Что происходит на рынке недвижимости Египта?

После прошлогоднего восстания на площади Тахрир Египет захлестнула волна судебных тяжб, направленных, в том числе, и против иностранных покупателей, заключивших сделки с землей при прошлом правительстве. Доверие инвесторов пошатнулось.

К тому же, во время правления Хосни Мубарака рынок ориентировался в первую очередь на интересы элиты, не принимая в расчет проблемы основной части населения, что вызвало серьезную нехватку жилья.

Однако сегодня, спустя год после революции, египетский рынок недвижимости начинает оживляться.

Спрос на жилье превышает предложение

По мнению экспертов Knight Frank, для рынка недвижимости премиум-класса пиковый период уже остался позади, уступив дорогу жилью среднего и низшего ценового диапазона. Цены на элитные объекты снизились, однако в целом этот сегмент сильно не пострадал благодаря тому, что крупные покупки чаще совершаются с уплатой полной суммы, а также по той причине, что почти отсутствует спекулятивная торговля.

По мнению специалистов, на рынке элитного жилья остро ощущается избыток предложения. «Этот сегмент перенасыщен. Все, кто могли позволить себе виллу, уже давно приобрели ее»,— говорит Хишам Халиль, президент компании Haski Real Estate Development.

Что касается жилья низшей ценовой категории, то здесь остро чувствуется потребность в зрелом рынке ипотечного кредитования, чего в Египте, скорее всего, ждать придется еще долго.

Наибольшей популярностью пользуется недвижимость на побережье Красного моря, в городах Шарм-эль-Шейх, Хургада, Сахл-Хашиш, Эль-Гуна, Макади и Марса-Алам. Большинство объектов на продажу представляют собой строящиеся дома и предлагаются в рассрочку сроком на пять лет.

Квартиры в Египте стоят от 10 000 долларов за студии до 300 000 за апартаменты в престижных жилых комплексах. Дома продаются по цене от 90 000 за небольшие виллы до 1 200 000 за просторные особняки с бассейнами.

В Египте существует серьезная нехватка доступного жилья. Раньше застройщики были сфокусированы, в основном, на возведении объектов средней и высшей ценовой категории в курортных зонах и игнорируют потребности малообеспеченных слоев населения, коих большинство. Правительство планирует построить в ближайшие годы около 1 млн единиц жилья, однако, по оценке аналитиков John Lang LaSalle, не хватает 1,5 млн домов и квартир.

Цены на жилье, тыс. долларов США за м²

Растет спрос на ипотеку

По мнению аналитиков, растет спрос на ипотечные кредиты.

«Мы не наблюдали резкого увеличения просроченных ссуд. Как ни странно, многие стали чаще погашать долг досрочно. Это говорит о том, что люди хотят иметь собственное жилье»,— рассказывает Иман Исмаил, директор-распорядитель компании Egyptian Mortgage Refinance.

Однако рынок ипотечного кредитования остается слабым. Общий фонд оценивается в 3,2 млрд египетских фунтов (533,6 млн долларов). При этом задолженность по кредитам составляет всего лишь 0,2 % ВВП, что не идет ни в какое сравнение со странами Западной Европы. По словам Исмаил, 80 % клиентов ее компании берут кредиты на жилье стоимостью менее 30 тыс. египетских фунтов (около 5 тыс. долларов).

Коммерческих объектов не хватает

Каир является крупным центром, где сосредоточены офисы многих международных компаний стран Северной Африки и Ближнего Востока. Здесь арендовано почти 100 % офисных площадей, однако не все помещения являются качественными. Существует серьезная нехватка офисов класса А.

Согласно экспертам Johnes Lang LaSalle, столичный рынок коммерческой недвижимости демонстрирует рост. Сейчас международным компаниям-производителям товаров массового спроса и продуктов нефтехимии требуется по разным оценкам от 5 тыс. до 15 тыс. м² офисных площадей.

На ближайшие несколько лет запланирована масштабная программа строительства, в ходе которой на рынке появятся более 2 млн м² офисных площадей. Спрос так велик, что даже этот проект не вызовет избыток предложения. Согласно данным Knight Frank, стоимость аренды качественных офисов в Каире составляет 50 долл./м² в месяц, за городской чертой — почти наполовину меньше.

Рост численности среднего и высшего классов в Египте в последние годы привел к тому, что стали создавать больше торговых точек. Уже открылись новые магазины таких международных брендов, как American Eagle, Pinkberry и LC Waikiki. В ближайшее время появятся такие торговые центры, как Uptown Mall, Cairo Festival City, Sorouh City, Mall of Egypt, Mena Mall и Westown. К 2015 году рынок пополнится 2 млн м² торговых площадей, увеличив общий фонд на 400 %.

С 2005 года вырос объем инвестиций в промышленные объекты. Недвижимость этого типа сосредоточена в окрестностях Каира (6th October City, 10th Ramadan City). Государственная земля стоит 15–25 долл./м², что примерно наполовину дешевле, чем средняя цена на коммерческие объекты.

Месячная стоимость аренды и годовая доходность объектов
данные Knight Frank

Строительство и инвестиции

После восстания на площади Тахрир Египет захлестнула волна расследований, имеющих отношение к сделкам с землей. Многие компании стали замораживать или вовсе отменять проекты. Больше всего пострадали крупные застройщики, в частности, Talaat Moustafa и Palm Hills Developments.

По словам Исмаил, предыдущее правительство на торгах продавало государственную землю компаниям, которые, построив объекты, взвинчивали цены и затем сбывали недвижимость богатой элите. При этом нехватка жилья возрастала с каждым годом более чем на 200 000 единиц.

Однако эксперты считают, что у строительного сектора Египта большие перспективы. На рынке по-прежнему присутствуют крупные игроки — строительные компании из стран Персидского залива, в частности из ОАЭ и Катара.

Например, катарская инвестиционная компания Qatari Diar подписала контракт с международной фирмой Consolidated Contractors на сумму 543,8 млн долларов. Предметом сделки стали два строительных проекта в Каире и Шарм-эль-Шейхе. Предполагается, что это благотворно скажется и на туристическом секторе, и на рынке труда: ожидается, что в ходе реализации проектов будут созданы 4 000 рабочих мест.

Кроме того, министерство жилищного строительства Египта выделило 8 тыс. участков рядом с Каиром для египтян, проживающих за границей. Ожидается, что приток инвестиций составит 3,5 млрд долларов.

«В Египте покупатели проявляют осмотрительность, но, вместе с тем, есть много желающих приобрести недвижимость, даже несмотря на нестабильную политическую обстановку в этом арабском государстве. Уверенность в непоколебимости долгосрочных вложений, особенно в туристическом секторе, будет повышать спрос на альтернативные объекты для вложений — гостиничные активы»,— говорит Джон Дэвис, исполнительный директор подразделения Colliers International региона MENA.