ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Пригород Киева продолжает дешеветь

10.11.2009 | 07:00

Рынок непрофессиональной офисной недвижимости Киевской области лихорадит: за последний год число сделок по сдаче в аренду упало на 30-50%, а по продаже — в пять-десять раз. Такие показатели отрасль демонстрирует на фоне роста предложения, что стимулирует продавцов и арендодателей снижать расценки.

Участники рынка продажи недвижимости считают, что данная тенденция будет наблюдаться до конца нынешнего года, в результате чего стоимость аренды и продажи может снизиться еще на 20-25%.

Все хотят подешевле

Сегмент непрофессиональной офисной недвижимости Киевской области далек от стабилизации. По оценкам генерального директора агентства недвижимости  «Альянс-Брок» (имеет представительства в городах-спутниках Киева) Андрея Сокура, за последний год количество сделок по аренде помещений в регионе упало в среднем на 40%. Еще хуже ситуация в сегменте продаж, число которых, по словам риэлторов, сократилось в зависимости от населенного пункта в пять-десять раз.

Как сказал директор по маркетингу компании Владимир Степенко, наибольшей популярностью у арендаторов и покупателей коммерческих площадей пользуются Бровары, Борисполь и Вишневое, где количество сделок по сдаче в аренду уменьшилось всего на 30%, а по продаже — в пять раз. «Борисполь и Бровары — самые крупные города столичного региона, в которых проживают соответственно 52 тыс. и 84,4 тыс. чел. Вишневое же расположено в непосредственной близости от границ Киева», — поясняет он.

Наименее популярными среди покупателей и арендаторов оказались Ирпень, Вышгород, Обухов и Белая Церковь, в которых аренда просела на 50%, а продажи сократились в 10 раз. Риэлторы объясняют это низким уровнем развития бизнеса в данных районных центрах, их небольшими размерами, а в случае с Белой Церковью — отдаленностью от столицы, что напрямую влияет на уровень жизни местного населения.

По словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании «Траектория» Эдуарда Визняка, ранее основными арендаторами и покупателями непрофессиональной офисной недвижимости в городах-спутниках Киева были банки, операторы мобильной связи, торговые сети и аптеки. «Но с началом кризиса бизнес-мены принялись массово закрывать нерентабельные торговые точки и офисы в регионе, концентрируя свои усилия на более денежном рынке столицы. Именно поэтому в ее пригородах появилось много пустующих площадей», — подчеркивает он.

Справедливости ради надо сказать, что показатели сегмента аренды могли быть значительно хуже. Ведь сейчас около 80-90% сделок по найму коммерческой недвижимости связаны с переездом арендаторов из одного помещения в другое. Но если в Киеве большинство компаний принялись на волне падения расценок улучшать условия, арендуя офисы более высокого класса, то в области наблюдается прямо противоположная тенденция.

«Хотя в городах-спутниках немного профессиональных торговых и бизнес-центров, их вакантность выросла за этот год с 5 до 30%. Их обедневшие арендаторы переезжают на первые этажи жилых домов или в отдельно стоящие здания. Только благодаря этому доля свободных площадей в непрофессиональных объектах увеличилась с 3-5 до 10-15%», — рассказывает директор департамента перспективного развития девелоперской компании «Солидарность» Ярослав Цуканов.

Эту тенденцию он объясняет тем, что в столице работает множество представительств международных компаний, которые могут рассчитывать на поддержку материнского офиса, тогда как 80- 90% арендаторов помещений в Киевской области — локальные фирмы, для которых возможность сэкономить на аренде стала вопросом выживания. Подтверждает это и Владимир Степенко, добавляя, что двукратная разница между арендными ставками в бизнес-центре и ТЦ по сравнению с первыми этажами жилых домов является для местных компаний весомым аргументом.

Что же касается сегмента продаж, то риэлторы единогласно утверждают, что главная причина падения числа сделок в нем — отсутствие ипотечного кредитования. «Немногочисленные покупатели, у которых есть в наличии необходимая сумма, попросту сконцентрировались на Киеве, где ранее приобрести коммерческую недвижимость было проблематично из-за ее дефицита и высоких цен», — отметил г-н Визняк.

Ценовой обвал

Если в прошлом году наиболее востребованными в сегменте аренды были объекты площадью свыше 200 кв. м, то сейчас — не более 160 кв. м. По-прежнему арендаторы отдают предпочтение офисам, расположенным в центральных либо приближенных к нему районах, с отдельным входом с фасадной части здания, выделенными телефонными и интернет-линиями.

Как и в столице, в городах-спутниках большинство потенциальных клиентов готовы снимать лишь помещения с отделкой, т. к. не желают тратить немалые средства на ремонт. А вот в сегменте купли-продажи, наоборот, есть спрос лишь на объекты без внутренней отделки площадью до 100 кв. м, расположенные в сданных в эксплуатацию новостройках. «Сейчас застройщики охотно идут на уступки и устанавливают стоимость на 15% меньше среднерыночной», — рассказывает г-н Сокур.

Рост предложения по обоим сегментам на фоне очень слабого спроса заставил собственников коммерческой недвижимости существенно снизить цены. По сравнению с январем-февралем они упали как минимум на треть. К примеру, если в Боярке и Ирпене еще в начале года можно было арендовать помещение на окраине города за 50 грн./кв. м в мес., то сейчас аналогичный объект предлагается уже за 30-35 грн. Правда, в центре либо в местах с оживленными транспортными потоками подобные площади обойдутся в два-три раза дороже.

В частности, в Ирпене в районе железнодорожного вокзала офис площадью 80 кв. м с хорошим ремонтом, наличием всех коммуникаций предлагается за 7 тыс. грн./мес. А в Боярке помещение площадью около 50 кв. м на улице Молодежной с ремонтом, необходимыми коммуникациями и асфальтированным подъездом выставлено за 5 тыс. грн. в мес. Приобрести коммерческую недвижимость в этих же населенных пунктах можно за $520- 650/кв. м, тогда как еще в начале года она обходилась покупателям в $670-850. Так, в Боярке объект в центре города площадью 60 кв. м без отделки продается за $40 тыс., а в Ирпене в приближенном к центру районе покупателям предлагается одноэтажное отдельно стоящее здание площадью 200 кв. м за $129 тыс.

В Броварах и Вишневом арендные ставки стартуют с 40-45 грн./кв. м в мес., тогда как девять месяцев назад они составляли 50-55 грн./кв. м. В приближенных к центру этих городов районах арендодатели готовы сдавать свое имущество в наем вдвое дороже. К примеру, в Вишневом рядом с железнодорожным вокзалом предлагается помещение с ремонтом площадью 145 кв. м за 8,7 тыс. грн./мес., а в Броварах на улице Киевской офис площадью 40 кв. м с базовым ремонтом обойдется арендатору в 2,4 тыс. грн./мес.

В данных населенных пунктах купить недвижимость можно за $600-1,1 тыс./кв. м, тогда как еще в январе-феврале приобрести ее можно было за $750-1,3 тыс./кв. м. В частности, в Броварах на улице Горького покупателям предлагается помещение площадью 60 кв. м с отдельным входом, ремонтом, пожарной и охранной сигнализацией за $90 тыс., а в центре Вишневого, на улице Леси Украинки, фасадное помещение площадью 156 кв. м с отдельным входом продается за $170 тыс.

Аналогичная тенденция наблюдается и в остальных городах Киевской области. Причем владельцы недвижимости готовы предоставлять арендаторам и покупателям скидки в размере 15-20%. А в случаях, когда от объекта нужно избавиться в короткие сроки, они могут достигать 25%.

Предложение выросло

По мнению опрошенных «ДС» представителей консалтинговых компаний и АН, стоимость коммерческой недвижимости будет снижаться и далее. По мнению Ярослава Цуканова, до конца года она упадет еще на 8-10%. Соглашается с ним и Владимир Степенко, добавляя, что в первую очередь это коснется изначально переоцененных объектов, давно выставленных на продажу.

«К примеру, в Борисполе сейчас пытаются реализовать помещение по $2 тыс./кв. м, что существенно выше среднерыночной стоимости», — говорит он. Помимо падения спроса, уменьшению цен будет способствовать и растущее предложение. В общей сложности на сегодняшний день в столичном регионе в аренду предлагается порядка 1 тыс. помещений, а на продажу выставлено около 900 объектов, что на 20-30% превышает показатели осени прошлого года.

«Наибольшее предложение сейчас в Броварах, Борисполе, Вишневом, Вышгороде, в которых до кризиса активно работали строительные компании», — говорит Эдуард Визняк. Но до конца нынешнего года в Киевской области планируется ввести в эксплуатацию около 65 новостроек, из которых 40 — в городах, а оставшиеся — в селах. Их площади на первых этажах пополнят базы агентств недвижимости.

«Активнее всего строительство идет в Ирпене, Борисполе, Броварах и Вишневом», — отмечает Владимир Степенко. Также эксперты добавляют, что на рост предложения в сегменте непрофессиональной офисной недвижимости повлияет и перевод помещений из жилого фонда в нежилой — число таких случаев выросло за последний год на 3-5%.