Цены на недвижимость все еще ищут точку равновесия

По мнению эксперта, в этом году состояние рынка недвижимости будут определять сделки, как с жилой недвижимостью, так и с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Младен Митов – менеджер по рыночным исследованиям и анализам в агентстве недвижимости «Явлена». Он работает в сфере недвижимости с 1992 г., а в «Явлене» – с 1999 г.

С Младеном Митовым разговариваем о тенденциях на рынке недвижимости в настоящем году, о сегментах рынка, в которых ожидается сосредоточение активности покупателей, и об отражении долгового кризиса в Европе.

- Господин Митов, как начался 2012 г. на болгарском рынке недвижимости?

Если смотреть с нашей колокольни и если сравнивать с тем, что происходило в этот же период в прошлом году, то этот год начался хорошо. Мы добились роста количества сделок, в основном, сделок с жильем.
Очевидно, проявляется определенный психологический эффект, так как 3 или 4 года многие наблюдали понижение уровня цен и явно решили, что уже наступил момент для покупки жилья.

Состояние рынка определяется исключительно потребностями людей в жилье, просто кое-кто решил, что это подходящий момент для сделки. Цены на жилье во всей стране уже достаточно приемлемы, есть изменения и в политике банков.

Люди будут продолжать покупать жилье; естественно, темпы будут снижены, уровень цен – тоже, но этот сегмент рынка останется самым активным.

- Согласно статистическим данным Агентства регистраций, в Софии наблюдается снижение количества сделок с недвижимостью, а в других крупных городах Болгарии уже начался медленный рост. Каковы причины этого?

В эту статистику включены сделки с недвижимостью и в других сегментах рынка, но мы приняли, что большая их часть – сделки с жильем. В пяти самых больших городах Болгарии, в которых экономика наиболее активна и где проживает наибольшая часть населения, количество сделок в данный момент находится на уровне 2009 г. В 2010 г. наблюдалось гораздо более сильное снижение.

Что касается рынка в Пловдиве, Бургасе и Стара-Загоре, я уверен, что часть регистрированных там сделок – это сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения, так как на территории местных подразделений Агентства регистраций находятся населенные пункты, в которых активно продаются сельскохозяйственные земли.

Многие решили, что на рынке наступило оживление, после того, как Агентство регистраций объявило данные о сделках за третий и четвертый кварталы прошлого года. Да, рынок жив, но в основном он зависит от сделок с жильем и с сельскохозяйственными участками. Мы даже считаем, что 2011 г. был годом сельскохозяйственных земель.

- В годы кризиса движение рынка определяли в основном те, кому необходимо было приобрести первую собственную жилую недвижимость. Как обстоят дела в 2012 г.?

Продолжается та же тенденция. К сожалению, замечаем также и другую тенденцию. За последние годы новое качественное строительство завоевало сильные позиции, и теперь болгарин, принимая решение покупать жилье, ищет, прежде всего, что-то качественное и новое. Тем более что цены уже стали более приемлемы.

В связи с текущими социально-экономическими условиями банки почти не финансируют строительных предпринимателей и фирмы для строительства новых жилых объектов. А наличное количество такого жилья постепенно уменьшается. Согласно нашим наблюдениям, через два года рынок будет испытывать острый дефицит жилья в качественных новостройках, что приведет к дисбалансу между спросом и предложением.
Такую тенденцию мы наблюдали и в Великобритании четыре года назад.

В 2007-2008 гг. там объявили, что ожидается такой вакуум. Когда мы проводим встречи с банками-партнерами, делимся с ними этой проблемой, так как дефицит, как правило, приводит к искаженным ценам и дисбалансу.

- Можно сказать, что рынок уже „голодает“ по качественному новому жилью?

Рынок начинает „голодать“. Он еще не полностью „проголодался“, но это произойдет.

- В ожидании лучших времен многие потенциальные продавцы откладывали тот момент, когда можно выставить свою недвижимость на продажу. Какова активность этой группы на рынке недвижимости?

Многие продавцы откладывали момент продажи, потому что хотели продать т. наз. инвестиционную недвижимость. В области инвестиционной недвижимости наблюдается следующая тенденция: они параллельно выставляются на продажу и сдаются в аренду.

Хорошо то, что все больше людей прислушиваются к нашим советам и выставляют на продажу недвижимость по цене предложения, близкой к цене будущей сделки.

Прошло то время, когда недвижимость выставлялась на продажу по очень высокой цене и покупатели начинали торговаться. Полтора – два года назад, скидки достигали 10-15 и даже 20 процентов, но этот период был преодолен.

Сейчас, для того чтобы жилье было реализовано в нормальные сроки – около 2-3 месяцев, необходимо его объявить на продажу по цене, близкой рыночной; в процессе переговоров цена может снизиться от 2 до 5%.

В настоящий момент продавцы, определяющие очень высокую цену, могут заключить успешную сделку только в том случае, если они предлагают уникальное жилье. Такие случаи есть во всех городах, есть и люди, которые готовы купить такую уникальную недвижимость. Этот подсегмент жилищного сегмента будет существовать всегда, и он достаточно активен.

- Он, как будто, демонстрирует и самую высокую стабильность в годы кризиса ...

Он демонстрирует и стабильность и активность. Если на рынке появится что-то интересное, я уверен, что мы можем это предложить, как минимум троим клиентам.

- В ближайшем будущем предстоит введение более строгого регулирования деятельности брокеров. На Ваш взгляд, как это скажется на рынке?

Давно пора, чтобы этот очень серьезный сектор с более чем 20-летней историей работал согласно закону и правилам. Так принято во всем мире. До сих пор все правительства открещивались от этой идеи, и поэтому все еще бытует не особенно хорошее отношение к брокерам недвижимости. Тем не менее, это очень серьезная профессия в целом мире и я буду рад, если этот закон будет принят, и каждый из нас будет знать, что он делает, и будет работать по установленным правилам.

Благодаря сектору недвижимости, Болгария стала привлекать инвестиции в размере миллиардов евро в год. Если бы сектор не развивался, не было бы этих инвестиций, и Болгария была бы похожа на Македонию или Албанию.

- Каковы Ваши прогнозы о состоянии рынка ближайшие 12 месяцев?

Я не ожидаю существенных изменений в этом году. Продолжится поиск баланса цен. Самую высокую активность будем наблюдать в жилищном сегменте, за ним следует рынок сельскохозяйственных земель.