Аренда офисов: великое переселение

Многих бизнес-арендаторов кризис заставил переселиться в худшие офисы. Но большинство компаний получили возможность повысить классность снимаемых помещений, сохранив и понизив арендную плату. В ближайший год активизировать офисную миграцию может появление новых БЦ классов "А" и "В".

С начала 2009 г. около 90% всех сделок аренды заключали компании, переезжающие из одного офисного здания в другое, - отмечает аналитик отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Мария Шкарпетина. - Сегодня большинство арендаторов считает, что ставки опустились до минимально возможного уровня.

Поэтому в III кв. 2009 г. активность компаний, осуществляющих переезд, значительно повысилась, а объем заключенных сделок удвоился». Столичные фирмы спешат зафиксировать в договорах наиболее выгодные условия и занять престижные площади, которые ранее казались дорогими.

Направления бизнес-миграции

По словам директора по стратегическому развитию компании DEOL Partners Марины Рымаренко, арендаторов сегодня можно условно разделить на две группы. К первой она относит компании, стратегия которых предполагает рост, в результате чего многие из них даже в условиях кризиса способны генерировать доход. Вторая группа состоит из операторов, сфера бизнеса которых находится в стадии спада. Основной задачей таких компаний является оптимизация затрат по всем основным направлениям.

«Соответственно, первые стремятся переехать в Бизнес Центр класса «А» и «В+», вторые ориентируется на офисы классов «B» и «С», - объясняет эксперт.

Впрочем большая часть мигрантов стараются повысить статус офиса. При этом, по словам руководителя отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости Colliers International Евгении Разумной, компании стремятся сохранить прежний уровень расходов на аренду и даже сократить их.

«Это стало возможно благодаря снижению арендных ставок, которые с начала года упали более чем на 50% в валютном эквиваленте», - добавляет она. В целом, по данным Colliers International, в октябре базовая стоимость аренды в столичных БЦ класса «А» составила $28–38 за кв. м., класса «В» - $15–22 за кв. м, класса «С» - $9–13 за кв. м.

В 2009 г. в более престижные БЦ перебирались фирмы, работающие в сфере бизнес-услуг, участники рынка телекоммуникаций, IT, FMCG, фармацевтические компании, а также некоторые торговые предприятия. Например, в сентябре Colliers International сообщили о закрытии двух сделок по двум фармацевтическим компаниям, которые повысили класс офиса и в общей теперь сложности арендуют свыше 3,3 тыс. кв. м.

Крупнейшая за два года сделка в офисном сегменте была заключена в августе 2009 г. с компанией «Астелит», которая арендовала 6,5 тыс. кв. м в БЦ класса «А» Horizon Park Busines Centr. По словам экспертов Colliers International, представляющих интересы арендатора, собственник помещений пошел на ряд уступок, в результате которых для «Астелита» сделка оказалась очень удачной. крайне низкую арендную активность в 2009 г. проявил финансовый сектор. Так, банки, массово закрывающие нерентабельные отделения, чаще освобождали арендуемые площади, чем занимали новые.

Ротация спроса

При переезде арендаторы стараются найти помещения с меньшей площадью и аналогичным уровнем качества.

«Если в 2008 г. наиболее востребованными были офисы площадью от 200 до 500 кв. м, то уже в январе-июне 2009 г. большая часть заявок поступила на помещения размером 100-300 кв. м. Запросы на блоки помещений свыше 1 тыс. кв. м, как правило, связаны не с расширением, а с объединением различных департаментов отдельной компании в одном здании», - делится наблюдениями менеджер проектов компании Knight Frank Андрей Голубков.

Например, в случае с «Астелитом» целью переезда являлась консолидация персонала и технических ресурсов компании в одном офисном комплексе. «Сегодня аренда помещения более 1 тыс. кв. м является веским основанием для получения дисконта в 10-15%. В целом же, по итогам I половины 2009 г. средний запрашиваемый размер офиса в Киеве уменьшился в 2 раза – с 200-600 кв. м до 50-300 кв. м», - подтверждает слова коллег аналитик компании DEOL Partners Ольга Косолапова.

Генеральный директор группы компаний FIM Оксана Елманова добавляет, что от ротации арендаторов в первую очередь страдают БЦ, владельцы которых не желают «играть по новым правилам», и объекты с неудачным месторасположением. «Если непрофессиональные управляющие не могут наладить конструктивный диалог с потенциальными и существующими арендаторами, помещения остаются вакантными», - отмечает она.

Некачественная недвижимость, некогда востребованная в условиях острого дефицита арендных площадей, сегодня буквально исчезает как класс. По словам М. Рымаренко, наименее привлекательными становятся площади в непрофессиональных офисных центрах, а также в переоборудованных под офисы жилых помещениях.

«Арендаторы стремятся переехать в БЦ класса «А», которые по стоимости аренды теперь приравниваются к классу «В». Поэтому наибольшая доля свободных площадей сохраняется в помещениях класса «В», а в самых престижных офисных зданиях этот показатель уменьшается за счет въезда новых компаний», - добавляет М. Шкарпетина.

Вес нового предложения

По данным компании FIM Consulting Plus, за 9 месяцев 2009 г. рынок офисной недвижимости Киева увеличился более чем на 90 тыс. кв. м. До конца года ожидается появление еще не менее 40-60 тыс. кв. м новых профессиональных офисов классов «А» и «В». В Colliers International ожидают, что в течение следующих полутора лет рынок пополнит около 220 тыс. кв. м новых офисных площадей, что увеличит уровень вакантности еще на 1-2% (в настоящий момент она составляет 18-21%).

Как считает О. Елманова, новые БЦ могут составить конкуренцию существующим и активизировать переезды арендаторов. Кроме того, по ее мнению, компании смогут рассчитывать на более выгодные условия аренды во вводимых офисах. Действительно, появление новых БЦ могло бы усилить процесс ротации арендаторов, предложи их владельцы меньшую по сравнению со среднерыночной стоимость аренды. Но большинство экспертов считает, что это маловероятно.

«Бесконечная ротация невозможна, поскольку переезд является стратегическим шагом, предполагающий существенные капитальные затраты и неудобства. В то же время владельцы БЦ не могут и дальше снижать цены на аренду, работая в убыток», - объясняет Е. Разумная. Поэтому, скорее всего, основная миграция арендаторов будет проходить в уже существующих офисах.