ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
Квартиры в Турции от застройщика
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

В каких странах выгодней покупать недвижимость для сдачи в аренду?

25.05.2012 | 12:30

В последние годы растет интерес к покупке жилья для сдачи в аренду. Россияне еще только осваивают зарубежные рынки инвестиционной недвижимости.

Наибольшей популярностью у наших соотечественников пользуются курортные страны — Болгария, Испания, Франция и другие. Это объясняется тем, что здесь много арендаторов во время горячего сезона. Востребована также городская недвижимость, особенно в Германии.

В любой стране решающим фактором для выбора инвестиционного объекта является местоположение.

«Если это мегаполис — то центральные и бизнес-районы с развитой инфраструктурой. Популярная курортная недвижимость находится на первых линиях от моря и с лучшими видами»,— объясняет Людмила Аксененко, руководитель отдела зарубежной недвижимости московского офиса Knight Frank.

По мнению экспертов, курортная недвижимость более функциональна, чем городская.

«На мой взгляд, в крупных экономических центрах имеет смысл приобретать недвижимость в основном для долгосрочной аренды, в то время как на курортах еще и для краткосрочной»,— говорит Аксененко.

Что касается типов недвижимости, то Борис Бронштейн, директор компании Kaiser Estate, рекомендует инвесторам вкладывать деньги в квартиры в жилых или курортных комплексах. Обычно они находятся в удобном месте — рядом с пляжами, местами развлечений — и имеют собственную инфраструктуру: бассейны, тренажерные залы и прочее. Поэтому среди арендаторов велик спрос на такие апартаменты.

Если единственная цель — сдача в аренду, то, по мнению специалистов рынка, лучше приобрести недорогую однокомнатную квартиру как наиболее ликвидный и рентабельный объект.

Однако выбор той или иной страны, а также типа недвижимости во многом зависит от инвестиционного бюджета.

Бюджет, тыс. евро Страны, регионы, города Объекты недвижимости
До 150 Германия — Берлин Чехия — Прага Квартиры
США — Флорида Болгария Обслуживаемые апартаменты
От 150 до 500 Венгрия — Будапешт, Балатон Квартиры, виллы
Франция — побережье, горнолыжные курорты Проекты обратной аренды (leaseback)
Испания — Коста-Бланка Квартиры, виллы
От 500 Франция, Монако — Лазурный Берег Квартиры, виллы
Великобритания — Лондон Франция — Париж США — Нью-Йорк Квартиры

До 150 000 €

Инвестору с небольшой суммой рекомендуется обратить внимание на недорогие, но стабильные европейские рынки — Германию и Чехию. Не стоит забывать также Флориду (США) и Болгарию: и там, и там жилье пользуется большим спросом, особенно в течение горячего туристического сезона.

«При сумме до 150 000 евро стóит ориентироваться на Берлин или Прагу. Оба города популярны у туристов в течение всего года. Оба являются крупными культурными центрами. Квартира в хорошем районе здесь не будет простаивать. При сдаче в аренду целесообразно ориентироваться на 4–6 % годовых дохода»,— говорит Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ — DPM».

Германия

Германия — одна из самых популярных стран у российских инвесторов. Недвижимость здесь стоит дешево по европейским меркам и, к тому же, очень развит рынок аренды: жилье снимают почти 60 % населения.

«Мы видим большой интерес покупателей-инвесторов к Германии. Крупнейшая экономика Европы привлекает низкими ценами на жилье, стабильностью рынка, низкими рисками и высокими перспективами продолжения плавного роста цен на недвижимость»,— говорит Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio.Ru.

Эксперты рекомендуют приобретать недвижимость для сдачи в аренду в Берлине, а также в крупных промышленных и образовательных центрах западной части страны.

Чехия

По сравнению с Германией, в Чехии годовой доход от аренды еще ниже — 3–4 % (по данным Global Property Guide). Поэтому ощутимую прибыль принесут только маленькие квартиры в Праге. В квартале Винограды (Прага 2) трехкомнатную квартиру площадью около 90 м² можно сдавать примерно за 1 тыс. евро в месяц. Самыми надежными считаются инвестиции в объекты в популярных районах, таких как Мала Страна, Старе Место, Гребенки и Ореховка. Доходность здесь достигает 5 %.

США — Флорида

Эксперты также рекомендуют инвестировать в недвижимость Флориды. Продавцы обслуживаемых апартаментов обещают от 5 до 8 % чистой прибыли. Квартиры стоимостью от 70 тыс. до 150 тыс. долларов приносят своим владельцам 400–800 долларов в месяц. Многие из них продаются с уже заключенными договорами аренды.

Болгария

Специалисты советуют вкладывать средства в болгарские дома и квартиры, потому что в этой стране за небольшую сумму можно купить качественную недвижимость.

По словам Сергея Далматова, риелтора из компании RTL-Estate, в Болгарии выгодно приобретать апартаменты на морских курортах, но не виллы, потому что дорогостоящие объекты не востребованы: туристы в основном ориентируются на отдых эконом-класса.

«Ликвидная квартира в столичных городах (София, Пловдив, Варна, Бургас) и ликвидный апартамент на побережье будут приносить почти одинаковый доход: в городе — дешевле, но более длительный период аренды, а на курорте — дороже, но краткосрочно»,— объясняет Сергей Далматов.

От 150 000 до 500 000 €

Обладателям капитала в размере 150–500 тыс. евро эксперты советуют инвестировать в недвижимость Венгрии, Франции и Испании.

Венгрия

Среди стран Восточной Европы доходные предложения можно найти в Венгрии. Покупать недвижимость в этой стране выгодно: цены продолжают падать в течение нескольких лет, в среднем они снизились на 15 % по отношению к пиковому периоду. Недвижимость в Венгрии стоит в среднем на 40 % дешевле, чем в соседней Хорватии. При этом доходность от сдачи жилья едва ли не самая высокая в Восточной Европе.

Выгодно сдавать в аренду квартиры в Будапеште и дома в курортной зоне — вблизи озера Балатон. Например, в Буде — западной части венгерской столицы — квартиру площадью 90 м² можно приобрести в среднем за 150 тыс. евро и сдавать за 920 евро в месяц, то есть доход составит 7,45 % годовых. Квартира площадью 200 м² обойдется в среднем в 343,6 тыс. евро и будет приносить ежемесячно около 2 300 евро, или 8,05 % годовых.

На побережье Балатона качественная недвижимость стоит от 120 тыс. евро. Несмотря на то, что в последние годы цены на жилье в этом районе остаются в целом вялыми, дома вблизи озера после кризиса подорожали на 6 %. Доходность от сдачи в аренду составляет 6–7 % годовых. Например, роскошную виллу с шестью спальнями и бассейном можно купить примерно за 200 тыс. евро и сдавать за 2 800 евро в неделю.

Франция

Выгодными инвестициями в долгосрочной перспективе считаются вложения в проекты обратной аренды (leaseback) во Франции. Суть этой схемы в том, что покупатель приобретает жилье и сдает его в аренду на 10 лет управляющей компании, после чего становится полноправным владельцем. В отличие от обычного способа покупки недвижимости, по схеме leaseback можно вернуть деньги, потраченные на выплату НДС. То есть покупатель получает «скидку» почти 20 %.

Обратная аренда больше всего распространена на побережьях и горнолыжных курортах. Например, компания Pierre et vacances предлагает по цене от 220 тыс. евро квартиры в новом доме в Биаррице, в 300 м от пляжа. В течение 10 лет владельцу гарантируется стабильный доход в размере 3,75 % годовых. Примерно такую же отдачу получит собственник апартаментов стоимостью от 307 тыс. евро в пятизвездочном комплексе Les Terrasses d’Hélios с видом на Монблан.

«То, что курортная недвижимость может приносить хорошие дивиденды при правильном управлении, подтверждает то, что компании, занимающиеся лизбеком, зачастую предлагают фиксированную доходность в 3–4 %. Это говорит о том, что они уверены, что заработают 10 % и более»,— рассказывает Георгий Качмазов.

Испания

Юрий Константиновский, директор департамента по работе с партнерами компании Leanga Costablanca, советует вкладывать средства в недвижимость Коста-Бланки (Испания).

По его мнению, среди предложений стоимостью от 150 тыс. до 500 тыс. евро доход будут приносить квартиры с одной-двумя спальнями в Бенидорме и других элитных районах Аликанте, а также в городах Кальпе, Морайра, Гвардамар, Санта-Пола и Ла-Манга в соседней провинции Мурсия. Если инвестор располагает суммой более 500 тыс., то стоит обратить внимание на престижные урбанизации — Альтея-Хиллс, Кабо-Ройг, Кампоамор, Ла-Зения и Бенисса.

«В Испании очень большая нехватка вилл, особенно рядом с морем. Те, кто имеют средства на покупку виллы, как правило, достаточно обеспечены, чтобы её не сдавать. Поэтому в сезон такая недвижимость может принести огромную прибыль, ибо спрос на аренду всегда больше, чем предложение,— объясняет Константиновский.— Как правило, на следующий сезон всё хорошее арендуется в конце предыдущего сезона или сразу же после него.

Также хорошо сдаются небольшие апартаменты на первой линии моря или в пешей доступности от него. Если всё-таки рассчитывать на туристов из России, то нужно приобретать объекты как можно ближе к пляжу, не далее 500 метров».

От 500 000 €

Сумма, превышающая 500 тыс. евро, дает широкие возможности для инвестирования. На эти средства можно приобрести квартиру в Париже, Лондоне или Нью-Йорке, виллу на Лазурном Берегу или, если речь идет о сумме свыше миллиона, сразу несколько качественных объектов.

Франция

Виллы с 2–3 спальнями по цене до 1 млн евро можно найти, например, в Мужене, Каннах, Ницце, Сен-Тропе, Вансе, Кань-сюр-Мер и других городках на побережье. Например, виллу с тремя спальнями и бассейном рядом с Ниццей можно сдавать в аренду по цене от 800 до 1 500 евро в неделю.

Предложения дороже 1 млн евро относятся к элитному сегменту. Самыми престижными считаются три мыса — Кап-Ферра, Кап-Мартен и Кап-д’Антиб. Здесь недвижимость стоит от 5 млн евро.

Великобритания

Эксперты также рекомендуют обратить внимание на Лондон, если бюджет превышает 1 млн евро. По словам Романа Григорьева, руководителя компании LonGrad, недвижимость в престижных районах британской столицы не только так же надежна, как депозиты в швейцарских банках, но даже приносит чуть больший доход. По данным London Property Watch, владельцы лондонских квартир получают от 3 до 12 % годовых. При этом самими прибыльными являются квартиры с одной спальней.

«В Лондоне выгоднее всего купить недорогую квартиру в центральном месте и сдавать ее по неделям или посуточно. В городе не хватает качественных отелей по разумным ценам, и в последние пару лет среди туристов (особенно немцев и французов) стало очень популярным снимать квартиры, а не отели»,— советует Роман Григорьев.

Портфельное инвестирование

Если речь идет о высоком ценовом диапазоне — от 1 млн евро, рекомендуется обратить внимание на такую схему, как портфельное инвестирование. Это значит, что инвестор приобретает сразу несколько объектов — как правило, одного типа и в одной стране.

Портфельное инвестирование выгодно в крупных городах, таких как Мюнхен, Париж, Лондон, Нью-Йорк, а также на Лазурном Берегу. Там можно купить несколько квартир и отдать их в управление специализированной компании.

«Если инвестор обладает существенным бюджетом, то оптимальным будет не приобретение одного дорогого объекта жилой недвижимости на всю сумму, а диверсифицированная инвестиционная стратегия»,— советует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Кроме того, специалисты по недвижимости рекомендуют инвесторам, имеющим более 1 млн евро, приобретать коммерческую недвижимость.

«Если всё же говорить о недвижимости за миллион, то лучше купить торговые или офисные площади в ликвидных объектах, расположенных в одном из экономически развитых городов Европы. Можно увеличить прибыль, приобретя здание в плохом состоянии. Тогда, если грамотно провести ремонт, можно получать хороший и стабильный доход»,— советует Георгий Качмазов.

Аналитики Global Property Guide сравнили средний годовой доход от сдачи в аренду типичной квартиры площадью 120 м² в крупных городах различных европейских стран:

Страна Годовой доход, % Страна Годовой доход, % Страна Годовой доход, %
Молдова 10,00 Хорватия 4,56 Австрия 3,67
Украина 9,09 Словения 4,49 Швейцария 3,61
Венгрия 7,18 Бельгия 4,48 Люксембург 3,56
Македония 6,39 Великобритания 4,31 Испания 3,41
Турция 5,82 Россия 4,19 Франция 3,26
Сербия 5,80 Болгария 4,19 Мальта 3,25
Словакия 5,71 Кипр 4,10 Латвия 3,23
Польша 5,41 Италия 4,06 Чехия 3,09
Португалия 5,24 Литва 4,01 Греция 2,48
Нидерланды 5,11 Эстония 3,99 Андорра 2,39
Румыния 5,04 Финляндия 3,80 Монако 1,73
Дания 4,73 Германия 3,73