Неуловимое 'дно' на рынке жилой недвижимости

Вопрос о том, прошел ли украинский рынок жилья ценовое дно, так и остается открытым. Некоторые представители рынка говорят о постепенном росте цен, однако небольшое количество сделок все еще свидетельствует о возможности дальнейшей коррекции цен.

О реальной ситуации на рынке жилья в Киеве и регионах, динамике цен на квартиры, коттеджи и апартаменты, а также о перспективах рынка рассказали участники круглого стола "Рынок жилья в Киеве и регионах: итоги кризисного года", который проходил в Пресс-центре Информационного агентства.

Ценовое дно

По словам президента ССНУ Александра Рубанова, на рынке продажи недвижимости наблюдается стабилизация цены предложения, однако она не принесла долгожданного оживления. "По-прежнему наблюдаются очень маленькие объемы трансакций. Те цены, которые предлагают покупатели, значительно ниже цен предложения, что говорит о высокой вероятности дополнительной коррекции", - отметил он.

Риелторы не считают сложившуюся ситуацию нормальной. "Дополнительная коррекция могла бы вернуть на рынок платежеспособный спрос, с одной стороны, и обеспечить нормальную рентабельность строительному сектору - с другой", - добавил глава ССНУ.

"Ценовое дно достигнуто, оно просто неровное", - заметил вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Анатолий Топал.

"Справедливая" цена

Экономические показатели никогда не влияли на формирование цены, убежден первый вице-президент ССНУ Игорь Однопозов. По его словам, доказательством этому является тот факт, что цены на продажу 1-комнатных квартир в Киеве изменились с $4-5 тыс. в 1994 году до $100 тыс. в 2007 и $40 тыс. - в 2009.

В случае с первичной недвижимостью цены принято формировать, исходя из себестоимости строительства. Однако и этот показатель специалисты не считают объективным, поскольку такие составляющие, как стоимость продажи земельного участка (включая расходы на получение необходимых разрешений), подвод коммуникаций и т.д. невозможно точно оценить.

Что же касается вторичной недвижимости, ситуация еще сложнее. Советник инвестиционно-банковского департамента "Dragon Capital" Алексей Зеркалов в своем анализе отталкивается от стоимости кредитов, поскольку именно кредитование обеспечило платежеспособный рост на рынке в предыдущие годы.

"Сегодня, чтобы семья могла купить в кредит квартиру площадью 60 кв. м., ее среднемесячный доход должен составлять сегодня около 43 тыс.грн.", - отметил он, добавив, что в качестве исходных данных для показателя доступности взята стоимость жилья 14 тыс.грн./кв.м, срок кредита - 15 лет, процентная ставка - 20% годовых, при этом на выплату кредита идет 35% доходов семьи.

По словам эксперта, доходность недвижимости в Украине составляет около 6% в год - именно столько можно заработать на аренде жилья, купленного в кредит по рыночной цене. По сравнении с банковским депозитом, такая доходность сегодня слишком мала.

С таким мнением согласен и директор департамента по оценке консалтинговой компании "Самсон" Всеволод Жоголев. По его словам, доходность жилья должна приближаться по уровню к доходности валютных депозитов. "Покупателей интересуют любые объекты, доходность по которым составляет 10-12% годовых. И им все равно, насколько дорогой объект, их интересует доходность. Такие покупатели есть", - отметил эксперт.

В последние годы это показатель значительно ниже, что объясняется стремительным ростом цен вплоть до осени 2008 года. "С 2005 года ставка капитализации для недвижимости снижалась и в 2008 году достигла значений, которые были ниже ставки по депозитам. Это было связано с тем, что стоимость продажи недвижимости росла быстрее стоимости аренды", -пояснил В.Жоголев.

По его словам, в ожиданиях дальнейшего роста стоимости рынок не обратил внимания на данный факт, хотя это явный признак переоценки и высокой вероятности скорого снижения цен. "После кризисной коррекции цен норма капитализации осталась на прежнем уровне, а в некоторых сегментах наблюдается еще большее снижение. Но и банковские депозиты сегодня утратили статус безрисковых вложений, так как проблемы с возвратом депозитов ощущает около 25% вкладчиков", - добавил он.

"Исходя из уровня доходности в 7-8%, средняя стоимость квадратного метра жилья в Киеве должна составлять 1,5 тыс.", - считает эксперт.

По подсчетам экс-президента Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Александра Бондаренко, средняя цена квадратного метра сегодня должна составлять 1,2 тыс. "Хотя понятие справедливая цена - абсолютно надумано. Сегодня покупатель и продавец должны садиться и договариваться о цене, которая устроит обоих", - подчеркнул он.

"В сегменте элитного жилья вообще не может быть понятия "справедливая цена", например в $5 тыс. за квадрат", - убеждена Н.Пронина. "Если люди вложили в покупку нового жилья $7 тыс. за квадрат, вложились в ремонт, то для них справедливая цена будет $11 тыс., на не $7-8 тыс., как сегодня в среднем по рынку", - поясняет она. Исключение составляют лишь вынужденные продажи.

Регионы

Ситуация в регионах, по словам участников круглого стола, развивалась по схожему сценарию. Осень 2008 года обвалила рынок - количество сделок упало в разы. В декабре, по сути, агентства завершали те сделки, которые готовились ранее и просто подошли к завершению.

Первые признаки оживления появились в апреле 2009 года, когда в Украине был отменен мораторий на досрочный возврат депозитов. В результата выросло количество сделок, немного выросли цены.

Вместе с тем, количество сделок на сегодняшний день все еще невелико и не сравнимо с докризисным. Основу составляют обмены, разъезды, вынужденные продажи.

Загородное жилье

За кризисный год цены на продажу загородных домов упали в среднем на 35%, однако эти данные рознятся в зависимости от района, рассказал директор по маркетингу компании Владимир Степенко. Девелоперы и застройщики ощутили острую нехватку финансирования для проектов, общий платежеспособный спрос и динамика продаж в рамках коттеджных городков упали. Курсовые колебания валюты и общая политико-экономическая нестабильность еще более усугубляют ситуацию, отмечает эксперт.

Вместе с тем, среди положительных факторов эксперт называет наличие у населения свободных средств. По данным В.Степенко. у населения на руках сегодня, по разным оценкам, находится от 90 млн.грн. до $50 млн. Кроме того, увеличилась доступность объектов в связи со снижением цен. "Если до кризиса, грубо говоря, можно было купить коттедж за 300 тыс., то сегодня, с учетом среднего снижения на 35%, этот же коттедж можно купить за 195 тыс. Т.е. объекты стали доступнее, и люди покупают", - отметил он.

Тем временем, ввиду глобального финансово-экономического кризиса, в течение 2009 года наблюдался серьезный спад рынка, многие проекты были заморожены. На сегодняшний день строительство заморожено в 49% объектов. При этом на 13% объектов строительство продолжается время от времени, а на 38% объектов - идет более-менее по плану.

По прогнозам "SV Development", объемы продаж в 2009 году уменьшатся более чем в два раза (ориентировочно до 600 домовладений в рамках коттеджных городков Киевской области). Вместе с тем, хотя динамика продаж домовладений существенно снизилась (более чем в 2 раза), однако не так сильно, как, например, динамика продаж квартир, отмечает эксперт. "Рынок (загородной недвижимости, - ред.) все еще весьма молод и не успел показать всего своего потенциала", - добавил В.Степенко.

"С худшим мы уже столкнулись, далее будет очень планомерный и поступательный рост рынка. Такой динамики роста, которую мы наблюдали в 2003-2007 годах, уже, конечно, не будет. Однако постепенная стабилизация уже началась. Вторая волна кризиса, по нашим данным, маловероятна", - подчеркнул он.

Элитное жилье

Цены в сегменте "элит", так же как и по рынку в целом, снизились, однако, по сравнению с эконом-классом, который за последний месяц подешевел еще на 3-5%, в элитном жилье цены демонстрируют нулевую динамику, рассказала руководитель отдела стратегического консалтинга компании "Knight Frank" Наталья Пронина.

"Спрос есть, ведь как и в других сегментах, покупатели элитной недвижимости тоже имеют проблемы с жильем", - отметила она.

Вместе с тем, по ее словам, понижающие ожидания покупателей сыграли свою роль. "Покупатель, допустим, с бюджетом в $500 тыс., хочет купить квартиру в центральном районе стоимостью $2 млн. И он настаивает на том, чтобы мы добились такого существенно понижения в цене. То есть как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов ожидания не оправданы", - поясняет она.

После падения в I квартале и небольшого роста во II квартале, в III квартале средние цены на элитном рынке демонстрировали негативную динамику, рассказала Н.Пронина. "Основной причиной является девальвация гривни по отношению к мировым валютам, поэтому при пересчете гривневых цен на некоторые объекты в долларовый эквивалент наблюдается "техническое" понижение среднего показателя в сегменте", - отмечает она.

"В целом же можно говорить о стабилизации ценовой ситуации. Кардинальное изменение тренда возможно только в случае серьезных политических и экономических изменениях в стране", - добавила эксперт.