Строительные компании не попали в размер

Рынку недвижимости нужны маленькие квартиры – это подтверждают обычные покупатели, у которых не хватает средств на 50-метровые однокомнатные хоромы в новых домах. Но к новым реалиям оказались готовы лишь единичные застройщики.

Слишком большие

На волне строительного бума застройщики штамповали дома с большими, даже огромными квартирами, независимо от того, к какому классу принадлежал дом и где он располагался. Даже на окраинах города в новостройке сложно было найти 1-комнатную квартиру площадью менее 40-45 кв. м, 2-комнатные начинались от 65-70 кв. м, трехкомнатные – в лучшем случае 85 кв. м. Но кризис продемонстрировал, что наибольшим спросом пользуются небольшие, рационального размера квартиры, пишет УГМК.

Правда, по поводу того, каков этот рациональный размер, эксперты рынка недвижимости не пришли к единому мнению. Например, президент ЗАО «Центрбудинвест» Олег Харченко, опираясь на собственный опыт, отмечает, что квартиры площадью 40-45 кв. м сегодня продаются нормально, насколько это возможно.

\Максимальная общая площадь востребованных рынком квартир, по его наблюдениям – 90 кв. м. Но другие цифры застройщик назвать и не может – даже в его жилом комплексе Cosmopolitan минимальная площадь 1-комнатной квартиры – 44 кв.м, 2-комнатной – 77 кв. м, 3-комнатной – 92 кв. м.

Покупатели вынуждены соглашаться на такие площади. Хотя тяготеют к покупке меньших. Поэтому в более выигрышной ситуации сегодня оказался самый массовый застройщик «Киевгорстрой», который даже 2-3 года назад строил на левом берегу Киева панельные дома с относительно небольшими квартирами. Независимый эксперт Ярослав Цуканов утверждает, что даже сегодня мелкокалиберные квартиры в домах, которые близки к завершению строительства, раскупаются активно, даже нет необходимости их рекламировать.

По его оценке, самыми востребованными будет такое жилье: 1-комнатная квартира - 25 кв. м общей площади, 2-комнатная - порядка 45 кв. м, 3-комнатная - 70-75 кв. м. «Можно даже назвать это современным вариантом «хрущевок». Правда, застройщики еще не осознали необходимости в таких габаритах, в лучшем случае на рынок будут выходить квартиры по 35-40 кв. м, 60-65 кв. м и 85-90 кв. м», - считает эксперт.

Директор по маркетингу Владимир Степенко иного мнения. Он уверен, что 1-комнатные квартиры площадью до 30 кв. м строить нецелесообразно, и покупать их не будут. По его мнению, заменять старые гостинки и малометражки (их размер как раз составляет 22-30 кв. м) на новые нет смысла. «Нормальными бюджетными вариантами являются 35-40 кв. м, 60-65 кв. м и 70-75 кв. м для одно-, дву- и трехкомнатных квартир соответственно», - убежден эксперт.

Пока даже таких вариантов первичный рынок недвижимости не предлагает, основные продажи идут по их аналогам на вторичном. Большая часть совершаемых сегодня (да и в прошлом) сделок приходится именно на однокомнатные квартиры – получить свой «билет в Киев» хотят многие. Для начала приезжим молодым людям или семьям достаточно будет и 30 кв. м, уверен Я.

Цуканов, заплатить 30 тыс. долл. (1 кв. м «первички» сегодня стоит от 1000 долл.) гораздо проще, чем 45-50 тыс. долл. «Разница даже в 10 тыс. долл. – это цена автомобиля. Со временем таким покупателям захочется поменять жилье на большее, но для старта такого компактного варианта вполне достаточно. Это можно сравнить с длительным проживанием в гостинице, где размер стандартного номера составляет до 20 кв. м», - убеждает эксперт.

Строить по-новому

Тем не менее, часть застройщиков уже поняли новые реалии рынка недвижимости и хотя бы ментально поменяли свои планы. На практике же мало кто решился внести изменения в планировки и заняться утверждением проектов по второму кругу. Гигантоманией по-прежнему страдает большинство компаний. Например, однокомнатные квартиры от массового застройщика компании «Консоль» имеют площадь более 50 кв. м, компания «ЮЗТС» предлагает «однушки» площадью от 49 кв.м.

Как объясняет В. Степенко, свои планы застройщики готовы менять лишь относительно объектов, которые находятся на самом начальном этапе строительства. Если на руках уже есть вся согласовательная документация, никто ничего переделывать уже не будет. Эксперт также подметил тенденцию перепозиционирования многих объектов и снижения их классности. Такие изменения как раз в обязательном порядке влекут за собой уменьшение площадей квартир и перераспределение «квартирности».

В домах класса «эконом» больше всего должно быть однокомнатных квартир, чуть меньше – двухкомнатных, меньше всего - трех- и больше комнатных квартир. «Грамотные застройщики вносят антикризисные изменения в свои планы и в свою деятельность. И когда возобновятся активные продажи, они окажутся в выигрыше», - констатирует эксперт.

«Концептуально отношение к вопросу размера квартир поменялось – когда показываешь застройщикам экономику таких проектов, они соглашаются, что это выгодно и будет востребовано. Но вопрос модернизации проектов состоит не только в том, чтобы перепланировать внутреннее пространство дома, пробить другие стояки, даже изменить техзадание и заново пройти госэкспертизы. На все эти процедуры просто нет денег», - объясняет Я. Цуканов

Олег Харченко считает, что застройщики свои планы вообще не пересматривали. «Пока все распродают построенные квартиры, новые дома не закладывают и над новыми проектами не работают», - объясняет он. Из-за не оправдавшихся прогнозов и отсутствия четкого понимания рынка недвижимости никто не спешит вкладывать деньги в новые по своей сути проекты.