Рынок коттеджных городков: упал и не отжался

Предложение на рынке коттеджных городков сократилось почти вдвое, цены снизились на 20-40%, но девелоперы твердо верят, что хуже уже не будет. "Наступило дно", уверены они.

Морозная осень

По данным генерального директора компании Knight Frank LLC Ukraine Ярославы Чапко, на этапе строительства в Киевской области сейчас находятся около 40 коттеджных городков общим объемом более 6000 домовладений.

Причем «замороженные» проекты в основном относятся к эконом-классу (54% от общего количества) и расположены на левом берегу Днепра, в Броварском и Бориспольском направлениях. «По сравнению с АППГ предложение на первичном рынке коттеджных городков сократилось на 40%», - делится данными Я. Чапко.

В III кв. 2009 г. строительство преимущественно (59%) ведется по объектам бизнес класса, в меньшей степени реализуются проекты эконом-класса – 31%, и только 10% приходится на высококлассные проекты. Несмотря на приостановку работ на многих объектах, некоторые девелоперы выводят на рынок загородной недвижимости новые предложения - КГ Rivera Villas, КГ Грин Хилс, Green Wood Club, Dream Land.

В стадии активного строительства пребывают несколько коттеджных городков, самые крупные из которых «Олімпік-Park» и «Маєток». На первый в текущем году было потрачено около $5 млн., на второй – почти $40 млн., хотя эти суммы значительно меньше тех, которые планировалось освоить.

Новый класс

Во многие проекты, находящиеся на стадии реализации, кризис заставил внести коррективы. В основном речь шла о понижении классности всего городка или части домовладений, а также об изменениях в инфраструктуре. Например, за последний год ряд изменений претерпел проект ZaSpaGolf компании DeVision в Обуховском районе – было существенно уменьшено поле для гольфа, несколько раз менялось решение относительно размера, классности, расположения домов. Правда, окончательное решение по проекту еще не принято, существует даже вероятность продажи этого актива.

Реконцепция проектов коттеджной недвижимости, как отмечает Я. Чапко, связана с изменением потребительских предпочтений. При этом на рынке в недалекой перспективе ожидается сокращение объема предложения во всех сегментах первичной загородной недвижимости. Затем эксперты ожидают увеличения количества сделок купли-продажи земельных активов, пригодных для девелопмента загородной недвижимости, и готовых проектов коттеджных городков.

Как уверяет директор департамента маркетинга и продаж компании «Золотые ворота» Зареслава Безуглая, интерес покупателей к загородной недвижимости возвращается, увеличивается количество просмотров. Поэтому она считает, что «ценовое дно практически наступило».

Девелоперы загородного жилья спешат с ней согласиться. По их мнению, уже в ближайшем будущем резкое падение предложения со стороны застройщиков и снижение цен до уровня, обеспечивающего минимальную рентабельность строительства, приведет к стабилизации рынка и установлению некоторого равновесия. Покупатели и частные риэлторы с ними не совсем согласны. Первые пока не спешат покупать загородное жилье. Вторые, наблюдая такую ситуацию, считают, что раньше весны рынок оживать никак не начнет.

Одним из наиболее критичных факторов, сдерживающих развитие рынка, является отложенность спроса. Рано или поздно он увеличит интерес потенциальных покупателей к загородному жилью, поскольку хотя бы в мечтах иметь собственный коттедж хотят очень многие.

Цены на «дне»?

Как считает З. Безуглая, сегодня снижение цен практически прекратилось. Она объясняет это тем, что себестоимость строительства коттеджных городков достаточно высока. Особенно это касается высококлассных городков. В то же время, городки с высокой степенью готовности, по наблюдениям эксперта, стремятся удержать уровень цен. А. Жабюк добавляет, что ценовая динамика во многом зависит от класса реализуемого объекта. По ее наблюдениям, наименьшее снижение средних цен произошло в коттеджных городках бизнес-класса, где оно составило только 12%.

Согласно данным Я. Чапко, по итогам двух кварталов 2009 г. средняя цена снизилась на 28% по сравнению со II кв. 2008 г. и составила $1815 за кв. м с учетом земельного участка. Как отмечают специалисты ДК «Европа», снижение стоимости домовладений в среднем по рынку составило 30%. При этом падение цен в наибольшей степени коснулось коттеджных городков на начальных этапах строительства.

«Но уже в течение последних трех месяцев цены на загородную недвижимость не изменяются (за исключением отдельных «горящих» продаж), - считает А. Жабюк. И добавлеят, что такая стабилизация является первым признаком того что «ценовое дно» достигнуто и кардинальных изменений в сторону понижения не предвидится.

С ней полностью согласен руководитель проекта «Олімпік-Park» Илья Народицкий: «Немногочисленные участники рынка, которые продолжают строить и продавать коттеджи, летом вышли на минимальный уровень рентабельности, и у них нет желания и возможности снижать цены и далее. Мы можем уверено констатировать, что осенью рынок достиг ценового дна». Менее радикальна в своих суждениях Я. Чапко, которая считает, что техническая коррекция ценовых параметров до конца 2009 г. может составить 3-5% в зависимости от сегмента.

Впрочем, оптимистичные мысли девелоперов относительно того, что «дно» уже достигнуто, приходится слышать не первый месяц. В то же время находится немало риэлторов, которые «не для публикаций» откровенно признаются, что сделок по загородным продажам насчитываются единицы, а в некоторых местностям их нет в принципе. Поэтому судить о реальной интенсивности продаж и уровне продажных цен крайне сложно. Особенно учитывая, что все сделки проводятся в очень индивидуальном порядке, т. е., с разного рода скидками и бонусами, объем которых сторонами тщательно скрывается.

По ожиданиям А. Жабюк, цены в течение ближайшего года будут оставаться стабильными. К концу 2010 г., прогнозирует она, начнется постепенный рост рынка, который, правда, будет не такой динамичный как прежде. В ближайшие год-два новых проектов и высоких темпов строительства не предвидится. По окончании кризиса, добавляет З. Безуглая, спрос на загородное жилье резко возрастет, а предложение не сможет его удовлетворить, поскольку строительство большинства объектов заморожено или существенно замедлено. Поэтому эксперты ожидают, что возникший дефицит предложения сможет быстро вернуть цены на докризисный уровень.