Незрелость украинского рынка недвижимости

Жилье в стране вовсе не рассматривается в массовом порядке инвесторами как источник возникновения прибыли. В настоящий момент рынок жилой недвижимости Украины характеризуется крайне низкой деловой активностью.

Это обуславливается полным отсутствием ипотечного кредитования, растущей безработицей и напротив снижающимися доходами населения.

«Нынешняя ситуация в Украине имеет непосредственное отношение к послаблению покупательской способности на рынке продажи недвижимости. До недавнего времени спрос превышал предложения, сейчас до наоборот, спроса почти нет»,- отмечает в связи с этим Жукова Виктория Сергеевна эксперт по недвижимости Корпорации «Світ-2005» агентства недвижимости «Деловой Дом».

Помимо этого резко выросший курс доллара и общая политическая нестабильность существенно ударили по самим застройщикам.

«Сегодня рост строительства приостановился, из-за не стабильной ситуации в экономике страны и не стабильной политической ситуации»,- отмечает Кузменко Александр Эдуардович, директор агентства недвижимости «Престиж».

Вместе с тем традиционное отсутствие на Украине массового инвестора в жилую недвижимость, а также интенсивного жилищного строительства на периферии позволило национальному рынку страны избежать спекулятивного перегрева цен на жилье. Последнее характеризуется скорее традиционно низкой степенью доступности, чем спекулятивным пузырем на рынке. Об этом сообщает директор Луганского квартирного агентства «Квартиры Луганска» Дмитрий Макаров.

«На сегодняшний день наблюдается резкое несоответствие цены предложений и цены спроса»,- уточняет Ерыпалов Глеб Евгеньевич, зам. директора агентства недвижимости «Молдаванка».

Вместе с тем доступность жилья существенно ухудшается мировым финансовым кризисом и катастрофическим спадом в самой украинской экономики. Как следствие, введенный в стране запрет на ипотечное кредитование напрочь решил среднестатистического украинца возможности приобретения жилья. Об этом свидетельствует Григорьева Дарья Валерьевна - ведущий специалист по кредитованию и обслуживанию физических лиц отделения филиала Донецкая дирекция АО «Индекс-Банк» в г. Краматорск.

На сегодняшний день наблюдается резкое несоответствие цены предложений и спроса на украинском рынке недвижимости

При этом если в зарубежных странах снижение цен, вызванное кризисом несколько улучшило доступность недвижимости то в Украине данный спад цен был фактически сведен на нет стремительным ростом курсов иностранных валют. Для населения, чьи доходы в гривнах только сократились, уменьшение долларовых цен на жилье фактически сошло на нет, вследствие резкого роста курса данной валюты.

Так с начала кризиса гривна обесценилась по сообщению НБУ на 58%. На фоне этого ситуация вскоре может измениться. Прогнозируемая на осень массовая реализация банками квартир ипотечных должников может повысить доступность недвижимости за счет очередной волны снижения цен. Последние пока что снизились в регионах на 15-50%.

Однако Григорьева Дарья не исключает дальнейшего снижения цен в 3-4 раза от текущего уровня. При этом ценовое дно рынка наступит не ранее середины следующего года, когда усредненная стоимость 1-комнатной квартиры в Харькове или Донецке составит $8-10 тыс., 2-комнатной - $13-14 тыс., 3-комнатнной - $18-20 тыс. Будет ли открыта к тому периоду ипотека на Украине вопрос спорный.

Большинство опрошенных банковских сотрудников затруднились назвать точную дату начала ипотечного кредитования в стране. Действующие же сейчас в стране кредитные линии крайне неэффективны для использования при покупке жилья. Как правило, банки занимают не более 2 тыс. долларов под 50-60% годовых. Это отметает использование столь незначительного и дорогостоящего займа при покупке жилья.

А между тем именно наличие доступного кредитования увязывается экспертами с возможным возрождением национального рынка недвижимости. «С возобновлением кредитования рынок недвижимости нормализуется, но до тех пор можно ожидать падение цен на все сегменты рынка, в том числе и на земельные участки»,- подчеркивает важность кредитов Куцая Елена Игоревна, директор компании «Одесские каникулы».

В складывающейся ситуации приход на украинский рынок жилья зарубежных девелоперов вряд ли возможен. И дело тут не только в текущем кризисе. На вопрос о зарубежных девелоперах занимающихся украинским жильем Кузьменко Александр отвечает: «В жилом секторе, скорее всего таких нет. Их попросту не впускают на этот рынок наши власти и еще некоторые личности имеющие вес в стране». «Иностранцы приезжают в основном к нам по делам. Для чего и снимают элитные апартаменты»,- соглашается с коллегой Дмитрий Макаров.

При этом пик притока зарубежных инвесторов, по информации агентства «Харьковский дом», наблюдался 5-7 лет назад, когда зарубежные собственники массово скупали баснословно дешевую украинскую недвижимость. Теперь, последняя особенно в сегменте лакшери сильно переоценена по сравнению с зарубежными аналогами. Да и сами иностранцы стали тяготеть к покупкам собственности с видом на Черноморское побережье Крыма. Резюмируя инвестиционную привлекательность украинской недвижимости, стоит отметить фактически отсутствие на первичном рынке жилья предложений арендуемых квартир.

Помимо этого в стране даже до кризиса отсутствовали сколь либо существенные объемы спекулятивных сделок на рынке жилья. Могущие позволить себе новое жилье украинцы предпочитают его оставлять себе как самое ценное, чем могут обладать. При этом само жилье в стране вовсе не рассматривается в массовом порядке инвесторами как источник возникновения прибыли.

Это позволяет говорить о незрелости украинского рынка недвижимости и еще не сложившейся на нем культуре потребления традиционных услуг свойственных зарубежным рынкам жилья. На этом фоне до конца года эксперты не прогнозируют кардинального улучшения ситуации на украинском рынке недвижимости.