмента загородных коттеджей, которому приходится, возможно, еще тяжелей, чем рынку квартир. Дело в том, что строительство коттеджных поселков требует значительных инвестиции на создание инженерной инфраструктуры.

Чтобы проложить в городке все виды современных коммуникаций, необходимо затратить 2000-2500 дол. на сотку земли, что для среднего поселка это составит коло 20 млн. долл. Сегодня это огромные средства, поэтому под Киевом осталось не более 3-5 коттеджных городков, в которых реально продолжается строительство. Городки, которые уже построены, находятся в ожидании активизации так называемого «отложенного спроса».

Мы сейчас достраиваем «Олімпік-Park», т.к. убеждены, что «отложенный спрос» в следующем году даст ощутимое оживление продаж. Однако мы понимает, что спрос в ближайшие годы будет значительно ниже, чем в 2007-2008 годах. Поэтому коттеджные поселки, строительство которых заморожено или находится в низкой стадии готовности, в ближайшие 2-3 года развиваться не будут.

- Какие же объемы этого спроса ввиду того, что у украинцев сегодня находится по некоторым данным более 30 миллиардов долларов, которые они забрали из банковского сектора?

- В действительности, никто средства людей не считал, а кроме того в банковском секторе наблюдается возвращение депозитов. Конечно, средства сегодня перетекают от небольших банков с высокими процентами по депозитам, в большие европейские банки. Если говорить о рынке загородной недвижимости, то главный тревожный сигнал для него - общее обеднение украинцев.

Тот средний класс, о котором так много говорили в последние годы, сегодня находится на грани исчезновения. А ведь средний класс - это основной потребитель загородных коттеджей. В Европе, например, до 20% населения проживает в коттеджных поселках, и в основном это люди из среднего класса. Поэтому я не думаю, что тот ажиотажный спрос на уровне 25-30 коттеджей на месяц, который мы наблюдали на примере нашего городка, вернется в ближайшие годы.

По крайней мере, в краткосрочной перспективе. Но сегмент загородной недвижимости остался. Жить за городом, было и будет престижно, это общемировая тенденция и кризисы неспособны ее изменить. Однако людей, которые могут это себе позволить стало значительно меньше. Ведь кроме покупки коттеджа, его необходимо еще отапливать и содержать, что является недешевым удовольствием.

- Отвечает ли действительности информация об определенном оживлении рынка коттеджного строительства и в чем оно проявляется?

- Оживление рынка, по моему мнению, преувеличено. Однако с началом осени мы действительно наблюдаем некоторое повышение активности: увеличилось количество звонков и посещений городка потенциальными клиентами. В октябре у нас состоялось четыре продажи, что является очень неплохим достижением для того этапа, который сегодня переживает рынок. С другой стороны, особенных позитивных изменений в спросе ожидать до следующей весны не стоит.

Зима всегда была депрессивной для загородной недвижимости, а особенно после Нового года, когда наблюдалось уменьшение количества сделок по всей Украине. Считаю, что текущая зима будет особенно невеселой, все инвесторы будут ожидать результатов выборов и динамики на валютном рынке. Для всех сегодня это является главным вопросом.

- Ожидается ли дефицит загородного жилья, учитывая массовое «замораживание» объектов и остановку застройщиками возведения коттеджных городков из-за кризиса?

- Я думаю, что реального дефицита не будет. Сегодня все жилье, в том числе и коттеджи, продаются с минимальной доходностью или даже по себестоимости. Но с другой стороны плавно, с повышением спроса, будет подниматься и цена на объекты недвижимости. Ведь девелоперы, как и любой бизнес, все же ориентированы на получение прибыли. Сегодня они работают для того, чтобы хоть как-то пополнять оборотные средства и вкладывать их в развитие проекта. Но прибыль - это конечная цель любого инвестора и потому цены на недвижимость будут расти.

Я, например, твердо убежден, что с весны 2010 года начнется рост цен. Однако в отличие от прошлых лет он будет очень-очень плавным: возможно на уровне 1-2 процентов в месяц, а возможно и не более 5 процентов за весь год. Думаю, что после определенной коррекции, средние цены закрепятся на отметке 1100-1200 дол. за кв.м. коттеджа в сегменте бизнес-класс, включая стоимость участка земли площадью 15 соток.

- Возможно ли появление в Украине на рынке коттеджных городков конкуренции со стороны новых игроков, которые внедряют новые технологии по доступным ценам. Например, строительство коттеджей по так называемой «канадской технологии»?

Я бы предпочел бы не употреблять понятие «новые технологии». Их не было в Украине из-за отсутствия спроса. Эти технологии заключаются в сверхнизкой себестоимости строительства. Но удешевить строительство можно всегда, например, используя каркасную сборку. Тогда один квадратный метра жилья будет обходиться в пределах 400 долларов. С отделочными работами это будет стоить ориентировочно 450 долларов за 1 квадратный метр.

Таким образом, на небольшом такой коттедж для потребителя будет стоить 70-80 тыс. долл. Но высокого спроса на такое жилье, несмотря на кризис, мы не наблюдаем. Человек, который уезжает жить за город, все же избирает более качественный дом, а не дачный вариант дома. Коттеджи построены по новым технологиям имеют право на существование, но наша компания это направление пока только изучает.

- Насколько сегодня меняются требования покупателей к коттеджным домам?

Во-первых, люди стали интересоваться домами меньшей площади. В действительности такая тенденция наблюдается не только в нашем городке. Если проанализировать рынок, то с начала кризиса практически исчез спрос на коттеджи, площадью более 700 кв.м. Люди учитывают, что кроме возведения дома, его еще след и обслуживать. Поэтому сегодня основной спрос это коттеджи площадью 200-250 кв. м. Во-вторых, сегодня люди в первую очередь выбирают коттеджные городки с развитой инфраструктурой.