Недвижимость Украины: гостинки раскупают, а вторичка не кому не нужна?

Украинцы «потянулись» за квадратными метрами, продавцы воспрянули духом и начали просить больше.

Однако на практике цены по-прежнему снижаются. И, как считают специалисты, весь будущий год пройдет под знаком «минус». А вот каким будет этот «минус» и коснется ли он пресловутого ценового «дна», остается только гадать: тут мнения самые разноречивые.

Переоценка ценностей «Хочу купить квартиру!» - это заявление потенциального клиента действует на риелторов, истосковавшихся по бурной деятельности, как красная тряпка на быка. Вас немедленно «подхватывают», заносят во все мыслимые базы и обещают «сегодня же вечером» найти и показать требуемый объект - даже если запросы будущего покупателя, мягко выражаясь, расходятся с нынешними ценами и условиями на рынке.

Лишь некоторым агентствам - из числа самых крупных и уверенных в себе - хватает духу с ходу признаться клиенту, что его стремление, скажем, приобрести полноценное жилье на правом берегу столицы за 15 тысяч долларов - натуральный бред.

- Покупатели, не имеющие денег, но при этом осознавшие свои преимущества на рынке, намереваются приобрести недвижимость по ценам начала 2000-х годов, - анализирует эксперт рынка недвижимости Алексей Сотников.

- Продавцы же, учуявшие «живых» покупателей, еще хорошо помнят докризисные цены и стремятся соответствовать им. Забывая при этом, что на одного покупателя сейчас приходится до 5-8 объектов, выставленных на продажу. Разница интересов - в десятках тысяч долларов. Разумеется, «выстреливает» одна сделка из 15. И так уже три с лишним года.

В результате по стране свернули работу две трети риелторских контор. Остальные постоянно сокращают персонал. Думаю, это к лучшему: «в бою» останутся только профессионалы, что по-своему оздоровит рынок. Насчет «оздоровления» - вопрос спорный.

По мнению наблюдателей, на рынок снова вышли спекулянты. И если раньше они активно «запасались» первичной недвижимостью, вкладывая деньги на уровне котлована и «поднимая» двойную выручку после сдачи дома, то сегодня их интерес переключился на совсем, казалось бы, непривлекательные «гостинки» и «хрущевки». - Нюх у спекулянтов острый, - шутит глава Всеукраинской палаты риелторов Александр Костромицын. - Эти объекты, как самые дешевые, сегодня наиболее перспективны.

Судите сами: кредитов нет, доходы населения падают, накопления тают. Люди готовы покупать только наиболее доступное жилье, закрыв глаза на его катастрофически низкое качество. Такое жилье всегда легче перепродать, сдать в аренду. Именно такие квартирки подорожали после кризиса наиболее ощутимо - на 15-30%. На остальное жилье рост цен если и был, то мизерный: 2-5%. Часто же он и вовсе оказывался отрицательным.

В отличие от россиян, которые в кризис скупают добротное жилье с перспективой на завтра, украинцы не уверены в своем будущем и поэтому не хотят тратить лишней копейки - даже за крышу над головой. С коллегой согласны и в Союзе специалистов по недвижимости Украины: самыми ходовыми в ближайшей перспективе останутся квартиры в наиболее дешевых домах типовых советских массовых серий.

Великоеобрушение? Непрофессиональные риелторы, обещающие покупателям «квартиру за 15 тысяч», продолжают портить статистику, уверены в консалтинговом агентстве «Квадрат». Поскольку выставляют невыполнимые заявки как реальные, чем сильно «засоряют» картинку. Тем не менее, специалисты убеждены: в 2012-м наверняка будет рост числа реальных сделок. Даже несмотря на почти «замороженную» ипотеку.

По мнению аналитиков портала «Domik.net», это вызвано несколькими причинами. Во-первых, колоссальными по своим объемам отложенными спросом и предложением: людям надо решать жилищные вопросы. Во-вторых, масла в огонь подливает государство, которое обещает не сегодня-завтра ужесточить контроль за рынком и заставить покупателей отчитываться, откуда у них деньги на квартиру, и проводить сделки по полной рыночной стоимости.

Народ начинает суетиться, чтобы успеть до «неприятных» нововведений. В-третьих, число сделок будет расти за счет перетекания рынка в наиболее дешевые его сегменты и последующей активизации там: от уже упомянутых «гостинок» и «хрущевок» до комнат в общежитиях или приобретения жилья по договорам пожизненного содержания с последующей его продажей.

- Сегодняшний реальный покупатель подходит к выбору основательно и вдумчиво как никогда, - комментирует риелтор Анна Щелкова. - Не хватает средств - спокойно выбирает что-то подешевле. Вплоть до коммуналок с перспективой расселения. При этом категорически не смотрит в сторону банков с их кредитами.

В прошлом году продавцы вынуждены были сбрасывать 8-15% от заявленной стоимости. Думаю, в нынешнем году ситуация сохранится. А если экономическое положение в целом резко ухудшится, дисконт может доходить и до 50%. Директор Украинского аналитического центра Александр Охрименко, однако, не согласен с такой точкой зрения.

Если экономика пошатнется и гривня девальвирует, цены на жилье в нацвалюте рискуют взлететь на 30-40%, убежден эксперт. При этом в долларах они, видимо, могут остаться прежними. - Скорее всего, ценового дна в нынешнем сезоне мы не увидим, - заключает замдиректора столичного агентства по недвижимости «Наш дом» Сергей Нечипоренко. - Но общий тренд на рынке сохранится слабопонижающимся. Диапазон колебания цен, думаю, ограничится 5-10%. Обрушение тоже вполне вероятно, но позже. Судите сами.

В Украине на фоне фактического острого дефицита жилой площади остаются нераспроданными десятки и сотни ново-строек из-за их завышенной стоимости, продолжает быть невостребованным «вторичный» рынок. Этот дисбаланс обречен на уничтожение самим рынком - с помощью объективной регуляции цен. Но нужен толчок: например, резкий экономический спад.

Скорее всего, таковой мы увидим в будущем, 2013-м году, когда будем переводить дух после выборов и Евро-2012. Именно тогда и следует ждать удешевления недвижимости чуть ли не вдвое - до такого уровня цен, который окажется, наконец, доступен украинцам.

А как у них?

В Москве минувший год оказался беспрецедентным по количеству сделок на рынке недвижимости: был достигнут исторический максимум, 91 тыс. покупок и продаж. Интересно, что каждая третья квартира покупалась не москвичами, а жителями периферии.

Покупатели отдают предпочтение качественному жилью в свежепостроенных домах. Такую активность россиян наблюдатели связывают с их неуверенностью в экономической стабильности страны и стремлением вложить сбережения в самую «твердую валюту». На этом фоне цены в крупных городах России уже успели подняться на 3-10%, прогнозируется их дальнейший умеренный рост и в нынешнем году.

В то же время в Европе, по итогам 2011 года, констатируют повсеместное падение цен. В среднем - на 5-10%, в отдельных городах ряда стран - до 25-50%. БДИ! - Старый дом советской постройки - вовсе не синоним понятия «плохой дом», - считает столичный архитектор-проектировщик Александр Несталый. - Система контроля в советское время была достаточно суровой - особенно в период возведения «хрущевок».

Все системы и коммуникации просчитывались и устанавливались с учетом ресурса, многократно превышающего потенциальную нагрузку на дом. Поэтому такие дома даже при отведенном им 30-40-летнем сроке эксплуатации, который давно вышел, вполне могут простоять еще пару-тройку десятков лет.

Главное - обращать внимание на материал стен (речь идет только о кирпичных сооружениях) и на работу систем жизнеобеспечения, за которые отвечают эксплуатирующие организации (например, в подвалах не должна стоять вода, входные двери в парадном должны плотно прикрываться, кровля не должна течь и пр.). Если есть признаки неряшливого отношения к дому, лучше обойти его стороной: за 40-60 лет при плохой эксплуатации дом наверняка успел прийти в негодность.