Существует ли в Украине дешевая ипотека или это миф?

Судя по количеству публикаций, появившихся в отечественном медиа-пространстве по поводу оглашенных на прошлой неделе президентских социальных пряников, наибольший интерес СМИ вызвали жилищно-ипотечные инициативы.

Впрочем, в этом нет ничего удивительного. Ведь увеличение пенсий в среднем на 100 грн. — факт примечательный, но проблему выживания для большинства пенсионеров принципиально не облегчающий.

С компенсацией потерянных вкладов Сбербанка СССР тоже, в общем-то, все более-менее понятно: страна не так давно это проходила, опыт реализации у Ощадбанка, Нацбанка и Минфина есть — старые шишки, коль уж вопрос на президентском контроле, постараются не набивать.

Цена вопроса в обоих этих случаях тоже более-менее ясна (администрация президента и Минсоцполитики уже сошлись во мнениях по этому поводу и даже немного приоткрыли детали).

Единственная оставшаяся темная лошадка — жилищно-ипотечная программа. Организовать ее поручено в экстремально короткие сроки (как будто для этого не было 20 лет независимости).

Ажиотаж по поводу жилищно-ипотечных инициатив главы государства объясняется целым рядом причин. Во-первых, как известно, жилье (или своя крыша над головой) — одна из базовых человеческих потребностей, идущих сразу вслед за наиболее примитивными физиологическими. Речь идет о потребности в безопасности и защищенности (здоровья, имущества, будущего).

Улучшение жилищных условий — предмет вожделения практически каждого гражданина или семьи, а значит, любая надежда на улучшение перспектив на этом поприще вызывает у граждан животрепещущий интерес.

Во-вторых, строительство — одна из базовых отраслей экономики, способная при реализации грамотных и системных подходов стать на многие годы не только расходной статьей, но и мощнейшим источником наполнения бюджета, механизмом стимулирования сбережений и привлечения инвестиций, развития финансового сектора и смежных отраслей.

Достаточно вспомнить недавнее заявление премьер-министра Николая Азарова, что каждый потраченный в строительстве миллиард возвращается 500 млн. в госказну, а каждое рабочее место создает в среднем пять рабочих мест в смежных отраслях).

Текущее положение дел

Как известно, на сегодняшний день с удовлетворением жилищной потребности дела в Украине обстоят не очень. Хорошо известен факт, что сегодня на одного украинца в среднем приходится всего около 23 жилых «квадратов» — почти вдвое меньше, чем в Европе, и втрое, нежели в США.

На квартирном учете сейчас находится около 1,3 млн. семей, а количество реально нуждающихся в улучшении жилищных условий — как минимум, в разы больше.

Что касается качества жилищных условий, то очевидные проблемы связаны и с давно вышедшим за рамки дозволенного износом жилищного фонда, особенно в возводившихся в более полувека назад гостинках и хрущевках. Так, темпы обновления жилого фонда на данный момент составляют около ста лет (средний срок службы здания 50 лет).

Около 90% жилого фонда — это здания, построенные 20 и более лет назад. Стоит ли напоминать об аварийном состоянии теплосетей, водопроводов, канализации и т.п. Очевидно, что без немедленного решения проблем жилищно-коммунального хозяйства они очень скоро могут превратиться, наряду с бедностью, в социальную проблему №1 для страны.

Согласно данным Госстата, площадь введенного за 2011 год в эксплуатацию жилья в Украине составила 9,41 млн. кв. м, что всего на 0,8% превышает показатель предыдущего года. Лидером традиционно стал Киевский регион, на который пришлось более четверти (27,1%) объемов жилищного строительства.

Примечательно, что более половины (55,1%) общей площади жилья построено и введено в эксплуатацию в одноквартирных домах. То есть речь идет в основном о так называемой индивидуальной застройке, ведущейся за личный счет граждан, причем не бедных.

За средства госбюджета в прошлом году было построено всего 0,8% от общего объема жилплощадей (72 тыс. кв. м). Впрочем, даже этот мизерный показатель в 2,2 раза превышает аналог 2010 года.

В текущем году, согласно данным Минрегиона, в Украине запланирован ввод в эксплуатацию около 10 млн. кв. м жилья. Этот показатель — все еще более чем в два раза ниже по сравнению с пиковым 1987 годом (21,3 млн. кв. м).

В зависимости от региона страны жилье строится крайне неравномерно. Разница между лучшим (Киев) и худшим (Запорожская область) регионом — почти 25-кратная! Так, если в Киеве в прошлом году было введено в эксплуатацию рекордное количество жилищных «квадратов» — свыше 1,5 млн., то в Запорожской области — менее 62 тыс.

В нынешнем году, по прогнозам Минрегиона (см. табл. 1 ), диспропорция хоть и уменьшится, но все равно останется более чем десятикратной (Киев — 1,5 млн. кв. м, Запорожская обл. — 130 тыс.).

Если же считать не метраж, а количество построенных городских квартир, то за период с 1990-го по 2010 год оно сократилось более чем вчетверо (с 233 тыс. до
57 тыс.).

Стоит также напомнить, что эксплуатируются при этом (со все большей нагрузкой) в основном уже существующие и давно пережившие свой эксплуатационный срок коммунальные сети, модернизация и обновление которых также требуют огромных затрат.

Так что, если вспомнить о почти полуторамиллионной очереди, становится понятно, что при нынешних темпах жилищного строительства проблема если и решится, то не при нашей жизни.

И мечты

Сложно не согласиться со строителями, утверждающими, что строить они могут, в принципе, сколько угодно — лишь бы нормально выделялась земля, были упрощены разрешительные процедуры, обеспечена инфраструктура (бесплатный подвод коммуникаций — подключение к водо- и газопроводу, канализации и электричеству) и честная конкуренция между застройщиками, а главное — существовал платежеспособный спрос.

Вроде все просто — алгоритм понятен. Но если вспомнить о наших коррупционных реалиях, то сразу же закрадывается убеждение, что обеспечение всех этих составляющих — из области фантастики.

Сложно не согласиться и с чиновниками, что стоимость квадратного метра выставляемого на продажу жилья требует кардинального уменьшения, а сами квартиры — оптимизации к более бюджетным вариантам. Как заявил Н.Азаров, «двухкомнатная квартира должна быть площадью до 50 квадратных метров, а стоимость квадратного метра не должна превышать 500 долл.».

В таком случае цена «средней» квартиры составит около 200 тыс. грн. (или около 25 тыс. долл.). Тогда, по подсчетам премьера, при первичном взносе в 50 тыс. грн. остальную сумму семья получит от государства в кредит на десять лет под 2% годовых. А значит, заемщику придется платить приблизительно 15 тыс. грн. в год, или около 1500 грн. в месяц.

Задача, в принципе, решаемая. Но при условии уменьшения запросов застройщиков (а для этого нужны нормальные процедуры землеотвода, честные тендеры и конкуренция между застройщиками, а также все остальное вышеперечисленное), а также снижения аппетитов чиновников, «доля» которых в структуре затрат на строительство доходит до 40—50%.

Так что при выполнении всех вышеперечисленных условий 500 долл. за «квадрат» — вполне реальная сумма, причем у застройщиков (особенно крупных) рентабельность будет отличной.

Но здесь стоит отметить, что заявленная премьером цена скорее всего останется приемлемой только для столицы. А ведь Киев — это далеко не вся Украина.

Как сообщил директор Черкасского регионального управления фонда содействия молодежному жилищному строительству Александр Паливода, в прошлом году условиями программы «Доступное жилье», по которым государство оплачивает 30% стоимости квартиры, а остальную сумму погашает владелец, в Черкасской области воспользовались только две семьи из проконсультировавшихся 300 семей.

Похожая ситуация наблюдается во многих других регионах. Дело в том, что усредненная стоимость квадратного метра в тех же Черкассах (около 6 тыс. грн., в среднем по области — 4,8 тыс. грн.) — непосильная сумма, если учесть, что средняя зарплата по Украине составляет около 2700 грн. Так что и 500 долл. (4 тыс. грн.) также наверняка окажутся неподъемными для жителей большинства регионов.

Где брать деньги?

Вот тут и появляется еще одна фундаментальная проблема — как обеспечить платежеспособный спрос на жилье при столь удручающих показателях благосостояния подавляющего большинства населения?

Выход — это вроде бы ипотека, а точнее — кредитование покупки недвижимости по сниженным почти до плинтуса ставкам. Но именно здесь кто-то подложил главе государства большую свинью, предложив задекларировать ипотечные льготные ставки на уровне 2—3% годовых.

Причем уже к маю нынешнего года. Большинство финансистов считают такой вариант нереальным — слишком высока сейчас стоимость денег в экономике (рыночные эффективные ставки по гривневым ипотечным кредитам составляют не менее 18—19% годовых).

Даже с учетом произошедшего значительного замедления потребительской инфляции (до 3-процентного годового уровня) и смягчения денежно-кредитной политики, проводимого сейчас Национальным банком, при самых оптимистичных сценариях рыночные ставки в нынешнем году могут снизиться до 10—12% годовых.

Остальное должно компенсировать государство. Но это значит, что только на одной условной расчетной двухкомнатной квартире Н.Азарова, на каждом 150-тысячном кредите государство должно, кроме выделения 50 тыс. начального взноса, предоставить еще и (как минимум!) 15-тысячную компенсацию по процентам.

Итого только для начала строительства тех 100 тыс. двухкомнатных квартир, которые необходимы, по словам премьера, для ликвидации жилищной очереди за десять лет, уже в первый год понадобится около 6,5 млрд. грн. (5 млрд. на 100 тыс. начальных взносов плюс 1,5 млрд. — на процентные компенсации).

Кроме этого, каждый последующий год придется приплюсовывать еще и компенсации на проценты по ранее выданным кредитам. Так что каждый год сумма будет неуклонно расти (слава богу, хоть не в геометрической прогрессии).

Очевидно, что такого ресурса сегодня в бюджете нет. Предполагаемая к выделению на реализацию президентской инициативы в нынешнем году сумма, озвученная первым заместителем главы администрации президента Ириной Акимовой, — около 1 млрд. грн.

То есть на льготные кредиты, как призналась Ирина Михайловна, смогут претендовать далеко не все желающие. «Совершенно очевидно, что тема массовых кредитов абсолютно для любого гражданина в рамках этой инициативы поднята быть не может. Инициатива, безусловно, должна быть адресная и, прежде всего, касаться людей, наиболее социально незащищенных», — пояснила г-жа Акимова.

Критерии отбора льготников, понятно, еще четко не определены. Но как подметили финансисты, здесь возникает один из главных парадоксов программы: кредиты, если процедура будет честной, будут выдаваться наименее платежеспособным категориям населения, с которыми сопряжены наиболее высокие кредитные риски. И для которых даже озвученные Н.Азаровым 1500 грн. в месяц — очень проблематичная к выплате сумма. А значит, банки будут крайне неохотно участвовать в предложенной схеме, и привлечь значительные ресурсы под нее на добровольной основе не удастся.

Тогда не честнее ли поступит государство, решая эту задачу так, как это практикуется во многих странах, — строя обыкновенное (бесплатное или условно бесплатное) социальное жилье. И привлекая для этого у банков целевые кредиты, но под собственные обязательства, а не пытаясь переложить риски на банки и их крайне низко платежеспособных заемщиков.

Ко второму варианту тоже множество вопросов, но и первый — в нынешних условиях очевидно тупиковый. Ведь мы наблюдаем попытку создать платежеспособный спрос там, где его в принципе быть не может.

Похоже, что наиболее вероятный с точки зрения инициаторов двухпроцентной президентской ипотеки вариант озвучил регионал, зампредседателя бюджетного комитета Владислав Лукьянов.

«Есть несколько вариантов решения данного вопроса (ипотека населению по госпрограмме): самый эффективный, с точки зрения использования финансовых ресурсов, и самый наименее затратный, но наиболее рискованный для государства способ — это рефинансирование государственных фондов кредитования строительства от Национального банка по ставке рефинансирования 7,75%», — цитирует «Интерфакс» г-на Лукьянова.

По его словам, в этом случае государство компенсирует 5% за счет средств госбюджета, оставшиеся 2,75% должен будет погашать заемщик. Договоры ипотеки будут «секьюритизированы» либо под них будут выпущены облигации с их последующей продажей Нацбанку, который будет «под ту же ставку, под которую он рефинансирует банки, когда им необходимо пополнить свою ликвидность, пополнять фонды государственного строительства, молодежного строительства и ГИУ».

То есть речь идет о том, что на Национальный банк будет возложена функция обеспечения рефинансирования госфондов жилищного строительства по ставке рефинансирования банков, что якобы должно обеспечить таким образом развитие ипотечного кредитования.

Фактически речь идет о прямом финансировании государства, пусть и через квазисуверенные структуры. Что, кстати, возбраняется законом о Национальном банке.

Так, статья 54 вышеназванного закона устанавливает прямой запрет на выдачу Нацбанком кредитов государству: «Национальный банк не имеет права предоставлять кредиты в национальной валюте как прямо, так и опосредованно через государственное учреждение, другое юридическое лицо, имущество которого находится в государственной собственности, на финансирование расходов госбюджета.

Национальный банк не имеет права покупать на первичном рынке ценные бумаги, эмитированные Кабинетом министров Украины, государственным учреждением, другим юридическим лицом, имущество которого находится в государственной собственности». Вот так — просто и понятно.

Закон, он, конечно, в Украине, как дышло. Но как быть с инфляцией, ведь предложенное, по сути, мало чем отличается от прямого финансирования бюджета, пусть и по ставке рефинансирования. А значит, приведет к неконтролируемому росту его дефицита со всеми вытекающими последствиями…

Любопытно, что именно чиновники Государственного ипотечного учреждения воспылали наиболее воодушевленным оптимизмом по поводу президентской инициативы, заявив, что ставки под 2—3% — это вполне реально.

И они знают, как этого добиться, подав на рассмотрение президента соответствующие предложения. Для этого всего-то и нужно, что увеличить уставной капитал этой структуры. Причем речь идет вроде бы о миллиардах. Больше — никаких подробностей.

До этого в ГИУ бодро отрапортовали, что в 2011 году учреждение профинансировало строительство 26 жилых домов (5,5 тыс. квартир) на сумму 627 млн. грн. А при условии предоставления госгарантии по обязательствам ГИУ на 1 млрд. грн. оно планирует привлечь ресурсы на финансовом рынке и направить 730 млн. грн. на финансирование достройки жилых домов, что позволит ввести в эксплуатацию 500 тыс. кв. м жилья в разных регионах, а также около 700 млн. грн. на финансирование программы предоставления ипотечных кредитов, что позволит гражданам получить 2,5 тыс. ипотечных кредитов.

Хотелось бы напомнить, что финансирование строительства, как и предоставление кредитов конечным заемщикам не было изначальной функцией ГИУ, и создавалось учреждение для совсем других целей.

Выдача 2,5 тыс. кредитов или постройка пусть даже 10 тыс. квартир под миллиард госгарантий — это вовсе не тот масштаб, который требуется для ликвидации полуторамиллионной очереди или строительства 100 тыс. квартир ежегодно, о которых упоминал премьер-министр. И проблему в масштабах государства вовсе не решает.

Для этого нужны комплексные и системные решения, выходящие далеко за рамки намерений освоить очередной бюджетный миллиард или вынудить Нацбанк напечатать для этого деньги.

Очевидно, что тщательно продуманной, не разящей за многие километры маниловщиной жилищно-ипотечной программы у вдохновителей президентских инициатив пока нет. А жаль, они бы сейчас стране очень даже пригодились. И какими могут быть эти механизмы — это тема отдельного большого разговора.