ЖК Петровский квартал от 9'900 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
Квартиры в Турции от застройщика
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Можно ли в Украине добиться компенсации за сорванную сделку?

10.12.2012 | 09:45

Задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения (ч.1 ст.570 Гражданского кодекса Украины).

Договор задатка - один из тех институтов права, по которому в теории имеются диаметрально противоположные мнения по вопросу его применения.

Я всегда считал (и меня так учили), что никакого договора задатка при купле-продаже недвижимости быть не может, т.к. договор купли-продажи недвижимости вступит в силу только после его нотариального удостоверения и государственной регистрации, а значит никаких обязательств по несуществующему договору быть не может.

Но какого же было мое удивление, когда я узнал, что многоуважаемый Соломон Олимпиадович Иоффе придерживался прямо противоположного мнения по данному вопросу: "…уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора, и, если она оформлена письменно, нельзя оспаривать этот факт, хотя бы договор не был облечен в требуемую законом письменную форму…".

После такого я уже начал сомневаться в правильности своей позиции по договору задатка. И вот как раз в момент моих позиционных колебаний мне попалось дело, в центре событий которого оказался именно такой договор задатка.

Некий гражданин заключил договор задатка с Обществом с ограниченной ответственностью "Минус" (назовем его так), в котором было указано, что не позднее такого-то числа такого-то месяца 2009 года ООО "Минус" и этот самый гражданин заключат и удостоверят нотариально договор купли-продажи помещения общей площадью 78,4 кв.м, которое находится по определенному адресу.

Цена помещения составляет 100 000 (сто тысяч) долларов США в гривневом эквиваленте. В качестве задатка гражданин передал ООО "Минус" сумму 77 300 гривень, что на день заключения договора задатка эквивалентно 10 000 долларов США.

Когда настал день для заключения договора купли-продажи означенного помещения, ООО "Минус" отказалось от его заключения и вернуло полученные в качестве задатка 77 300 гривень. Но гражданин оказался обидчивым и достаточно настойчивым, поэтому он захотел, чтобы ООО "Минус" заплатило ему еще 77 300 гривень, так как сделка не состоялась по их вине. И представлять интересы гражданина выпало мне.

Итак, иск подан. В иске указано было, что согласно абзацу второму ч.1 ст.571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости. На судебное заседание представитель ООО "Минус" не явился, а на следующем заседании из предоставленного в суд заявления я узнал, что в суд подан иск о признании того самого договора задатка недействительным.

Компания отказалось от заключения договора купли-продажи помещения и вернула полученные в качестве задатка деньги. Но гражданин оказался настойчивым и захотел, чтобы компания заплатила ему еще столько же, в качестве компенсации

В судебном заседании, уже по иску ООО "Минус", его интересы представляла одна из адвокатских контор. В исковом заявлении значилось, что оспариваемый договор задатка является, на самом деле, по своей правовой природе не чем иным, как предварительным договором купли-продажи недвижимости. А согласно абзацу 4 ч.1 ст. 635 Гражданского кодекса Украины, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма для основного договора не установлена, - в письменной форме.

Согласно ст.657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Таким образом, по мнению истца, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть в обязательном порядке нотариально удостоверен, а в случае, если он не удостоверен нотариально то, согласно ч.1 ст. 220 Гражданского кодекса Украины, он (договор) есть никчемным, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Покопавшись в судебной практике, я обнаружил, что большинство подобных дел решаются не в мою пользу. Но работа есть работа; ну не признавать же иск, в самом деле!

Свою позицию я решил построить на следующем: оспариваемый истцом договор на самом деле является именно договором задатка, который есть ничем иным, как одним из видов обеспечения существующего обязательства. И, помимо обеспечительной функции, является еще и юридическим фактом, подтверждающим наличие обязательств между сторонами.

Вспомнил я также и многоуважаемого Соломона Олимпиадовича Иоффе. Ну а насчет формы договора, так согласно ч.1 ст. 547 Гражданского кодекса Украины сделка об обеспечении исполнения обязательств совершается в письменной форме. Также сослался на ст.205 Гражданского кодекса Украины, в которой говорится, что существует всего две формы сделки - письменная и устная, а потому, в любом случае, нами соблюдены были требования ст.657 Гражданского кодекса Украины.

Порывшись в судебной практике, за что отдельное спасибо системе, я "откопал" извлечение из определения Верховного Суда Украины от 09.08.2008 г., в котором некую расписку не признали договором задатка (как всегда!), но имелся такой абзац: "…имеющуюся в материалах дела расписку Ответчика о получении им задатка нельзя считать договором, которым бы утверждались намерения и взаимные обязательства сторон о заключении договора купли-продажи земельного участка…".

Учитывая тот факт, что в нашем договоре задатка четко прослеживались и намерения о заключении договора купли-продажи помещения, и были установлены взаимные обязательства сторон и согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, то сослался и на это определение Верховного Суда Украины, в подтверждение своей позиции. Судья, кстати, очень заинтересовался подобным мнением ВСУ и попросил ему его предоставить, что я незамедлительно и исполнил.

Основной спор между мной и представителем ООО "Минус", которого, надо сказать, очень внимательно слушал судья, шел по вопросу формы сделок в действующем законодательстве Украины. Представитель ООО "Минус" настаивал на том, что нотариальная форма сделки - это особая форма, которая логически предполагается из положений Гражданского кодекса Украины. Я же твердо стоял на том, что формы только две: устная и письменная, а нотариальное удостоверение и государственная регистрация - это уже юридически значимые действия.

Уж не знаю, что повлияло на судью: мое красноречие или авторитет С.О. Иоффе, но суд принял нашу позицию и отказал в удовлетворении иска полностью.

ООО "Минус" решение суда не оспаривало, что меня лично очень удивило, а посему положительное решение, уже по нашему иску, было делом времени.

Таким образом, суд не только признал возможность заключения договора задатка при купле-продаже недвижимости, но и прямо указал на то, что: "…законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация предварительного Договора купли-продажи недвижимости!..".