Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Окупит ли аренда заморскую ипотеку?

09.11.2009 | 09:15

На европейских курортах, где наши соотечественники раскупают недвижимость, принято пользоваться услугами управляющей компании. Управленцы проследят за жильем за время вашего отсутствия.

Компания может подыскать арендаторов, чтобы дом или апартаменты не простаивали, а приносили доход.

Самые ушлые из наших инвесторов уже размечтались: а если взять тамошнее жилье в ипотеку и затем, сдавая его при помощи управляющей компании, отбить выплаты по кредиту…

Покроет ли рента ипотечные расходы и затраты на оплату услуг той самой управляющей компании? За ответами мы обратились к зарубежным экспертам.

Болгария: доплата почти 9 тысяч евро в год

Как сообщила Анжела Бахова – менеджер болгарской компании «Златна антилопа», управляет жилыми комплексами в Болгарии либо сама компания-застройщик, либо ее дочернее подразделение.

В перечень услуг управляющей компании, как правило, входит:

  • круглосуточная охрана жилищного комплекса;
  • комплексная услуга по оплате коммунальных платежей
  • поддержка ландшафтного дизайна комплекса, гигиена бассейна, уборка гаража

А также обслуживание:

  • видеонаблюдения;
  • TV и телефонной сети;
  • водопроводных и канализационных коммуникаций;
  • вентиляционной системы комплекса;
  • энергосистемы, лифта, кондиционеров, электрооборудования в кухнях,
  • электрических башенных часов и автоматики гаражных дверей;
  • системы подогрева и осветления бассейна, систем очистки;

Стоимость годового обслуживания компанией рассчитывается из метража жилища. Так, для двухкомнатной квартиры в Варне, площадью 79 кв. метров она составляет 1100 евро.

Для трехкомнатных же апартаментов с отдельным входом и площадью 207 кв. метра эта сумма уже составляет 2900 евро. Обслуживание одного квадратного метра в год обойдется вам в 14 евро.

По нашему мнению, это дороговато, учитывая довольно скромный перечень услуг. Ведь ни текущим ремонтом, ни поддержанием в рабочем состоянии сантехнического и электрического оборудования (краны, выключатели, лампочки), управляющая компания не занимается.

Что касается коммунальных платежей, то, как правило, за квартиру площадью 79 кв. м., они составляют порядка 200 евро в месяц или, соответственно 2400 евро в год.

Посмотрим, можно ли сдать в квартиру в аренду с тем, чтобы покрыть расходы на выплаты по ипотечному кредиту.

Ставка по ипотечному кредиту в Болгарии обычно составляет 7%. Ипотеку можно оформить сроком от 5 до 20 лет и в размере от 5000 до 200 000 евро.

Та самая квартира, площадью 79 кв. метров, стоит при покупке 86 900 евро. С учетом процентов годовая выплата составляет 10430 евро. (У банка, с которым работает наша управляющая компания, своеобразные условия. Независимо от условий кредитования, банк старается стандартизировать выплаты, исходя из стоимости квартиры.)

Как рассказал менеджер по продажам компании «Theodoros» Светозар Пантелеев, сегодня управляющие компании гарантируют 6-процентную ренту. И если брать за основу ту же самую варненскую двушку за 86 900 евро, ее аренда принесет в год чуть больше 5200 евро.

Чистый доход от аренды, если вычесть 2400 евро коммунальных платежей, 1100 евро, уходящие на оплату услуг управляющей компании, составит примерно 1700 евро в год. Негусто. В этом случае ипотечные платежи компенсируются примерно на одну шестую.

Таким образом, сдачу квартиры в аренду в Болгарии никак нельзя назвать бизнесом. Вы просто сохраните жилье в рабочем состоянии и компенсируете платежи управляющей компании.

Аренда закроет ипотечные платежи примерно на одну шестую, а доплачивать из собственного кармана вам придется 8730 евро.

Расходы арендодателя в Болгарии за год (евро)

Статья расходов Сумма, евро
Оплата услуг управляющей компании 1100
Коммунальные платежи 2400
Итого: 3500

Франция: доплата – 7 тысяч евро в год

Теперь перенесемся из Восточной Европы в самую что ни на есть Западную. Начнем с Франции. Помните, мы писали про Лазурный берег: «Квартира на Лазурном берегу доступна москвичам».

В качестве примера у нас фигурировала двуспальная квартира площадью 52 квадратных метра стоимостью 200 тысяч евро. Оставим ее и для данной статьи.

По данным аналитика компании «Polaris France» Анри Оливье, стоимость услуг управляющей компании составляет от 6 до 15 евро за квадратный метр в год.

Распространенная «такса» - 13,8 евро за квадратный метр в год, то есть, практически те же 14 евро, что мы видели и на болгарском примере.

Однако за эти «евры» компания предоставляет гораздо больший спектр услуг. Сюда входит не только охрана и видеонаблюдение, но и поддержание в рабочем состоянии внутренней инфраструктуры жилища. То есть, если в квартире перегорит лампочка или испортится выключатель, в течение одного рабочего дня к вам зайдет электрик, а если протечет кран, примчится сантехник.

Итак, обслуживание одного квадратного метра в год обойдется вам примерно в 14 евро. Немалую долю расходов – порядка 250 евро в год - составляет страховка.

Коммунальные платежи во Франции дороже, но французы научились экономить, и освещение, водоснабжение и т.п. в выбранной нами квартире, обойдется 1200 евро в год.

Теперь подсчитаем, сколько заработает и сколько заплатит арендодатель, если возьмет ипотечный кредит.

Произведем все те же несложные арифметические действия. Сдать нашу квартиру можно за 700 евро в месяц, за год получить 8400 евро. На коммунальные платежи уйдет 1200. 1000 евро — отдаем в мэрию в качестве муниципального налога. 250 евро потребуется на оплату страховки.

Ну, и, наконец, при 52 квадратных метрах услуги управляющей компании обойдутся в 730 евро. Итого расходов 3180 евро. Если не брать ипотечный кредит, то чистая прибыль составляет 5220 евро.

Расходы арендодателя во Франции за год (евро)

Статья расходов Сумма, евро
Оплата услуг управляющей компании 730
Коммунальные платежи 1200
Страховка + сбор в мэрию 1250
Итого: 3180

Но это если не брать ипотеку. А если брать? Ипотека во Франции намного дешевле болгарской – 2,4% годовых. Однако цена квадратного метра превосходит болгарскую более чем в три раза – 3850 евро против 1100. При стандартных условиях кредитования, в год ипотечные выплаты по нашей квартире составят порядка 12 тысяч евро.

Прибыль от аренды во Франции покрывает эти расходы лишь частично, и почти 7 тысяч евро (6780 евро) вам придется доплачивать из собственного кармана. Не спасет и обращение к дешевой управляющей компании. В этом случае ваша прибыль составит не 5200, а 5500 евро. Так что даже до половины требуемой суммы не доходит.

Испания: ближе всех к идеалу, доплата 2020 евро в год

Ну и, наконец, рассмотрим, как обстоят дела в Испании

Ведущий аналитик компании «Polaris Mediterranean» Мигель-Родриго Вильяреаль сообщил, что в Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Многие компании ориентируется не на квадратные метры, а просто на единицу жилья. Их услуги стоят один евро в день или 365 евро в год.

Некоторые компании, специализирующиеся на сдаче в аренду вашего жилья, плату берут, как правило, в размере 15% от стоимости аренды. Есть и компании, которые рассчитывают стоимость своих услуг из квадратных метров, но в этом случае, чем больше этих квадратных метров, тем меньше стоимость одного конкретного метра.

Если же всё-таки рассчитать среднюю цифру, то выходит 0,7 евро за кв. метр в месяц или 8,4 евро за кв. метр в год.

Расходы по содержанию недвижимости в Испании значительно ниже французских. Коммунальные платежи в 55-метровой квартире, почти аналогичной той, что мы рассматривали на Лазурном берегу, составляют лишь 180 евро в квартал – в Испании платят поквартально, а не раз в два месяца как во Франции. Таким образом, в год за коммунальные услуги мы заплатим 720 евро.

Расходы арендодателя в Испании за год (евро)

Статья расходов Сумма, евро
Оплата услуг управляющей компании 460
Коммунальные платежи 720
Страховка 115
Итого: 1295

Теперь посмотрим, сможем ли мы оптимизировать наши ипотечные расходы

Почем же апартаменто можно сдавать? Зависит от сезона. Сейчас за 55-метровую квартирку можно взять 510 евро, а в сезон – 2130, однако средняя цена аренды реально составляет 820 евро. Можно заключить и долгосрочный договор, но тогда сдать удастся лишь за 700-750 евро в месяц с фиксированной выплатой независимо от сезона.

Ставка ипотечного кредита в Испании равна 4,75%. При стандартных условиях ипотечные платежи по нашей квартире в год – 10620 евро.

Сумма доходов от аренды составит в среднем 9900 евро в год. Вычтем из нее 1300 евро эксплуатационных расходов. Получим 8600 евро. Хотя эта сумма и не покрывает ипотечных платежей, но доплачивать из своего кармана вам придется лишь 2020 евро в год – весьма необременительно. И мы не исключаем варианта, что при известной ловкости можно выйти «в ноль».

Резюме

Итак, самой «экономичной» страной у нас получилась Испания. Конечно, мы учитывали лишь крупные расходы арендодателя. Например, проигнорировали налог на имущество, некоторые обязательные сборы. К тому же по нашей схеме арендодатели вообще не посещают свои заморские квартиры даже в период отпуска, что в жизни, видимо, бывает редко.

В целом, суммарные расходы на коммунальные платежи и оплату услуг управляющей компании составляют от 15 до 50 процентов от дохода, получаемого с аренды. В случае с ипотечными выплатами, доходы от аренды никогда их не превышают последние, а составляют от 16 до 85% от их величины.

Конечно, эти доходы существенно облегчают бремя ипотеки, и, следовательно, сдавать квартиру в аренду для частичного покрытия ипотечных выплат всё-таки стоит.

На наш взгляд хорошо эти делом заниматься людям 35-40 лет. Чтобы через 15 лет иметь свой уголок в теплом месте..

Страна Стоимость услуг управляющей компании, евро за кв. метр в год
Болгария 14
Франция 6-15
Испания 8,4

Доходы и расходы арендодателя (евро)

Страна Доход от аренды Расходы на содержание жилья Ипотечные платежи Доплата за ипотеку из своего кармана
Болгария 5200 3500 10430 8730
Франция 8400 3180 12000 6800
Испания 9900 1300 10620 2020