ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

На рынке жилищный кризис: отсутствие предложений при нехватке покупателей

30.08.2011 | 08:00

Недвижимость УкраиныСогласно статистике, темпы строительства жилья в Украине перманентно снижаются. И причина даже не в отсутствии желания украинцев инвестировать в собственное жилье, а в... В чем причина?

Как объясняют ситуацию власти и застройщики? На что надеются и во что верят игроки рынка? Скоро ли ждать улучшения в строительной отрасли? Вот актуальные вопросы, однозначные ответы на которые порой весьма трудно найти...

Темпы падают. Подтверждено статистикой

Если ссылаться на данные официальной статистики, за прошедший период 2011 года в Украине в целом введено в эксплуатацию порядка 3 млн кв. м общей площади жилья. Это на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Больше всего домов строят в Киеве и Киевской области (порядка 35% общего объема жилья), в Крыму, Ивано-Франковской, Львовской и Одесской областях. Лишь немного отстают от лидеров Донецкая, Харьковская и Полтавская области. При, казалось бы, довольно сносной статистике, специалисты не спешат делать оптимистические выводы.

«Мы всегда стараемся смотреть в будущее с оптимизмом. Но, на мой взгляд, ситуация у строителей за последний год в сравнении с позапрошлым и с прошлым годом усложнилась, - считает Александр Конюхов, управляющий ОДО «Жилстрой-2» (г. Харьков). - В 2008 году, когда грянул кризис, степень ликвидности у застройщиков была большей, чем сейчас.

Мы имели не только финансовые запасы, но и готовую продукцию. В связи с низким спросом новое жилье, новые дома почти не закладывали – в основном достраивали и вводили в эксплуатацию дома, которые были заложены до кризиса. За три года «подкожный жир» израсходован, резервов не осталось. Это пока не сказалось на темпах и объемах работ. У нас даже наблюдается рост объемов производства по отношению к 2010 году, но это не те темпы, на которые мы рассчитывали».

Многим застройщикам сегодня приходится работать на пределе рентабельности. А если компания работает с рентабельностью меньше 10-15 %, она не развивается – нет расширенного производства, не покупаются механизмы и техника, не обновляются основные фонды.

Поскольку застройщики все меньше закладывают новых домов, то соответственно не могут предложить широкий спектр жилья и тем самым увеличить и без того небольшой покупательский спрос на квартиры.

Поддержка чиновников: желание без возможностей

Что же мешает рынку жилья развиваться? В этом вопросе интересны две позиции: игроков рынка и власти страны.

По официальному мнению властей, строительному буму в Украине мешают местные чиновники. Об этом неоднократно заявлял Премьер-министр Украины Николай Азаров. По его словам, все инновации Кабмина по вопросам дерегуляции внедряются очень медленно. Местные органы власти продолжают незаконно требовать от заказчиков строительства дополнительные услуги передачи частей построенных и принятых в эксплуатацию объектов, затягивают выдачу разрешений.

«Чиновники просто цинично препятствуют строительному буму в стране», - возмущается Азаров.

И вот только в душе у нас зарождается негодование и обида на местных чиновников, как в диалог вступают игроки рынка. По их мнению, чиновники здесь не причем – ни местного, ни государственного уровня.

«Строящихся домов в стране сейчас гораздо меньше, чем до кризиса. Сейчас не то время, чтобы мешать, - комментирует Александр Конюхов. - Видимо, чиновники это понимают и стараются нам помочь. К примеру, в этом году впервые в городском бюджете Харькова предусмотрено 5 млн грн на реализацию государственной программы «Доступное жилье» и 5 млн грн на молодежное строительство». Капля в море, но все же приятно.

И государство, и местные власти оказывают поддержку строительной отрасли не только Харькова, но и всей Украины. Об этом говорят и застройщики, и статистика. За счет средств государственного бюджета за первое полугодие 2011 года введено в эксплуатацию 20,9 тыс. кв. м общей площади жилья, что в четыре раза больше соответствующего периода предыдущего года. Часть жилья, построенного за счет этих средств, в этом году составляла 0,8 % общегосударственного объема (за первое полугодие 2010 года – 0,2 %).

«В первую очередь хотелось бы отметить принятый весной этого года закон «О регулировании градостроительной деятельности, – отмечает Анатолий Денисенко, президент компании «Авантаж». - Этот норматив, в частности, упрощает процедуру получения разрешительной документации на строительство и ввод домов в эксплуатацию. Кроме того, правительство реализует несколько программ, таких как «Доступное жилье».

К сожалению, средств, выделенных на эти программы, пока недостаточно для того чтобы обеспечить строительному сектору выход из рецессии. Например, по программе «Доступное жилье» строителям в этом году было выделено 150 млн грн. Сумма, на первый взгляд, значительная, но в масштабах государства проблему не решит, так как ее хватит на строительство разве что одного качественного многоквартирного дома.

Всего же на реализацию программы строительства доступного жилья, рассчитанную до 2017 года, потребуется, без учета инфляции, более 80 млрд грн: 23 млрд – государственная поддержка, 5,4 млн – местные бюджеты, а другие источники, то есть, инвесторы – 53 млрд грн.

Но пока влияние государственных программ на динамику рынка строительства жилья вряд ли можно считать ощутимым.

«К сожалению, программа о выделении средств на строительство, которую разработал и утвердил Кабмин, пока срывается на эти два года, - отметил в одном из комментариев заместитель руководителя парламентского комитета по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ и региональной политики Игорь Лысов. - Но я думаю, что она будет значительно улучшаться».

Надежда на кредиты

Исходя из вышесказанного, можно предположить, что, несмотря на все потуги, в достаточном количестве денег на строительство жилья нет ни у застройщиков, ни у инвесторов, ни у государства. Поэтому всем будет логично принять это как факт и успокоиться в ожидании стабилизации экономической ситуации в стране. Но нет, надежда есть всегда. В этот раз – надежда на кредиты.

«Основными причинами снижения темпов строительства и достройки жилья в Украине я бы назвала не только нестабильную экономику государства, но и недоступность ипотечного кредитования, - говорит Виктория Киселева, аналитик группы компаний «Проконсул».

Кредитные ресурсы сегодня действительно дороговаты для большинства украинцев.

Из-за недоступности ипотеки сделки на первичном рынке жилья осуществляются за наличные средства (в основном за счет средств, вырученных за продаваемую квартиру, которые становятся стартовым капиталом для покупки нового жилья).

Основной источник финансирования жилищного строительства – это средства населения, за счет которых строится 75% жилья, вследствие чего во время кризиса большего всего пострадала строительная отрасль.

Процентные ставки по кредитам для застройщиков снизились, но незначительно: если год назад они были непомерно высокими, то сейчас они просто высокие. «Более того, банкиры перестраховываются, требуя двойной, а то и тройной залог, существенно занижая его стоимость, - комментирует Анатолий Денисенко. - Подобные условия делают кредитование практически неприемлемым для строительных компаний.

Для решения этого вопроса необходимо, в первую очередь, законодательно закрепить такие механизмы работы банковского сектора, которые будут ограничивать размер ставки по депозитам, и регулировать маржу между ставкой кредита и депозитом. Стимулировать оздоровление нашей экономики и, в частности, строительной отрасли, способна кредитная политика, при которой уровень процентной ставки не будет превышать 10%».

Относительно потребительских кредитов специалисты считают, что как только банки уменьшат ипотеку хотя бы до 9%, это значительно увеличит приток средств в строительную отрасль.

Но ниже 15% ставки пока не опускаются. Даже Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) предлагает финансовые кредиты застройщикам через банки-партнеры ГИУ завершить строительство жилья в регионах, начать кредитование населения для приобретения квартир в достроенных домах (как на этапе строительства, так и после его завершения) по ставке кредитования в 15 % годовых.

Напомним, что во исполнение Программы ГИУ финансирования объектов незавершенного жилищного строительства и возобновления ипотечного кредитования в регионах Украины в 2011 году Кабинетом Министров Украины выделено 1,5 млрд грн, большая часть которых будет направлена на финансирование завершения строительства жилья со степенью готовности не менее 50%.

Относительно прогнозов развития рынка жилой недвижимости специалисты высказываются сдержанно, но довольно оптимистично, указывая на выравнивание цен первичной жилой недвижимости, возобновление работ на некоторых «замороженных» стройплощадках, начало реализации квартир в домах, продажи по которым были остановлены.

Отмечается и то, что компании-застройщики стали чувствовать финансовую стабильность и приступили к реализации некоторых отложенных проектов. Специалисты обращают внимание и на то, что сегодня уровень доверия потенциальных клиентов к застройщикам гораздо выше, чем два-три года назад. Правда, относится это в основном к компаниям – лидерам рынка.

Несмотря на некоторые оптимистические настроения, специалисты четко понимают, что 2012 год мало чем будет отличаться от текущего, ведь серьезных предпосылок к бурному развитию жилищного строительства пока все же нет.

Инфраструктура: неинтересная необходимость

Во время отсутствия бума в строительстве жилья, у государства появилась возможность спокойно заняться вопросом обеспеченности имеющегося жилого фонда объектами социальной инфраструктуры. И действительно Николай Азаров поручил Министерству регионального развития, строительства и ЖКХ совместно с местными администрациями изучить вопрос обеспеченности детскими садами каждого города и села. При этом он отметил, что прошлая власть не уделила этому вопросу должного внимания, и сейчас тысячи детей не могут дождаться мест в детсадах.

«Раньше заказчиком строительства в основном выступало государство, которое выделяло деньги на возведение жилья, школ, детсадов и всей инфраструктуры, - вспоминает Александр Конюхов. - Естественно, это делалось за счет налогов. В 90-е годы, когда у государства на это денег не стало, когда резко сократился объем госзаказа, строительные предприятия фактически остались у разбитого корыта.

Строить начали только то, что приносило доход – жилье, коммерческую недвижимость. Считаю, что заказчиком строительства новых больниц, школ и детских садов все же должно быть государство за счет бюджетных средств».

Проблема обеспеченности жилого фонда объектами социальной инфраструктуры достаточно остро стоит перед властями большинства городов.

«Однако ежегодно, в разных объемах из местных бюджетов все же выделяются средства на строительство таких социальных объектов, как новые детские сады, школы и больницы, - отмечает Анатолий Денисенко. - Кроме того, проводится реконструкция существующих объектов социальной инфраструктуры».

Но обычно денег у местных советов очень мало, а застройщику вкладывать средства в строительство элементов социальной инфраструктуры, как правило, целесообразно лишь в тех случаях, когда речь идет о реализации проекта по застройке целого микрорайона. Большинство таковых сегодня отложены на неопределенный срок.

Вот и выходит, что за прошлый год новые детские сады и школы открывались только в крупных городах страны, да и то в очень ограниченном количестве – 1-2 объекта на город. Хотя около 400 введенных в эксплуатацию по всей стране детских садов – это уже хоть какой-то показатель неравнодушия властей к проблеме.