Рынок недвижимости между молотом и наковальней

Еще недавно строительство было "движущей силой" украинского развития и показателем растущего не по дням, а по часам благосостояния населения. Строительная отрасль занимает одно из ключевых мест в экономике государства и является основополагающей для эффективного функционирования многих других как производственных, так и непроизводственных отраслей.

И неудивительно, что она одной из первых пострадала от кризиса. Замороженные стройки новых жилмассивов и офисных небоскребов — яркое тому подтверждение…

Картина в цифрах. Если бы в качестве индикатора приближающегося кризиса использовалась строительная отрасль, его заметили бы как минимум на полгода раньше.

По итогам 2008 года строительные компании Украины выполнили работ на 64,4 млрд. грн., что на 15,8% меньше, чем в 2007 году, сообщает Киевский телеграф. Увеличили объемы строительства компании лишь двух регионов: Черновицкой области — на 8,6% и города Севастополя — на 3,4%. В то же время в 25 регионах Украины объемы строительства упали: наибольшее сокращение наблюдалось в Винницкой области — 32%, Луганской — 30,7% и Черниговской — на 27%.

В январе-июле 2009-го показатели и вовсе удручающие: произведены работы на 18,2 млрд. грн., что составляет 45,7% объема строительства за аналогичный период предыдущего года.

В первом полугодии 2009-го в Украине было введено в эксплуатацию 2,3 млн. кв. м жилья, что составляет 56,1% в сравнении с соответствующим периодом 2008 года. На уменьшение объемов строительства жилья повлияло сокращение (приблизительно в 2,4 раза) объемов введенного в эксплуатацию индивидуальными застройщиками жилья, доля которого в общем объеме составляла 43,2%. Стоит отметить, что треть общего объема жилья — это строительство в Киеве, Киевской и Львовской областях, что говорит о том, где еще остались капиталы и платежеспособный спрос, а кто страдает от кризиса по полной.

Отказ от амбиций. До кризиса компании-застройщики лелеяли грандиозные планы относительно количества новых объектов, цены на земельные участки превышали все разумные пределы. Но после ряда скандалов, связанных с отказом крупных компаний от завершения амбициозных проектов, почти все девелоперы сконцентрировали свое внимание на тех объектах, которые уже были начаты и для которых требовалось меньше капитальных вложений.

Кроме того, в связи со стагнацией строительного рынка и ростом валютных курсов компании остались практически без оборотных средств. К началу 2008 года до 70% финансирования осуществлялось за счет заемных средств застройщиков или их инвесторов. Некоторое время вести деятельность за счет собственных оборотных средств могут себе позволить только лидеры строительного рынка, но и у них "жировых запасов" ненадолго хватит.

При этом строительные компании, не имея достаточного капитала, чтобы возобновить активные темпы уже начатого строительства, вынуждены расходовать остатки ресурсов на поддержание "недостроев" в пригодном для продолжения работ состоянии. А это — замкнутый круг.

Отложенный спрос.

По разным сведениям, на руках у населения находится от 35 до 70 млрд. грн. Но в отличие от докризисного периода, люди придерживают сбережения и не вкладывают их в инвестирование строительства или в покупку уже готовых квартир. Так, по оценкам экспертов, в І квартале 2009 года в строительство собственных квартир украинцы вложили 898 млн. грн., что составляет менее 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Следует отметить, что, по данным компаний-застройщиков, менее других оказался подвержен влиянию финансового кризиса рынок элитного жилья. Устойчивый спрос на такое жилье (преимущественно уже введенное в эксплуатацию) делает инвестирование в него выгодным даже в условиях кризиса. Цены здесь минимально упали по сравнению с рынком жилья эконом-класса. Это связано с тем, что большинство квартир последнего сегмента люди приобретали за счет банковских кредитов. А в связи с тем, что на сегодняшний день ипотечные кредиты практически не выдаются, и вложения в жилье эконом-класса резко сократились.

Рейтинг операторов. За 18 лет независимости Украины отечественные строительные компании активно развивались, постоянно наращивая мощности и возможности. Далее следует условная пятерка лидеров: "Холдинговая компания "Киевгорстрой", ООО "Консоль Лтд", компания HCM Group, группа компаний "Альтис-Холдинг" и ООО "Т.М.М".

Компания "Киевгорстрой" существует уже более 50 лет и насчитывает в своем составе более 30 предприятий. Сам холдинг выполняет функцию девелопера: занимается разработкой проектов, поиском земельных участков. 80% акций холдинга принадлежат Киевской горраде, а 20% — физическим лицам. "Киевгорстрой" строит жилье в Киеве и Киевской области, Виннице, Днепропетровске, Житомире, Запорожье, Одессе, Полтаве, Севастополе и Черновцах.

Компания "Консоль Лтд" основана в 1993 году, активно строит жилую и коммерческую недвижимость в Крыму, Киеве, Харькове и других городах Украины, занимается продажей недвижимости, проектными работами, сервисным обслуживанием домов.
Компания HCM Group существует с 1998 года и охватывает все стадии развития проекта — от строительства до продажи либо сдачи в аренду. Компания занимается строительством жилья, а также торгово-развлекательных и бизнес-центров в Киеве и Киевской области.

ГК "Альтис-Холдинг" начала свою деятельность в 1995 году, состоит из 14 компаний и предоставляет услуги генерального подряда на рынке жилищного, коммерческого и промышленного строительства. Преимущественная специализация группы — строительство коммерческой недвижимости: 73% всех объектов относятся именно к этой категории. Кроме того, компания строит жилье в Киеве, Харькове, Луганске, Донецке, Днепропетровске, Одессе, Симферополе, Ивано-Франковске, Ровно и других городах Украины.

ООО "Т.М.М" — это девелоперско-строительная компания полного цикла. Работает на строительном рынке Украины с 1994-го. Основной вид деятельности — строительство жилых комплексов "под ключ", а также офисных, торговых и промышленных объектов. Объекты, построенные компанией "Т.М.М", расположены в Киеве и Киевской области, Харькове, Житомире, АР Крым и Херсонской области.

Кроме вышеуказанных компаний, есть огромное количество как крупных, так и мелких операторов рынка. Их деятельность можно разделить по трем основным направлениям: строительство жилья, торгово-развлекательных центров и офисных центров.
Регулирование рынка.

Недостаток собственных финансовых ресурсов побуждает строителей искать новые способы привлечения дополнительного финансирования. Большую надежду операторы рынка возлагают на поддержку государства.

25 декабря прошлого года Верховная Рада приняла Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства"

Закон предусматривает следующие меры преодоления кризисных явлений в строительной отрасли: выкуп нереализованного жилья и ипотечных кредитов у населения, предоставление господдержки на приобретение жилья и льготных кредитов застройщикам. Господдержка строительства жилья заключается в уплате государством 30% стоимости приобретения жилья и/или предоставлении льготного ипотечного жилищного кредита. Арендаторы смогут приобретать жилье на условиях аренды (до 30 лет) с выкупом и правом досрочного погашения арендной платы.

Несмотря на развернутую вокруг этого документа пропагандистскую кампанию, особого влияния на темпы развития строительства закон не имел. Единственное его реальное значение заключается в моральной поддержке строительной отрасли при решении проблем с властью. Что касается увеличения темпов строительства, то закон никак не повлиял на данный процесс, строительство большинства объектов как было, так и осталось "замороженым".

Кабинет министров также предпринимает попытки помочь строительному рынку в целом и населению в частности. 19 августа 2009 года правительство дополнило список квартир, которые будут выкуплены Государственным ипотечным учреждением, жильем на общую сумму более 388 млн. грн. в 37 жилых домах, принятых в эксплуатацию, а также в объектах незавершенного строительства. Согласно распоряжению, сроки сдачи недостроев, квартиры в которых выкупит государство, — не позже 25 декабря 2009 года. Выкупленные квартиры будут переданы гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и состоят на квартирном учете.

Мнение эксперта

Алла Пятакова, финансовый аналитик информационно-рейтингового агентства Credo Line :

— Строительный рынок Украины в данный момент находится в подвешенном состоянии. С одной стороны, власти принимают меры для того, чтобы строительство возобновило свой рост, а с другой — недоверие со стороны населения к застройщикам и банкам, недостаточный уровень ликвидности банковской системы, а также прекращение кредитования строительных компаний привели к тому, что многие проекты вообще "заморожены".

Население ожидает дальнейшего падения цен на квартиры и откладывает даже запланированные на этот год покупки. А застройщики не спешат снижать цены на недвижимость, надеясь, что ситуация изменится к лучшему.

Власть смотрит на происходящее оптимистично. По прогнозам Министерства экономики Украины, к 2010 году в стране будет построено 2,2 млн. кв. м жилья. Кроме того, министерство прогнозирует рост объемов строительных работ и выпуска стройматериалов. Однако мы считаем, что до конца 2009 года банки, скорее всего, не будут предоставлять кредиты строительным компаниям, вследствие чего многие объекты так и не будут достроены.

Чтобы хотя бы не обанкротиться, многие компании (особенно мелкие) вынуждены будут либо отложить реализацию неокупаемых проектов, либо снизить цены на свои объекты. Кроме того, строители просто обязаны привлекать дополнительные средства в виде финансовых вложений инвесторов для финансирования собственной деятельности. Поскольку за счет собственных оборотных средств многие застройщики просто не смогут вести деятельность длительное время.

Большую роль в спасении ситуации на строительном рынке Украины может сыграть (если захочет) Национальный банк. Он должен поддерживать и стимулировать коммерческие банки к ипотечному кредитованию. Кроме того, следует возобновить доверие населения к банковским учреждениям и застройщикам, которое сильно пошатнулось как под влиянием кризиса, так и от действий самих застройщиков.