ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Самые распространенные кредитные заблуждения

25.11.2011 | 09:45

Кредит на квартируЕсли вам удалось погасить кредит, несмотря на всеобщий экономический кризис, у вас есть полное право гордиться своей предприимчивостью.

Вот только гордиться лучше уже после того, как освободите свое имущества от ярлыка "залог". А то как бы не пришлось пожинать плоды излишней самоуверенности.

Главное, о чем следует помнить, сжимая в руках выстраданный кассовый ордер с печатью банка и подписью кассира, подтверждающий, что вы внесли последний платеж, — это еще не конец эпопеи. Это, если можно так выразиться, только начало конца.

И мысль о том, что ваше имущество, приобретенное в кредит, свободно от залоговых обязательств, при таких обстоятельствах ошибочна. Не говоря уж о том, что сумма затрат на такое "освобождение" может оказаться весомой. К написанию данной статьи нас подтолкнул вопрос от нашей читательницы:

"За что платит клиент при снятии помещения с залога после погашения кредита?" Оказалось, что сумма затрат на эту операцию может существенно отличаться в различных банках, хотя по сути, сами банки во всей последовательности действий играют эпизодическую роль.

Ипотечное кредитование

Сначала рассмотрим порядок снятия обременения с залога на примере недвижимого имущества.

Хотя ст. 17 Закона Украины "Об ипотеке" и предусматривает, среди прочего, прекращение ипотеки на основании выполнения основного обязательства, в последнем абзаце этой статьи говорится, что сведения о прекращении ипотеки подлежат государственной регистрации.

Получая кредит, вы заключаете договор ипотеки, согласно которому в случае неисполнения условий кредитного договора банк может использовать вашу недвижимость для обеспечения исполнения обязательств. Узнать о такой уязвимости вашего недвижимого имущества можно из Государственного реестра ипотек, куда нотариус вносит информацию об обременении недвижимости залоговыми обязательствами при оформлении договора ипотеки.

Этот же нотариус изымает запись из реестра, когда кредит полностью погашен, — в соответствии с Временным порядком государственной регистрации ипотек, утвержденным Постановлением Кабинета министров Украины № 410 (далее — Временный порядок).

Для этого нотариусу необходимо предоставить паспорт, документы на недвижимость, подтверждающие право собственности: свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи, договор ипотеки, письмо для регистрационной службы об исполнении всех обязательств по кредиту на специальном бланке, где обязательно указываются данные заемщика, данные о недвижимости и информация по кредиту.

Нотариус может также потребовать копии учредительных документов банка, предоставлявшего кредит (если прежде он в своей практике с этим банком не сталкивался). Если вы только подумываете о заключении ипотечного договора, имейте это ввиду.

Помните, что за спрос денег, как известно, не берут, и ничто не мешает вам обратиться к знающему специалисту, который не заставит вас лишний раз сбивать ноги, собирая документы. Кстати, если нотариус не может изъять запись из реестра по какой-либо причине, Министерство юстиции передает такое право другому нотариусу, что возвращает нас к возможности осознанного выбора специалиста. Если же нотариус требует, чтобы письмо приносил не заемщик, а юрист банка — тем лучше для вас.

Согласно Временному порядку государственной регистрации ипотек, после выполнения обеспеченного ипотекой обязательства ипотекодержатель (кредитор) обязан в течение 10 дней предоставить нотариусу письменное сообщение об исключении соответствующей записи из государственного реестра ипотек с обязательным указанием порядкового номера записи. При этом нотариус совершает изъятие записи из реестра в день поступления сообщения от ипотекодержателя.

Вообще получать письмо об отсутствии задолженности есть смысл при погашении не только залогового, но и любого другого кредита. Однако в случае с залоговым кредитом такое письмо, помимо перестраховки, имеет конкретную смысловую нагрузку. Вот почему, получая на руки этот документ, должник должен быть особенно педантичен.

Прежде всего, проверьте все записи: в случае ошибки в идентификационном коде или других данных нотариус отправит вас за новым письмом. Но если вас сопровождает юрист банка, ответственность за соответствие заявленных в письме данных ложится на него.

Будьте внимательны: после того, как нотариус получил все необходимые документы, подтверждение изъятия записи из реестра придет по почте по месту вашего фактического проживания лишь в том случае, если это место совпадает с вашими регистрационными данными. В противном случае ищите его по месту регистрации.

"Черная" метка

В случае с автомобилем принцип тот же, только сталкиваетесь вы уже с реестром ГРОДИ (государственным реестр отягощения движимого имущества), откуда и изымается запись об отягощении вашего автомобиля.

Согласно п. 24 Порядка ведения государственного реестра обременения движимого имущества, утвержденного Постановлением Кабинета министров Украины № 830, обязанность по внесению в соответствующий реестр данных по прекращению обременения возлагается на банк. Причем реальная процедура придерживается буквы закона.

Естественно, многие банки своей задачей манкируют, поскольку с погашением кредита их интерес к бывшему должнику мистическим образом исчезает, а значит, и рычагов воздействия на них нет никаких, кроме собственной настойчивости и педантичности. Зачастую такой подход стоит денег и нервов, зато годы спустя, при продаже авто после погашения кредита, не окажется, что запись из реестра не выведена и продать авто не получится.

Свидетельством того, что процедура свершилась, является синий бланк уведомления, который вы можете получить либо из рук в руки от сотрудников банка (тогда считайте, что вам крупно повезло связаться с банком, который действительно заботится о своих клиентах), либо по почте. Если внимательная сотрудница банка, широко улыбаясь при вручении заветной синей бумажки, предлагает вам отправиться в МРЕО для переоформления техпаспорта, не поддавайтесь ее обаянию: это провокация.

Пометка "под залогом" в старом добром техпаспорте ездить не помешает. Кроме того, доказательством того, что машина уже не в залоге, являются полученное вами уведомление и письмо из банка. Они же могут предоставляться при переоформлении машины, продаже и других действиях. Вот пусть новый владелец и получает "чистенький" техпаспорт.

Правда, иногда объяснить такую позицию в МРЕО стоит больших трудов, но причиной тому — абсолютно не обоснованное упрямство сотрудников ГАИ. Нет такого закона, по которому вам могут отказать в снятии машины с учета при продаже на основании наличия "черной" метки "под залогом" — никакая она не черная.

При этом автомобилисты исправно продолжают заниматься переоформлением накануне продажи авто — уж больно убедительно им растолковывают их "права" в МРЕО. И при этом никто из них, как ни странно, не задается вопросом, как меняют владельцев автомобили, по которым кредит не выплачен — не мешает им "черная" метка.

Резюме

Почему-то в специализированных изданиях бытует мнение, что снять отягощение с имущества — плевое дело, но при подробном знакомстве с нюансами возникает вполне обоснованное, как правило, раздражение. Если с движимым имуществом все более ли менее ясно, то с недвижимостью — кто в лес, кто по дрова. Уже сам факт того, что свою обязанность по внесению данных в реестр ипотек банк выполняет на усмотрение нотариуса, выглядит крайне несимпатично.

Получается, принуждают юриста банка к присутствию — будь добр оплатить транспортировку ценного сотрудника, не принуждают — ходи от нотариуса в банк и обратно, уточняй, где они не сошлись во мнениях по форме письма для регистрационной службы.

В самой процедуре, предусмотренной шершавым языком законодательства, ничего сложного, действительно, нет, а вот в том, как она выполняется, зачастую чувствуется пренебрежение к должнику. И вместо фанфар и сантиментов по случаю выплаты кредита, что в наше время достижение само по себе немаленькое, получаешь головную боль и дополнительные расходы.

Инфосправка

Цена вопроса — около 600 гривен

Что касается стоимости процедуры "избавления от кредита", то в целом она невелика. Обращаем внимание, что для снятия обременений на имущество не нужно подготавливать ни техпаспорт на недвижимость, ни оценку, ни остальные "дополнительные" документы, которые были необходимы при получении кредита. Нужны лишь документы, которые у Вас уже есть, и письмо из банка о том, что вы полностью погасили кредит.

У каждого банка стоимость такого письма может быть различной. Колеблется она в среднем от 30 до 200 гривен. Если сумма кажется слишком высокой, можете попросить банк предоставить список тарифов, где эта сумма зафиксирована. Если сотрудник не преувеличивает, и стоимость письма по тарифам банка именно такая, Вам ничего не останется, как смириться.

И еще одна затрата — это услуги нотариуса. Операция по изъятию записи из реестра везде одна и та же, но нотариусы оценивают ее по-разному. Как правило, стоимость колеблется в пределах 100—300 гривен, но является фиксированной и не зависит от стоимости объекта залога.

Кроме этого, если юрист банка отправляется с Вами, может понадобиться оплатить "перевозку тела" ценного специалиста. То есть еще 40—100 гривен на такси.

Как Вы видите, процедура относительно несложная и, что самое главное, недорогая. Тем не менее, некоторые банки "навязывают" специальные услуги по изыманию записи из реестра, уверяя, что это сложная и многоэтапная задача, которая стоит своих денег. Вы наверняка помните, у какого нотариуса оформляли залог.

Позвоните в эту нотариальную контору и узнайте, требуется ли присутствие юриста банка, или достаточно будет пакета документов, чтобы снять обременение с залога. Если достаточно документов, можете смело настаивать на получении нужного письма от банка согласно установленным тарифам и отправляться к нотариусу самостоятельно.

Нота бене

Банки будут прощать задолженность по кредиту?!

Согласно действующему законодательству Украины, в случае получения гражданином потребительского банковского кредита он одновременно с обязанностями кредитополучателя приобретает статус потребителя финансовой услуги для удовлетворения собственных нужд, что означает распространение на кредитные отношения в т. ч. и положений ЗУ "О защите прав потребителей" (далее — Закон).

Разумеется, речь идет о норме Закона (ст. 11), определяющей права потребителя в случае приобретения им продукции в кредит. Наверное, не стоит и напоминать, что, согласно названной статье, между кредитодателем и потребителем заключается договор о предоставлении потребкредита, в соответствии с которым кредитодатель предоставляет средства (кредит) или принимает обязанность предоставить их потребителю для приобретения продукции в размере и на условиях, установленных договором, а потребитель обязуется вернуть их вместе с начисленными процентами. Но в сентябре текущего года в ст. 11 Закона был внесен ряд существенных изменений.

Без мелкого шрифта и крючкотворства!

Видимо, с учетом теперешнего уровня благосостояния соотечественников и экономической ситуации, с 1 ноября 2011 г. банкам запрещено выдавать, а кредитополучателям, соответственно, получать потребительские кредиты в иностранной валюте. И это не самое весомое изменение, внесенное в "конституцию прав потребителей".

К примеру, одно из условий, о котором кредитодатель должен письменно уведомить будущего кредитополучателя перед заключением договора, теперь изложено в новой редакции — законодатель требует конкретного описания в договоре совокупной стоимости кредита и стоимости всех услуг по оформлению договора о предоставлении кредита (регистратора, нотариуса, страховщика, оценщика).

К слову, детализированная выписка всего названного является обязательным (существенным) условием и самого договора о предоставлении потребительского кредита. При этом запрещается каким-либо способом усложнять чтение потребителем текста детальной росписи совокупной стоимости потребительского кредита, содержащейся в договоре или в дополнении к такому договору, в т. ч. путем печатания его шрифтом меньшим, чем шрифт основного текста, или слияния цвета шрифта с цветом фона.

Кроме того, теперь потребителю дозволено не выплачивать кредитодателю не только какие-либо сборы, проценты и иные стоимостные элементы кредита, не определенные в договоре, но и комиссию, если условие о ней не оговорено в кредитном соглашении.

Иными словами, изложенное означает, что текст договора о предоставлении потребительского кредита не должен содержать каких-либо обязательств потребителя на оплату того, чего он не заказывал, и выдача потребительского кредита никак с такими обязательствами не связана.

Например, отныне условия кредитного договора не должны предусматривать комиссии за предоставление кредита, за выдачу кредита, за управлением кредитом и т. д. Ведь вряд ли банк сможет дать разумное объяснение тому, какие именно услуги из оплаченных потребителем комиссий были ему (потребителю) предоставлены. Так что есть надежда, что подобные комиссии в договоре на получение потребительского кредита вскоре сойдут на нет.

Досрочный возврат без ограничений

Конечно же, право на выполнение кредитополучателем своей обязанности по возврату кредита и уплате всего, причитающегося по договору, досрочно, сохранилось, но в иной интерпретации. Так, ч. 8 ст. 11 дополнена новыми нормами. Во-первых, потребитель в случае досрочного возврата кредита оплачивает проценты за пользование кредитом и стоимость всех услуг, связанных с обслуживанием и погашением кредита, лишь за период фактического пользования.

Во-вторых, кредитодателю запретили отказывать потребителю в принятии платежа в случае досрочного возврата кредита. Наконец, в-третьих, кредитодателю теперь запрещено устанавливать потребителю какую-либо дополнительную плату, связанную с досрочным возвратом кредита, а условие договора, предусматривающее внесение потребителем какой-либо дополнительной платы в случае досрочного возврата потребительского кредита, признается ничтожным.

Просрочка по ипотеке — до трех месяцев

Заслуживают внимания и новые положения, касающиеся права кредитодателя согласно договору о предоставлении потребительского кредита получить вследствие нарушения потребителем условий договора права требования возврата потребительского кредита, срок выплаты которого еще не наступил, или изъятия продукции, или применения иной санкции.

Если ранее таким правом кредитодатель мог воспользоваться в случае задержки уплаты части кредита и/или процентов по нему минимум на один календарный месяц, то сейчас по потребительскому кредиту, обеспеченному ипотекой, и кредиту на приобретение жилья просрочка оплаты должна составлять минимум три календарных месяца. Но в случае получения обычного потребительского кредита (небольшая сумма, не требующая обеспечения) кредитодатель может воспользоваться названным правом при минимальной задержке платежей потребителя в один календарный месяц.

Прощение долгов потребителя

Ст. 11 ЗУ "О защите прав потребителей" дополнена новыми нормами относительно реструктуризации долга кредитополучателя. Речь идет о том, что кредитодатель имеет право проводить по согласованию с потребителем реструктуризацию задолженности по договору о предоставлении потребительского кредита.

Реструктуризация будет производиться путем: 1) предоставления заемщикам отсрочки оплаты суммы основного долга по договору на срок более трех (!) лет; 2) продления срока договора с учетом ограничений, действующих в банках, и обстоятельств финансового положения заемщика; 3) изменения механизма начисления процентов таким образом, чтобы часть ежемесячных платежей по обслуживанию кредита не превышала 35% совокупного месячного дохода семьи.

Кроме того, дополнением в Закон предусмотрена и реструктуризация задолженности по кредитному договору, полученному в иностранной валюте.

В этом случае реструктуризация может быть произведена в виде разделения существующего кредитного обязательства на: 1) обязательство, обеспеченное ипотекой, в размере остатка кредита на момент реструктуризации, выраженного в гривнах по курсу, действующему на момент получения кредита и 2) обязательство, необеспеченное ипотекой, в размере разницы остатка кредита в гривнах по курсу на момент реструктуризации и остатка кредита в гривнах по курсу, действовавшему на момент получения кредита, которое полностью исполняется в конце срока договора о предоставлении потребительского кредита.

Единственное, что омрачит радость кредитополучателей, так это не обязанность, а лишь право банка провести реструктуризацию долга по договору. А будет ли на то его добрая воля, как говорится, жизнь покажет.