Почему киевляне предпочитают покупать недвижимость в пригороде?

Выбирая между дорогим столичным жильем или коттеджами и многоэтажными новостройками в пригороде, киевляне все чаще останавливаются на втором варианте.

Дешевизна, здоровая атмосфера и условия, мало чем отличающиеся от городских, - вот что заставляет украинцев покидать мегаполисы и селиться в коттеджных поселках или многоквартирных домах, построенных в пригородах.

По оценкам экспертов, сегмент загородного жилья идет в гору: всего за год количество сделок удвоилось. “Пригород понемногу восстанавливается”, - говорит Сергей Костецкий, специалист по маркетингу компании.

Определяющим фактором роста для самых популярных видов жилья вне мегаполисов - коттеджей и пригородных многоэтажек - является цена. С 2008 года загородная недвижимость в целом подешевела на 20-30 %.

В результате в Киевской области средняя стоимость квадратного метра равна $ 971, и это с учетом таких сверхдорогих направлений, как обуховское, киево-святошинское и бориспольское. В то же время квадрат в киевской новостройке даже экономкласса стоит минимум $ 1 тыс.

За городом каждый находит свое. Основные покупатели недорогих квартир в пригородных многоэтажных новостройках, по словам Владимира Шведюка, начальника отдела продаж расположенного на полпути от Киева к Борисполю жилого комплекса Новосельцево, - молодые семьи, впервые обзаводящиеся собственным общим жильем, или люди, предпочитающие тихую жизнь в пригороде шумной и нервной жизни в мегаполисе. Еще одна категория клиентов - жители самих пригородов.

Более дорогое коттеджное жилье, уверяет Ирина Луханина, гендиректор агентства недвижимости Благовест, зачастую приобретают столичные жители как качественный и просторный аналог апартаментов, доступных за ту же сумму в Киеве.

И запах сосен

В прелестях загородной жизни Михаил Артюхов, директор по продажам треста Югозаптрансстрой, убедился, когда продал в прошлом году жилье в столице и вместе с женой и двумя детьми переехал в коттеджный городок Ясні зорі, расположенный в Ирпене, в 15 км от Киева. “Мы теоретически всегда готовились к появлению в семье второго ребенка и думали о покупке жилья попросторнее”, - объясняет свои мотивы Артюхов.

Хотя поначалу супруги планировали продать столичное жилье ради больших по площади апартаментов в Киеве. Но, посмотрев разные варианты, подумали, что в пригороде жилье дешевле, а на разницу можно купить в семью второй автомобиль. Впрочем, решающий аргумент был иной: дети вырастут на природе, дыша свежим воздухом.

Посмотрев с десяток вариантов, семья остановилась на таунхаусе, который при площади в 190-220 кв. м стоит порядка $ 200 тыс. О потраченных деньгах Артюховы не жалеют, с удовольствием демонстрируя свой новый дом, стоящий среди сосен, что растут прямо на территории поселка. В этом “лесу” условия вполне городские: централизованная канализация, детская площадка, круглосуточная охрана, высокоскоростной интернет.

По пути Артюховых идут многие обитатели крупных городов. Число коттеджных поселков под Киевом за семь лет выросло, как подсчитали в столичной консалтинговой компании РеалЭкспо, в девять раз - с 34 в 2005 году до 312 к 1 марта нынешнего года. В целом же по Украине сегодня насчитывается чуть более 600 таких поселений.

Основная их доля находится в пределах 30-километровой зоны вокруг столицы - в основном в обуховском, житомирском и одесском направлениях. Второе место, по данным РеалЭкспо, держит Крым, а бронза досталась Одесской области.

Часть этих проектов все еще заморожены после финансового кризиса. Но рынок оживает: если, по данным SV Development, число сделок в начале прошлого года колебалось в районе 25-40 в месяц, то в феврале нынешнего их зафиксировали 76.

Самый популярный класс коттеджей в окрестностях столицы - эконом. Средняя стоимость квадрата такого жилья, по данным консалтинговой компании Knight Frank, весь 2011 год постепенно снижалась и на сегодня достигла $ 890. Бизнес-класс дороже - $ 1,4 тыс., а элитный коттедж и вовсе требует вложения $ 2,4 тыс. за каждый квадрат.

Но и эти цены заметно ниже столичных. Костецкий иллюстрирует разницу так: 50-метровая квартира экономкласса в столице “равна” дому под Киевом площадью 130-140 кв. м.

Впрочем, не всех такой размен устроит. Оптимальным решением это может стать для людей, работающих дистанционно, или для семей с маленькими детьми, в которых на работу в столицу ездит лишь один человек, считает Луханина. Подавляющее большинство покупателей такого жилья все равно привязаны к столице - работой, бизнесом, школой или вузом.

Переселение горожан

В последние пару лет на пригородном рынке Киева появилась прямая альтернатива городским “ульям” - многоэтажные жилые комплексы. Это фактически те же квартиры (без земли, со всеми стандартными коммуникациями, выполненные из современных материалов, с отделкой “после строителей”) в новостроях городов - спутников столицы. Стоимость квадратного метра в них примерно на треть ниже, чем в Киеве, где она сегодня составляет около $ 1 тыс.

Маржа возникает, по словам Шведюка, из-за более дешевой земли и коммуникаций, лимит на которые в Киеве уже исчерпан. В пригороде в меньшие суммы обходятся и проектные работы, согласования и ввод в эксплуатацию.

Так, по словам Александры Белоус, коммерческого директора компании ADH, возводящей комплекс Акварели на 770 квартир в Вишневом, на покупке квартиры экономкласса в их высотках можно сэкономить, в сравнении с Киевом, $ 300-600 на каждом квадрате. В зависимости от размера, стадии готовности, этажа и вида из окна, жилье в Акварелях стоит от $ 29,9 тыс. до $ 108 тыс.

При этом расположенный в нескольких минутах езды от окраины Киева комплекс снабжен тем же набором характеристик, что и новостройка в спальном районе столицы. “Такое жилье рассчитано на покупателя, который не готов платить высокую цену за жилье в Киеве, но при этом связан со столицей”, - говорит Белоус. Часто покупателями становятся молодые семьи и жители регионов, приезжающие учиться или работать в Киев.

Застройщики в пригородах стараются оптимизировать свой продукт под требования рынка, уменьшая площадь квартир или отказываясь от больших апартаментов.

Поскольку в пригороде строится достаточно много жилья, застройщики стали активно конкурировать друг с другом и поэтому все активнее предлагают бонусы клиентам. Например, рассрочку за свой счет на пару лет или ссуду по более выгодным, чем в банках, условиям - менее 16 % на три-пять лет. Ко всему рассрочку и кредит застройщики предлагают при невысоком как для столичного рынка первоначальном взносе - 30-50%.

В итоге первоначальные вложения по силам людям с накоплениями от $ 20 тыс. “Семья со стабильным, пускай даже не очень большим доходом может позволить себе компактную однокомнатную или двухкомнатную квартиру”, - утверждает Белоус.

Прогнозы экспертов для этого сегмента недвижимости радужные: пригородные многоквартирные дома будут становиться все более популярными. Спрос, по словам участников рынка, и сегодня стабилен и высок. Так, в Акварелях из семи запланированных очередей (домов) две построены, а три полностью раскуплены.

В Новосельцеве в первой очереди однокомнатные проданы подчистую, а двухкомнатные - на 95%. Во второй, которая будет сдаваться в конце года, уже выкупили пятую часть квартир.