ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Как закон 'О регулировании градостроительной деятельности' повлияет на застройщиков?

17.11.2011 | 10:15

Закон о градостроительной деятельностиАлександр Шевчук, директор службы заказчика девелоперско-строительной компании "ТММ", рассказал "Делу", как закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" повлияет на застройщиков и какие изменения в него необходимо внести, пишет Дело.

17 февраля 2011 года Верховная Рада Украины приняла в целом правительственный проект закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" с предложениями Президента Украины от 03.02.2011 года.

Насчет этого Закона было много разговоров и споров. Его авторы и правительственные чиновники говорят, что документ предусматривает усовершенствование разрешительной системы на рынке строительства Украины. А именно, сокращается количество разрешительных процедур, время их прохождения и перечень необходимых документов. В разрешительной системе вводится принцип "единого окна", тем самым строительная деятельность Украины, по словам чиновников, станет прозрачной. Но как будет на самом деле, покажет только время.

Принятие Закона – это важный шаг, но это только начало работы. Например, согласно изменениям, градостроительные условия и ограничения застройки могут выдавать, только если есть градостроительная документация низшего уровня – детальный план территории и новый для Украины вид документации – зонинг. В Киеве эта градостроительная документация еще не разработана.Заказчиком этой документации выступают местные органы градостроительства и архитектуры.

Когда эта градостроительная документация - зонинг и детальные планы территории будет разработана и утверждена, то правила станут для всех одни. Например, застройщик смотрит зонинг и видит – вот площадка, на ней можно строить такой-то объект с такой высотностью, настолько-то далеко от красной линии улицы. Все понятно и прозрачно.

Общественным слушаниям подлежит только эта градостроительная документация, а не проекты отдельных объектов. Я считаю, что это правильно для всех. Общественные слушания по отдельным проектам могут становиться инструментом недобросовестной конкурентной борьбы, или «театром» с наемниками, которые проводят митинги за деньги.Нужно один раз провести общественные слушания по градостроительной документации, определить, что в каких зонах можно строить, и работать по установленным неменяемым правилам. Думаю, это повысит инвестиционную привлекательность строительства в столице, в том числе для иностранных инвесторов.

Когда Закон заработает в полную силу и под отсылочные нормы будут разработаны соответствующие Положения, то работать будет легче – потому что будут понятные, прозрачные, единые для всех правила игры.

Например, Законом изменен порядок экспертизы. Раньше государственную экспертизу должны были проходить все строительные проекты, и исключений было очень мало.Сейчас все объекты поделены на 5 категорий сложности. Обязательную экспертизу будут проходить только объекты 4 и 5 категории сложности. Критерии определения категории сложности четко прописаны, есть методика определения категории сложности.

Категория сложности зависит, в частности, от экономического ущерба в случае отказа в работе здания, от количества людей, которые находятся в здании постоянно или могут находиться временно, от того, является ли объект памятником культуры и т.д.

Жилые комплексы, например, вероятнее всего будут отнесены к 4 или 5 категории сложности, и по ним все так же надо будет проходить экспертизу. А вот для объектов 1, 2, 3 категории, например, для частных малоэтажных жилых домов, экспертиза уже не требуется. Для объектов 1, 2, 3 категории введен декларативный принцип начала строительства и сдачи в эксплуатацию.

При этом заказчик и проектная организация берут на себя ответственность за правдивость информации в декларации. Декларативный принцип состоит в том, что проектировщик и заказчик берут на себя ответственность за то, что проект выполнен по нормам, и лишь тогда заказчик декларирует начало строительства. Бороться с недобросовестностью участников проектов будут высокими штрафами.

Уже подготовлен законопроект о внесении изменений в Административный кодекс Украины, и там ответственность за подобные градостроительные нарушения повышается во много раз. Это личная ответственность – авторов проекта, главного архитектора, главного конструктора, заказчика, инвестора, эксперта. Порядок штрафов, которые накладываются персонально, - 80 -120 тыс. грн.

Так как застройщики реализуют, как правило, крупные объекты, то экспертизу они все так же обязаны проходить. Но при этом сама экспертиза изменится. Раньше в составе комплексной государственной экспертизы проводилась экспертиза по вопросам санитарной, пожарной, экологической и т.д. безопасности. Эти экспертизы проводились разными ведомствами, и замечания каждой из экспертиз застройщик снимал отдельно, в соответствующем ведомстве. Сейчас все это объединяется в единую экспертизу, которая включает специалистов всех направлений. Соответственно, чтобы снять замечания по проекту, ходить во все ведомства уже не надо.

Экспертиза сейчас может быть не только государственная, а любых форм собственности. Застройщики ожидают, что в Киеве появится несколько конкурирующих между собой экспертиз, в том числе, и частных. Конкуренция – это всегда хорошо и ведет к повышению качества.

Каждый эксперт, выполняющий экспертизу, теперь должен иметь именной сертификат. Вводится его личная административная ответственность за достоверность экспертного заключения.Сейчас идет процесс перехода к работе в соответствие с новыми правовыми нормами, и этот переход еще не завершен.

Для крупных застройщиков шаг вперед состоит в том, что внедряются прозрачные, понятные, формализованные, ускоренные правила и процедуры. Закон в полную силу еще не работает, поэтому оценивать изменения пока преждевременно. Сейчас крупным застройщикам стало немного легче работать, но это улучшение пока не кардинальное.

В период, пока Закон еще не получил практику, работать может быть и сложнее. В связи с введением Закона внесен ряд изменений в существующую нормативно-правовую базу, хотя некоторые противоречия еще не устранены.

Например, Законом отменены местные и региональные правила застройки, а сами понятия изъято из соответствующих нормативно-правовых актов. Хотя в системе  правила застройки Киева пока еще помечены как действующие - они введены решением Киевсовета, а решения об их отмене пока нет. Какое-то время после вступления закона в силу Главкиевархитектура не выдавала градостроительные условия и ограничения, нельзя было согласовать генеральный план. К такому замешательству привели разночтения в Законе и отсутствие подзаконных актов.