Новая система госпрограммы аренды жилья с правом выкупа

В случае начала и успешной реализации проекта по предоставлению гражданам аренды квартир с правом выкупа у Государственного ипотечного учреждения появится дополнительный источник финансирования.

Это квартиры, с которых арендаторы будут съезжать до окончания действия 15-летнего договора. Объем такого «оборотного» жилья может достигать 20% всех участвующих в программе квартир.

В обнародованных недавно выдержках из условий государственной программы сдачи жилья в аренду с правом выкупа нет прямого ответа на вопрос, подлежат ли возврату уплаченные ранее платежи в случае досрочного выезда квартиросъемщика из арендуемой квартиры.

Ранее ряд юристов оценивали вероятность наличия такой нормы как достаточно высокую в случае если договора будут оформляться в виде сделок классического финансового лизинга.

«Наличие такой нормы было бы достаточно выгодно государству. Есть целый ряд ситуаций, в которых квартиросъемщик вынужден будет разрывать договор аренды. Это необходимость переехать в другой город по работе, желание расширить жилплощадь в связи с пополнением в семье или улучшением материального состояния и многое другое.

Такие квартиры ГИУ, скорее всего, будет сдавать заново, а уплаченные ранее арендные платежи уйдут в доход учреждения. В зависимости от особенностей региона, динамики рынка недвижимости и т. д. это может быть каждая пятая квартира», — отмечает Шостя.

По его словам, в первую очередь, способствовать досрочному разрыву договоров будет не слишком комфортное местоположение «арендных» квартир. «Если, например, в Киеве речь идет о жилье с граничной стоимостью готовых и введенных в эксплуатацию квадратных метров на уровне 7,5 тыс. грн за кв. м, то вряд ли можно надеяться, что рядом с такой квартирой будет хорошая транспортная развязка, социальная инфраструктура.

Скорее всего будут вопросы и к качеству стройматериалов. Вряд ли человек, идущий вверх по карьерной лестнице, особенно в столице, будет надолго задерживаться в таком жилье, какими бы привлекательными не были условия гослизинга по сравнению с обычной арендой», — считает эксперт.

Если у ГИУ появится определенный фонд «оборотного» жилья, встанет вопрос о его переоценке. «Ведь одно дело, когда вначале ГИУ покупает жилье по регулируемой цене у застройщиков. Но если цены на рынке пойдут вверх, а квартиры все еще будут передаваться в аренду по старым ценам, это будет провоцировать появление различных коррупционных цепочек из желающих получить жилье по дешевке», — отмечает Шостя.

Впрочем, главным нерешенным вопросом, по мнению эксперта, остается наличие финансирования на приобретение ГИУ готовых квартир у застройщиков, а также ресурсов для подготовки такого жилья к заселению. Ведь квартиры, реализуемые по госпрограммам, должны передаваться покупателям уже с минимальным ремонтом.

Кроме того, неясно, какой механизм расчетов с застройщиками предусмотрен программой — рассрочка либо разовая выплата. В последнем случае есть риск, что из-за дефицита средств выделить квартиры удастся крайне малому числу желающих из более 1 млн стоящих на квартирной очереди. Также непросто будет найти и застройщиков, готовых продавать новостройки по ценам на грани себестоимости.

Согласно условиям ГИУ, годовая сумма арендных платежей не должна превышать 3% от стоимости квартир, а цена квадрата в Киеве не должна превышать 7,5 тыс. грн, в областных центрах 5,5 тыс. грн, а в остальных регионах — 4,3 тыс. грн.

Предполагается, что собственно стоимость квартиры будет выплачиваться равными частями в течение 15 лет. Максимальная компенсируемая площадь 1-комнатной квартиры составит 40 кв. м (семья из 1-2 людей), 2-комнатной — 58 кв. м (с 1 ребенком), 3-комнатной — 76 кв. м (с 2 и более детьми). Таким образом, в Киеве максимальный полный месячный платеж за 1-ком. составит 2416,7 грн, за 2-ком. — 3504,2 грн, за 3-ком. — 4591,7 грн. В областных центрах — 1772,2 грн, 2569,7 грн, 3367,2 грн соответственно. В регионах — 1385,6 грн, 2009,1 грн, 2632,6 грн.