Подготовка к продаже объекта коммерческой недвижимости

Продажа объекта коммерческой недвижимости одна из самых сложных операций, для её успешного осуществления необходимо подготовиться тщательно и с помощью профессионала.

Что продолжить серию статей о подготовке к продаже недвижимости, пресс-центр АН «Мультидом» обратился за консультацией к начальнику отдела коммерческой недвижимости Светлане Аксёновой.

«Схема продажи объекта недвижимости всегда одинакова: продавец находит покупателя на свой объект. Часто этот процесс длится не один месяц, результатом стараний становится сделка – действие по прекращению прав и обязанностей продавца относительно объекта недвижимости и передаче этих прав покупателю», - объясняет специалист.

Далее на сделке продавец и покупатель заключают договор купли-продажи, который удостоверяет нотариус. По договору купли-продажи продавец передает или обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Но для заключения сделки продавцу необходимо собрать полный пакет необходимых документов.

Документы непосредственно по объекту недвижимости:

1.Документ, удостоверяющий право собственности на строение, помещение. Это может быть:

• свидетельство о праве собственности,
• договор купли-продажи,
• договор дарения,
• свидетельство о вступлении в наследство,
• договор мены.

2. В случае, если строение или комплекс строений является самостоятельной единицей, отдельно стоящей на земельном участке, если оно имеет свой собственный юридический адрес, необходимо предоставить на сделку документ, подтверждающий право на земельный участок: собственности, аренды или пользования.

Такими документами являются:

• Государственный акт на право собственности земельного участка;
• Договор аренды земельного участка;
• Государственный акт на право пользования земельным участком.

Следует заметить, что на каждом документе должен быть указан кадастровый номер данного земельного участка.

«Если у продавца и строение и земельный участок в собственности, на сделке заключается два отдельных нотариальных договора купли-продажи: один- на строение, второй- на земельный участок. Следовательно, нести расходы и платить налоги придется по каждому объекту. В случае, когда помещение, например, офис, магазин, находятся в многоквартирном доме, документов касающихся территории, на которой они расположены, не требуется», - констатирует Светлана Аксёнова.

3. Так же нотариусу необходимо предоставить экспертное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости – строения, помещения, здания, которое продаете.

А в случае продажи земельного участка (если он находится в собственности у продавца) необходимо подготовить:

• Экспертное заключение о рыночной стоимости земельного участка;
• Справку о государственной стоимости земельного участка;
• Справку об отсутствие сервитута.

4. В бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества необходимо получить выписку из реестра прав собственности на свой объект недвижимого имущества, где обозначена балансовая стоимость продаваемого объекта.

«А теперь поговорим и о самом продавце, о том какие документы подтверждают его право собственника недвижимости совершать сделку.

Физическое лицо на сделке предъявляет нотариусу документ, удостоверяющий его личность:

• Паспорт с регистрацией на территории Украины. Если продавец – гражданин другого государства, необходимо официальное подтверждение его легального пребывания на территории Украины.
• Идентификационный код.
• При необходимости участником сделки является супруг (супруга) продавца.

Физическое лицо – предприниматель предоставляет документы о государственной регистрации, подтверждающие его право на осуществление предпринимательской деятельности.

Юридические лица предоставляют документы, подтверждающие, что организация создана и зарегистрирована в установленном законом порядке.

Также необходимы документы, подтверждающие гражданскую правоспособность и дееспособность организации, продающей объект недвижимости. Необходимо предоставить документ о принятии решения общего собрания организации о продаже объекта коммерческой недвижимости независимо от огранизационно-правовой формы юридического лица.

Покупатель, приобретая объект у юридического лица, может потребовать провести независимую аудиторскую проверку фирмы продавца», - рассказала специалист.

Это основной, но не исчерпывающий список документов, которые требуются при сделке. В силу того, что многие объекты, а также субъекты коммерческой недвижимости имеют свою специфику.

«В состав целостных имущественных комплексов, таких как заводы, санаторные комплексы, торгово-складские комплексы, порты и прочее входят объекты с различным целевым и функциональным назначением. Их совладельцами одновременно могут быть физические, юридические лица, а также государство Украина.

Поэтому, выставляя объекты на продажу, заблаговременно позаботьтесь о грамотной юридической подготовке пакета документов для того, чтобы сделка прошла в обозначенные сроки, затраты были минимальными, а результат - ожидаемым и благоприятным», - советует Светлана Аксёнова, начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Мультидом».