В Украине будут регистрировать 'недострои', как имущество

Правительство предлагает урегулировать процедуру регистрации имущественных прав на объекты незавершенного строительства.

Это позволит защитить застройщиков и инвесторов при заключении договоров купли-продажи имущественных прав, считают юристы.

Покупатель незавершенного строительства сможет его перепродать, а банки – принять в качестве залога. Однако это не сделает безопасными сделки с целевыми ипотечными облигациями фондов финансирования строительства, которые сейчас занимают весомую долю первичного рынка жилья.

Вчера в парламенте был зарегистрирован законопроект Кабинета министров N10557 «О реализации социальных инициатив президента по удешевлению стоимости ипотечных кредитов».

Как и предусмотрено названием документа, в Бюджетном кодексе в перечень защищенных статей бюджета будут включены расходы на компенсацию части процентов по кредитам, полученным на строительство или приобретение жилья в рамках программы президента по льготному кредитованию. Это норма будет постоянной (кредиты выдаются на срок до 15 лет), чтобы не создавать риски для граждан в случае нехватки средств бюджета.

Однако будут изменены и правила работы на строительном рынке. Законопроектом предусмотрена обязательная государственная регистрация имущественных прав на объекты незавершенного строительства и их части.

Эта норма, по словам директора департамента госпрограмм и развития жилищного строительства Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Александра Непомнящего, решит проблему залога в случае ипотечного кредитования, в том числе льготного, а также станет дополнительной гарантией права на собственность.

По данным партнера юридической компании Moris Group Тараса Герулы, до 60% застройщиков осуществляют продажу незавершенных объектов недвижимости по «серой» схеме – путем подписания договоров отчуждения имущественных прав на жилье.

«Это дает минимальные права инвесторам. Заплатив деньги, они не защищены с точки зрения закона. И хотя жилье у инвестора не заберут, могут не соблюдаться сроки строительства, и на это повлиять невозможно»,– поясняет Т.Герула. Эта схема плохо защищает заемщика и кредитора от рисков признания незаконным договора отчуждения имущественных прав.

«Поэтому и возникла потребность в урегулировании. После регистрации имущественных прав инвестор может их продать третьим лицам, а банк, имея имущественные права, получит юридические основания для отношений с застройщиком»,– пояснил юрист.

Партнер юрфирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус считает, что при регистрации имущественных прав на незавершенные объекты строительства будет исключена возможность их двойной продажи: «Если права зарегистрированы за Ивановым, то закрепить их за Сидоровым уже будет нельзя, если Иванов не произвел отчуждение в пользу Сидорова. Но это увеличит расходы инвесторов на оформление и регистрацию прав».

Однако это решит лишь проблему прямых взаимоотношений инвестора с застройщиком, с которым был подписан инвестиционный договор. Сейчас многие застройщики привлекают средства населения с помощью выпуска целевых строительных облигаций, которых новый механизм не касается. «Не каждый механизм требует использования имущественных прав.

Если вы покупаете целевые облигации, вы не покупаете имущественные права, только бумаги. И если заказчик недобросовестный, то он может продать облигации и вам, и мне, еще кому-то – опционный сертификат, и только четвертому – имущественные права. И все это на одну квартиру. А физическое лицо покупает ценные бумаги, и никакого отчуждения прав не происходит до наступления срока их погашения (обмен на квадратные метры построенного жилья – ред.)»,– сообщил юрист.

Поэтому, по мнению Доценко-Белоус, необходимо внести изменения в закон «Об инвестиционной деятельности» и прописать, что единственным законным механизмом является договор купли-продажи имущественных прав. Система регистрации будущей недвижимости как способ предотвращения финансовых афер уже действует в России.