Что же на самом деле происходит на рынке недвижимости?

Риэлтор крупного столичного агентства недвижимости в канун кризиса купила себе иномарку за 45000у.е. Сегодня - старательно взвешивает, ехать ли на работу на своем авто или сделать выбор в пользу общественного транспорта

"Езжу на однокомнатной квартире" - шутит Мария теперь при встрече с клиентами. Три года назад такую сумму опытный агент по торговле недвижимостью мог собрать за полтора-два года. Сегодня Мария старательно взвешивает, ехать ли на работу на своем авто или сделать выбор в пользу общественного транспорта.

Бензин и другие расходы на машину постоянно дорожают, а вот непосредственная рабочая деятельность приносит все меньше доходов. Теперь она с тоской вспоминает прежние времена, когда можно было перебирать клиентами (благо сделки по купле/продаже квартир совершались чуть ли не каждый день), опаздывать на работу, приходить пораньше домой и, не задумываясь, тратить пару тысяч долларов на приглянувшуюся новенькую модель мобильного телефона. Кризис внес свои коррективы в рынок жилой недвижимости .

Резко обвалившись в начале 2009 года, он продолжил плавное скольжение вниз. По прогнозам экспертов, только до конца этого года стоимость квадратного метра может подешеветь еще на 5-7%.

Осень, традиционно славящаяся оживлением деловой активности, не порадовала торговцев жилой недвижимостью. Вопреки всем ожиданиям рынок жилой недвижимости продолжил свое падение. С начала 2011 года долларовые цены на жилую недвижимость в Киеве уменьшились на 2,8%. А по сравнению с сентябрем 2010 года, средняя цена 1 кв. м квартир уменьшилась на 3,4%. Относительно же сентября 2007 года квартиры подешевели на 33,1%.

Отметим, что эксперты анализируют лишь цены предложенных к продаже квартир, без учета торгов. По словам маклеров, суммы в реальных сделках порой могут опускаться на 20-25% ниже заявленных изначально. Иными словами, продавцы активно идут на уступки покупателю, особенно тем, кто может рассчитаться наличными, не привлекая кредитные средства в банках.

"Этой зимой мы продали свою однокомнатную квартиру на Борщаговке за 45 тыс долларов, хотя выставляли ее за 55. Мы быстро поняли, что с такой ценой мы будем долго ждать покупателей, а ждать не могли, так как у нас уже была внесена предоплата за трехкомнатную квартиру и нам нужно было побыстрее выплатить все сумму" - поясняет Инна Котова, сотрудница сети магазинов "Эльдорадо".

Подобных примеров масса. Потребительские ожидания населения ухудшились: вступившая в силу с 1 сентября Пенсионная реформа , дорожающие продукты питания, и рост цен на жилищно-коммунальные услуги не дают прочной основы украинским семьям. По подсчетам директора Института трансформации общества Олега Соскина, за семь месяцев текущего года реальная потребительская инфляция составила, как минимум, 15%.

Некоторые владельцы стараются продать свои квартиры сейчас, опасаясь очередного обвала гривны, подобного тому, который произошел в конце 2008 года, и потому более сговорчивы в цене. Меры правительства по предотвращению спекуляций на валютном рынке (с середины сентября обменять валюту можно только предъявив паспорт ), пока только усугубляют панику на рынке.

Немного иная ситуация на рынке первичной недвижимости. Согласно результатам исследования международной консалтинговой компании KnigthFrank за текущие девять месяцев этого года стоимость 1 м кв в эконом-классе подешевела на 4% (до 1290 долларов), в элитклассе на 3,4% (до 7207 долларов), а вот в бизнес-сегмент подорожал почти на 10% (в среднем до 2415 долларов).

Правда, повода для оптимизма у застройщиков мало. Количество сделок, совершаемых в бизнес-сегменте, невысоко и повышение цены было обусловлено лишь высокой степенью готовности данных новостроек. В структуре предложений первичного жилья сейчас преобладают новостройки эконом-класса – 56%. Новостройки бизнес-класса составляют 28% от общего количества, премиум-класса – 16% (это можно оформить таблеткой). К тому же по-прежнему среди населения пользуются популярностью варианты приобретения квартир в рассрочку, для недвижимости на первичным рынке актуален торг при 100% оплате и различные бонусные акции от застройщика при покупке квартиры.

Делайте ставки

Большие надежды продавцы недвижимости возлагали на возобновление ипотечного кредитования. Ведь до 2008 года более 70% сделок в сфере жилой недвижимости происходило с участием банковского кредитования, именно это задало рынку недвижимости высокие темпы роста. В кризис большинство банков приостановило ипотечное кредитование, а те, кто спустя год возобновил ипотеку, выдвинули очень жесткие требования заемщикам – кредиты предлагались под высокие проценты, а размер первоначального взноса должен был составлять не менее 30% (чаще 50%) от стоимости приобретаемого жилья. Так, на начало 2010 года ипотечные ставки составляли 27–30% в гривне. Учитывая максимальный срок кредитования – двадцать лет, - переплатить при таких высоких ставках пришлось бы три, а то и четыре стоимости квартиры.

Естественно, что такие условия не способствовали росту спроса на рынке недвижимости. Так, в 2010-м количество сделок по купле/продаже квартир не дотянуло даже до показателей кризисного 2009 года. По информации пресс-службы Министерства юстиции, в течение минувшего года украинские нотариусы заверили 245,1 тысячи договоров купли-продажи жилья, что на 0,5% меньше, в предыдущем году. Стало меньше договоров мены. Их количество снизилось на 15% (до 4,72 тысячи). Отметим, что в течение 2009-го сделок на рынке недвижимости по сравнению с 2008 годом было проведено на 27% меньше.

Правда, сейчас ставки по ипотечному кредитованию ощутимо снизились, а количество банков, которые возобновили ипотеку, выросло. Например, на начало 2010 года ипотечное кредитование предлагали не более десяти банковских структур, сейчас ипотечные кредиты на вторичном рынке предлагают около 35 банков (12 банков на первичном). Средняя ставка составляет 15-19% годовых в гривне. Как правило, банки стремятся предложить займы на покупку квартир в тех комплексах, строительство которых они кредитовали. Правда, ставки по таким кредитам ниже на 2-3%, чем при кредитовании "вторички" (банки стараются помочь девелоперам продать квартиры, чтобы обеспечить скорейший возврат кредитов, которые они же им и выдали).

Однако, банкиры все так же строги к своим заемщикам – размер первоначального взноса остался без изменения (30-50% от стоимости квартиры), официально подтвержденный необходимый размер заработной платы и хорошая кредитная история. Суммарные ежемесячные платежи по всем кредитам клиента (с учетом запрашиваемого ипотечного) должны составлять не более 60% от "белой" заработной платы.

Опасаясь невозвратов, они теперь тщательно изучают данные, предоставленные потенциальным заемщиком. Учитывается все: возраст клиента, трудовой стаж, семейное положение, дополнительные расходы, пользование другими услугами банка: наличие открытого счета, депозитов или кредитов в банке и пр. Впрочем, даже при весьма хорошей финансовой биографии клиента, его шансы получить ипотечный кредит под 15-18% годовых в лучшем случае составляют 3:10. Так что хоть банкиры и говорят о восстановлении ипотечного кредитования, до объемов 2007-2008 годов им еще очень далеко.