Как изменится рынок аренды недвижимости в 2012 году?

В 2012 году аренда жилья будет дорожать, а офисов – дешеветь. На чем же сможет рантье заработать больше?

Стоимость аренды квартир росла в течение всего 2011 года во всех крупных городах, несмотря на все проблемы в экономике. Даже, скорее, не росла, а восстанавливалась после обвала 2008–2009 гг.

Причина очевидна: это сопровождалось увеличением доходов жителей крупных городов. К тому же есть еще два фактора, подталкивающих арендные ставки вверх. Первый – ипотеки де-факто нет. А значит платежеспособные, но бесквартирные украинцы не могут делать выбор между ипотекой и арендой.

Банки за них выбор уже сделали – арендовать! Второй фактор – продолжающаяся миграция в крупные города. За счет нее поддерживается спрос на съемные квартиры.

Дорожает везде

В Киеве максимальный рост ставок показали однокомнатные квартиры в Подольском и Шевченковском районах. По результатам года, квартиросъемщики стали платить больше на 16% и 14% соответственно. А медленнее всего повышались ставки на «единички» в престижном Печерском районе столице – всего +8% за год.

«Больше всего дорожают квартиры в районах, приближенных к центру, а вот в Печерском районе арендные цены на однокомнатные практически стоят на месте. Причин несколько. Во-первых, они и так дорогие – если поднять цену, квартира может «зависнуть» в экспозиции до 3–6 месяцев, и потом все равно придется снижать», – говорит столичный риэлтор Оксана Ереминко.

В городах-миллионниках максимальный рост в 2011 году продемонстрировали арендные ставки в Донецке, Львове и Харькове. В конце декабря однокомнатную квартиру в Донецке даже на околице дешевле 2–2,5 тыс. грн. найти было невозможно.

Средняя цена аренды «единички» эконом-класса – 3 тыс. грн. в месяц. Всё, что приличнее, – от 4 тыс. грн. и выше. «Наибольший рывок цен произошел в городе этой осенью. Люди начали съезжаться в областной центр из депрессивных городов в поисках работы», – рассказывает донецкий риэлтор Сергей Майоров.

В Харькове – в университетском центре страны, – ажиотажный спрос, созданный осенью студентами, в декабре уже улегся и приблизился к уровню предложения.

«Сейчас на аренду выставлено много однокомнатных квартир, и арендаторам есть из чего выбирать. Правда, их цена в среднем на 10% выше, чем осенью», – говорит риэлтор Дмитрий Радковский. Среднерыночная стоимость однокомнатной квартиры в Харькове – 1,8–2 тыс. грн. в месяц. В центральных районах – от 2,3 до 2,7 тыс. грн.

Рост арендных ставок на 10% в течение года отмечен во Львове. Если в начале года в отдаленных от центра города районах можно было снять «единичку» в сносном состоянии за 1200 грн. в месяц плюс 300 грн. коммунальные платежи, то сейчас цены на аренду стартуют с отметки 1500 грн. плюс коммунальные.

В центральных районах Львова быстро сдать квартиру можно за 2,5 тыс. грн. в месяц. «Все, что дороже 3 тыс. грн. в месяц, сдается в аренду очень долго. Так что нет смысла покупать квартиру и делать в ней супер-ремонт. Потом найти арендатора очень сложно», – рассказывает львовский риэлтор Василий Царук.

Офисы притормозят

Покупка квартиры или площадей в офисном центре для последующей сдачи в аренду до недавнего времени давала более быстрый возврат инвестиций, чем приобретение и сдача в аренду жилых помещений. Та же ситуация сохранится и в 2012 году, однако рост арендных ставок для офисных объектов притормозится.

На протяжении всего 2011 года максимальный спрос предъявлялся на офисные здания класса В – их хотели снять 53% арендаторов, искавших крышу над головой для своего бизнеса. Второе место, по данным компании Colliers International, укрепилось за классом С – 29%, и менее всего сделок было закрыто в зданиях класса А – 18%. И дело вовсе не в отсутствии спроса – вакантность в сегменте А самая низкая, на уровне 3–4%.

Популярность помещений класса В объясняется возвращением многих арендаторов из малоприспособленных офисов в более презентабельные – как ни крути, а бизнес в 2011 году постепенно становился на ноги после двух кризисных лет.

О восстановлении спроса говорит и рост доли покупок: «В 2011 году наблюдалась тенденция покупки компаниями офисных помещений для собственного пользования.

В основном такие компании представляли секторы финансов, – рассказывает Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости по работе с арендодателями компании Colliers International. – Доля сделок покупки помещений конечными пользователями в общей структуре спроса составила 30%, соответственно, доля сделок аренды – 70%».

Еще одно эхо восстановления экономики – небольшое повышение уровня арендных ставок на офисы в Киеве, отмеченное в течение первых трех кварталов 2011 года. «В конце сентября 2011 года офисные помещения класса В и С предлагались по 23–35 долл. и 8–25 долл. за кв. м в месяц соответственно», – констатирует Марта Костюк, заместитель директора, руководитель департамента аналитики и консалтинга DTZ в Украине.

Офисы-квартиры в столице тоже подорожали – на 5–15%. А вот в других городах эти помещения спросом не пользуются. «В Днепропетровске квартиры под офисы снимают неохотно, поскольку в городе есть множество административных зданий и офисных центров с вакантными площадями», – говорит днепропетровский риэлтор Оксана Кузьмина.

В Одессе три-четыре года назад можно было заработать неплохие деньги, купив квартиру и сдавая ее под офис. И сейчас на рынке избыток подобных предложений. По словам местного риэлтора Ольги Архиповой, такие помещения еще кое-как снимают на периферии. Те же, кто хочет «поселить» свой бизнес на главных улицах Одессы, предпочитают арендовать профессиональные офисные площади.

В 2012 году ожидается существенное увеличение нового предложения офисных помещений класса А – около 160 тыс. кв. м только на рынке Киева. В результате ставки аренды могут стабилизироваться или даже начнут снижаться.

«Если будет наблюдаться значительное снижение ставок в классе А, это может спровоцировать также и снижение ставок в классе В», – говорит Максим Ткаленко. Удешевление офисных метров не будет значительным – максимум на 1–2%. И только в столице – лидеру по темпам строительства профессиональных офисных площадей.

«Ставки аренды окажутся под меньшим давлением, если не все объекты класса А, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2012 г., появятся на рынке либо их часть будет выставлена на продажу», – напоминает управляющий партнер консалтинговой компании CBRE в Украине Радомир Цуркан. В то же время в Одессе, Днепропетровске, Донецке, Львове и Харькове ставки аренды до конца года вырастут на 3–5%.

Заработать на квартире

Учитывая отсутствие роста цен на недвижимость и даже перспективы их снижения, 2012 год должен стать периодом выгодных инвестиций в жилье для тех, кто планирует заработать на сдаче в аренду. Среди городов-миллионников выгоднее всего инвестировать в покупку однокомнатных квартир в Донецке.

«Купив за 45 тыс. долл. 30-метровую однокомнатную квартиру в Ворошиловском районе Донецка, ее тут же можно сдать в долгосрочную аренду, даже не утруждая себя ремонтом, за 4,5 тыс. грн.», – говорит риэлтор агентства «Квартирный вопрос» Светлана Маркина. Такая инвестиция вернется примерно через 7 лет.

Достаточно интересно вкладывать в покупку однокомнатных квартир в Харькове и Одессе. Первая украинская столица интересна тем, что «единичку» в престижном районе можно купить всего за 30 тыс. долл. Но вот сдать ее дорого не получится – максимум 2,3 тыс. грн. То есть вложения окупятся только через 9 лет. Выгоден для инвестирования в жилую недвижимость Киев.

«Если в прошлом году из десяти покупателей только один приобретал квартиру с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, то в этом году из десяти человек уже трое покупают квартиру как объект инвестирования», – рассказывает Анатолий Топал, руководитель «Негосударственного экспертного бюро».

Для инвестиций в жилье с целью сдачи в аренду в Киеве стоит рассмотреть Голосеевский и Соломенский районы, где в 2011 году цены на недвижимость просели, а арендные ставки выросли на 11%.

«Моя рекомендация такая – покупать квартиры стоимостью от 40 до 80 тыс. долл. с целью сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи. Для инвестиций это оптимальный вариант», – говорит аналитик компании SV Development Сергей Костецкий.

Ставки растут

В 2012 году ставки аренды квартир будут расти. В Киеве максимально прибавят в цене однокомнатные квартиры в центральных и приближенных к центру районах. Одна из основных причин – долгожданное Евро-2012.

«Рывок цен возможен уже в конце весны. Судя по завышенным ожиданиям хозяев столичной недвижимости, речь может идти о подорожании на 10–20%», – рассказывает киевский риэлтор Людмила Осадчая.

Согласны с ней и ее региональные коллеги, которые пророчат удорожание аренды жилья в своих городах-миллионниках. Максимальный рост ожидается в Донецке и Одессе – 15% и выше за квартиры эконом– и бизнес-класса.